[摘要] 5月6日，北京土地市场4宗多功能用地入市，其中，2宗位于大兴区西红门，另外两宗位于通州区运河核心区。尽管仍有包括万科、绿地、华远、天恒、复地、东亚、K2、东旭伟业等19家房企参与角逐。
5月6日，北京土地市场4宗多功能用地入市，其中，2宗位于大兴区西红门，另外两宗位于通州区运河核心区。尽管仍有包括万科、绿地、华远、天恒、复地、东亚、K2、东旭伟业等19家房企参与角逐。
但是，相比以往热火朝天的北京拍地，当天不论从报价还是现场竞价情况看，都表现平平。最终，这些地块成交总价达58.45亿元，平均溢价率为29.17%。
值得注意的是，5月6日的4宗地块完成交易后，北京土地整理储备中心网站将没有近期推介的地块，预计土地市场的供应量在短期内会有大幅减少。
对此，北京思源总经理丁武指出，北京一般会提前一个月公布预出让的土地，现在这种情况就意味着未来一个月内，北京或将不会再有地块出让。
四地平淡出让
5月6日下午，首先开拍的是北京市通州区两宗地块，即通州运河IX-02F3地块和IX-06F3地块。据悉，通州两地块共吸引天恒、绿地、复地、大连一方、K2等房企参与了竞争。
根据土地出让文件，通州运河核心区-02地块和-06地块均为F3其它类多功能用地，其中，-02地块建设用地面积为8949平方米，建筑控制规模≤8.9万平方米，起始价10.06亿元。而-06地块建设用地面积为1.78万平方米，建筑控制规模≤13.35万平方米，起始价15.09亿元。
最终，复地(集团)股份有限公司和上海复贤投资有限公司联合体成功摘得北京通州两地块，，共斥资28.55亿元。
其中，仅经过11轮竞拍，复地以10.7亿元迅速拿下-02地块，楼面价12022元/平方米；而-06地块竞争比较激烈，经过49轮举牌，由复地以17.85亿元的价格夺得，不过溢价率仅为18%，楼面价13371元/平方米。
"位于通州运河核心区的两宗多功能用地，现场竞价热度一般，这与前期通州台湖区域的商业地块交易情况大不相同。"在北京链家地产市场研究部张旭看来，平均溢价率比2013年以及今年4月成交的多功能地块有小幅上涨；从楼面价的角度看，与2013年四季度成交的地块基本持平。
而随后竞拍的北京大兴西红门两宗多功能地块，则遭遇冷热不同对待，虽同处西红门板块，但最终成交的楼面价相差近一倍。
其中，大兴区西红门0302-010-2地块经过了86轮激烈竞价，终于由北京天恒房地产股份有限公司以19.1亿元力压东旭抢得，溢价率达85%，楼面价15752元/平方米。而华远地产(600743,股吧)股份有限公司以10.8亿元拿大兴区西红门0302-010-1、0302-009地块，溢价率仅10.2%，楼面价仅为8800元/平方米，这也是华远年内首次在京拿地。
资料显示，大兴西红门0302-010-1.0302-009地块的土地面积约6.92万平方米，其中建设用地约4.80万平方米，建筑控制面积是12.27万平方米，起始价为9.8亿元。而0302-010-2f3地块的土地面积是68323.92平方米，其中建设用地40417.42平方米，建筑控制规模12.13万平方米，起始价为10.3亿元。
对此，北京思源总经理丁武分析道，房企在整体开发速度放缓的情况下，大型房企的拿地也更加谨慎，大型城市土地成交或依然维持一定热度，但也会更向优质地块聚焦，"土地市场一般要比商品房销售的反应要晚三至五个月，现在，北京土地市场已经降温"。
张旭认为，相对于居住类地块，商业地块的成交热度更加依赖于地块本身的区域价值，"从近两年的土地交易数据看，在近郊区域，大兴黄村、通州台湖等成为许多房企热捧的商业用地选择"。
此外，该业内还认为商业地块的成交热度也与区域规划较为紧密。据了解，早在2010年，通州政府就已经不再审批运河核心区内单纯住宅项目，该区划出运河两岸16平方公里的运河核心区，计划到2015年打造一批高端功能性项目群。
北京土地趋冷
根据链家实时统计显示，截至5月6日，2014年北京土地成交量为88宗，土地出让总收入达1114.53亿元，比去年同期上涨103.5%，其中居住类地块，无论从成交宗数还是土地出让金来看，今年是2007年以来同期的量。
"在市场升温期，北京土地市场经历了一轮高温交易周期，在今年一季度，土地市场优质地块的竞争程度依然激烈。"不过，张旭同时指出，今年二季度以后，房地产市场的下行趋势愈加明显，北京土地市场交易状态也开始呈现出分化和观望趋势。
据其分析，今年4月以及5月初，北京商品住宅成交的形势或许影响整个市场主体预期发生转折，这将直接影响到房企在土地市场的拿地力度。
在张旭看来，今年以来，日益唱衰的楼市也对北京炙热的土地市场泼了一盆冷水，"短期内，商品住宅市场依旧持续低迷，北京土地市场在5月之后或有明显降温，政府的推地频率也会有所调整。"
值得注意的是，5月6日的4宗地块完成交易后，北京土地整理储备中心网站没有近期推介的地块，预计土地市场的供应量在短期内会有大幅减少。
对此，北京思源经纪总经理丁武指出，北京一般会提前一个月公布预出让的土地，这就意味着未来一个月内，北京或将不会再有地块出让。
而总结6日当天拍地，链家地产市场研究部张旭提出，可以看出两个特点，一是整体竞争程度较为冷淡，房企观望情绪颇深；二是大型品牌房企参与较少。
事实上，在日前网传的讲话中，万科副总裁毛大庆就指出，现在拍卖土地的参与结构已发生重大变化，原来是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起竞争，竞争力很实，都在举牌。
"但现在情况不同，现在基本报名企业数量已经急剧衰减，一些长时间在北京开发的较成熟的企业，如的首创、城建、住总、万科等，目前基本处于相对来讲比较温和的状态。"
此外，在演讲中，毛氏自称"感受到了一丝凉意"，原因在于："对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面。"
与此同时，野村证券在5日公布的研报中预言，中国房地产泡沫已经破灭。该机构指出，问题已不是房地产市场是否会出现调整，而是这个调整会有多严重。
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