[摘要] 上海2014年的住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）供应计划姗姗来迟。相比去年1000公顷的计划供应面积，今年的这一数据仅为700公顷，同比降幅达三成，创下近五年新低。
上海2014年的住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）供应计划姗姗来迟。相比去年1000公顷的计划供应面积，今年的这一数据仅为700公顷，同比降幅达三成，创下近五年新低。
“年初国土部已经打过‘预防针’了，这样的结果大家也都有心理准备。”一位专业从事土地投资的人士对《财经日报》记者表示，一方面上海官方正在集约用地上下功夫，另一方面，在楼市转向低迷的背景下，也不排除减少供应进而“托市”的嫌疑。
同策咨询研究总监张宏伟认为，按照经验判断，土地供应大幅度减少将会导致房价上涨，但供应计划和完成率是两个概念，最终影响房价的还是实际的供应情况。
计划供应创五年新低
5月12日，上海市规土局官网挂出了2014年上海住房用地供应计划，相比过去几年，这一数字公布的时间晚了约两个月。
“今年的情况比较特殊，一方面，国土资源部对特大城市的土地供应提出了新的要求，上海正在根据自身情况做一些调整，另一方面，保障性住房用地的比例也出现微调，这一系列因素或是造成这一数据被延迟公布的原因。”一位业内人士称。
官方公布的数据显示，上海建设用地总规模接近规划天花板。2013年底，上海建设用地3070平方公里，约占全市陆域面积45%，高于伦敦、巴黎、东京等国际大都市。2008~2013年6年间，城市建设用地年均净增量近50平方公里，距离2020年3226平方公里的规模，只剩下156平方公里的增量空间，新增用地空间非常狭小。
基于此，上海将很难单纯依靠农用地转为建设用地，更多的必须从建设用地布局调整，以及结构优化上寻找出路。工业用地转性很有可能成为一个突破口。
《上海市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》已于今年4月出台，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。
“实施细则已经有了，具体怎么操作现在还没有案例。”上述从事土地投资的人士表示，“现在一些企业应该已经在报方案了，但这类方案还要经过规土、建委等部门的审批，真正出来可能要等到年底或明年。”
在该人士看来，盘活存量、集约用地是一个考虑的因素，但从短期来看，土地计划供应的减少和政府有意控制地价有关。“以往1000公顷的住房供地中，有70%是保障房类用地，这类用地的供应完成率很高，但商品住宅的供地完成率一直较低。”
据德佑地产统计，过去三年，上海的供地计划完成率在七成左右。通常情况下，保障房类用地的完成率会明显高于商品住宅，同时，楼市火爆的年份完成率也明显高于楼市低迷的年份。
一家房企代表对记者称：“上海有关部门在土地供应上还是比较有节奏的，上海这样的国际化大都市，不可能像一些二三线城市那样无序供地，当土地市场特别热和特别低迷的时候，相关部门都会采取对应的供地策略。”
“据我了解，上海核心城区的土地确实很少，但是，郊区还是有大量的土地的。不少土地已经被储备了，但是政府明显在控制供应的节奏。”上述开发商称。
5月土地供应“跳水”
土地供应计划大幅减少的效应已经开始显现。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，5月上海市预计出让4幅经营性用地，较4月大幅下滑七成，创2012年6月至今上海经营性用地市场值。合计出让面积为9.5万平方米，起拍总价31.8亿元，环比分别下滑73.5%和51.9%。
事实上，上海4月的土地供应和成交就已经显现出低迷的态势。4月，上海共计出让15幅经营性地块，合计出让面积35.6万平方米，出让金额66亿元，环比分别下滑38.2%和33.7%，均创下2013年3月至今值。
据德佑地产提供的数据，截至5月13日，今年上海市住宅用地的供应面积为273.3公顷，完成率39%。不过，进入4月以来，住宅用地的出让速度明显放缓，截至目前，5月还未出现住宅用地的出让。德佑地产研究总监陆骑麟认为，如果按照目前的供地速度来看的话，想要完成今年的供地计划很难。
德佑地产副总经理林俊权对《财经日报》记者表示，在今年宅地供应面积大幅减少的情况下，未来可能出现住宅产品供不应求的情况，从长期来看，未来两到三年，上海房价还是会呈现出上涨的态势。
不过，上海中原地产分析师卢文曦认为，目前，上海商品住宅存量已超过1000万平方米，去化周期将近15个月，短期内有供应过剩的危险，在目前楼市运行情况不佳的前提下，有必要减少市场供应。
“现在上海楼市的结构性矛盾已经比较突出了。”上述开发商表示，小户型的产品明显供不应求，大户型的产品已经过剩。如何去缓解这种结构性的矛盾，源头必须从土地供应上解决。“前几年，上海远郊供应的一些土地，价格被炒得很高，开发商最终都做成大平层或别墅产品，现在好多都‘烂’在那里卖不动。”
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住房供地计划量创三年来新低 地产中国网
针对国内热议的稳房价问题，昨日，国土资源部发布2013年住房土地供应计划称，今年我国住房用地计划供应15.08万公顷，为近三年值。在今年已经缩减的住房用地供应计划中，保障性安居工程和中小套型普通商品住房用地计划占总量的79.4%，比去年略有提升。业内人士表示，这次公布的计划明显释放了我国土地紧张的信号，在总量减少的情况下，商品房用地被进一步压缩，部分用地成本可能会转嫁到商品房上。
数据显示，近三年来国土部公布的土地供应计划呈现明显递增趋势，2010年计划用地18万公顷，2012年公布的17.26万公顷虽与2011年的21.8万公顷相比有所下降，但去年实际完成住房土地供应的数量却仍在上升，土地供应仍并未出现明显紧缩态势。而今年供应总量低于去年完成量近1万公顷，土地供应紧缩态势凸显。
中国社科院研究员曹建海表示，今年较大幅度缩减土地供应计划释放了普遍土地紧张的信号，为土地市场注入了价格上涨的动力因素，不利于房价回落，但另一方面，这种做法也稳住了房价，避免“新国五条”等调控房价的政策出台后，房价回落幅度太大为财政带来过大负担。
对于土地供应计划量的变化，中国房地产学会副会长陈国强表示，除了供应总量，更应关注供应结构问题，比如不少三四线城市用地供应偏大，库存明显偏高，就应该相应地做减法；而北上广深等城市长期供应偏紧，市场需求压力及房价上涨压力过高，则需要在用地供应上做加法。
值得注意的是，供地计划中保障性安居工程和中小套型普通商品房用地计划分别为4.15万公顷和7.82万公顷，占总量79.4%，比去年略有提升。国土部表示，这将充分满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地应保尽保要求，而对房价较高、上涨较快的地区，适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。
对此，专家普遍表示支持，认为这一调控大方向正确。不过，北京市房地产业协会秘书长陈志提出，目前部分一线城市住房供地依然紧张，这些地区人口不断涌入、人口增长压力加大，保障房的建设要求和需求压力更大，政府的保障房用地收储成本在不断增加，因此地方财政压力和负担更大，如果土地不能形成有效的合理利用和资金良性循环，矛盾会长期存在且越来越尖锐。一些保障房建设通过土地招拍挂的方式成为了推升房价上涨的显性因素，这层成本被开发商背上后转移到了商品房上，也会推升房价。“简单地增加土地供应量并不能解决一线城市的高房价问题，要将高地价和高房价提到同样的高度来调控，这就需要从根本上改变地方政府以地求财的发展方式，改变地方政府利益和土地制度的关系，最终将行政抑制市场的‘手’拿开。”
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