房企寻觅投资新领域：不要做捕鱼的猴子

最近，有两件事引起了笔者的思索：

第一件事，一个浙江在沪的开发商打算彻底退出房地产行业，转而投资能源等新领域。这位企业老板对笔者表示，他打算在浙江舟山投资6亿多元建一个油库,另外他还打算买一个码头，目前这两个项目都已报到中央相关部门等待审批。

第二件事，在去年，今典集团携巨资进军EVD影像业，随后当代集团也宣布，在继续以房地产开发为重点的同时，会介入制造业，计划用几年时间在航空、城市基础设施、市政和医疗等行业大展身手。

分析观之，这些事例的共同点在于：受国家宏观调控的影响，已赚得盆满钵满的房企开始到新的领域另觅“钱途”。房地产资本分流将直接改变中国房地产投资格局。

但新领域投资能使房企脱胎换骨吗？

房地产投资格局嬗变

宏观调控的一个重要目标是对现有的房地产投资结构进行调整。种种迹象表明调控已达到了预期的效果。

据报道，房企进行新领域投资还不止这几家。在上海还有20多家房地产企业进入了石油行业，其中有数家是上海排名前20位的房地产企业，其中绿地集团和中融集团就是两个代表。去年，绿地集团成立了专门的能源集团，并成功收购了一家煤炭贸易公司和一家石油经营公司，获得了煤炭经营资质和成品油批发资质。中融集团则进军海外市场，在加拿大成立了加拿大能源控股有限公司，并在加拿大竞标获得了220口油井的开发权。同时与阿曼石油部部长签订了油气勘探意向性协议。

细细分析一下，其实房地产资本分流可以从两个方面找到原因：

其一，房地产市场一些不确定因素增多。比如土地的突击审批，要如数缴纳土地出让金，这将会花掉开发商手中的不少现金；另外还需集中大量现金，用来支付土地的征用、拆迁等成本，以及后续的各项开发费用，使得开发商负债率上升、现金流下降，并可能带来资金链断裂的风险。

美国最大的房地产企业普尔蒂公司前总裁约翰·盖勒格认为，如果以一年为期限，一个房企在年初的负债率最好控制在42％~48％之间；年中应控制在58％~60％之间；到年终应控制在42％~48％之间。如果一家公司负债率超过70％以上，就说明它的资金周转有问题了。以往通过区区几百万元就能撬动一个几亿元的大项目的开发模式已不合时宜。

其二，房地产市场竞争压力正日益加大。一方面，政府要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，这将迫使开发商集中开工，加大市场供应量，加剧市场竞争；另一方面，一些行外资本也大量进入房地产市场，同时外资也在中国抢购优质物业。

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