[摘要] 3月14日，上海市国土局发布公告，出让徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188N-Y-1地块，土地规划用途为商办，总面积17858.3平方米，出让面积14411.8平方米，容积率4.0，最大建筑面积为57647.2平方米，保证金2.09亿元。
徐汇滨江土地市场再燃战火。
3月14日，上海市国土局发布公告，出让徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188N-Y-1地块，土地规划用途为商办，总面积17858.3平方米，出让面积14411.8平方米，容积率4.0，建筑面积为57647.2平方米，保证金2.09亿元。
业内人士表示，该地块虽然是商业办公用地，不像宅地那么火热，但是政府对商业地产的扶植力度一向较大，而徐汇滨江作为文化旅游、生态居住、金融贸易等现代服务业与居住功能高度复合的区域，商业地块的推出，势必提升该区域的品牌形象和宜居程度。
事实上，随着众多知名房企加紧布局，徐汇滨江板块已然成为沪上高端住宅板块代表之一。
土地盛宴热度渐高
国土局网站资料显示：徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188N-Y-1地块，东至龙腾大道，西至云谣路，南至龙耀路，北至龙启路。出让年限商业40年、办公50年，交地情况为净地，招标保证金为2.09亿元人民币。
作为上海土地交易市场上的“重量级选手”，徐汇滨江板块颇具吸引力。板块位于黄浦江发展轴南端，呈带状分布，临近徐家汇(002561,股吧)城市副中心，拥有龙华旅游区、上海植物园等商业及旅游资源，距离虹桥交通枢纽和上海南（楼盘）站的距离适中，享受着重点交通功能节点带来的溢出效应。
年初，黄浦江南延伸段WS5单元188S-K-2地块（地上部分）成功出让，起始楼板价即为14507元/平方米。2013年底，上海梦中心以32.93亿元的底价夺得徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188E-B-1、188S-F-1、188S-L-1、188S-M-1地块。
这一地区也不乏“地王”身影。
2009年，徐汇龙华路1960号地块被绿地集团以72.45亿元拍下，成为当时的上海地王，这一地块34.26亿元的挂牌起始价，也是当时上海土地市场的挂牌起始价。2012年，保利经过100余轮竞价，在这一区域以45亿元拍下两幅地块，荣登当年上海总价地王。有趣的是，这个“地王”当时只有4家房企参与了现场竞买，徐汇滨江的地块竞买显然只能是“少数人的游戏”。
业内人士表示，徐汇滨江这一区域的土地价值曾长期处于被忽视的状态。但随着长达十余年的高起点、高标准建设开发的深入，徐汇滨江在迎来巨大改变的同时，也带来一场前所未有的土地盛宴。
以2012年9月挂牌报价的徐汇滨江XH129B-02、XH129D-01地块为例，虽起始价格达到了31.5亿元，但挂牌当日就有33家房企领取了竞买申请书，火爆人气可见一斑。
眼下，包括绿地集团、上实城开、保利、恒盛等在内的众多实力房企“拥兵”徐汇滨江，群雄逐鹿的市场氛围已经成形。不过，因为价格因素，徐汇滨江板块颇受龙头房企及本地开发商青睐，所开发的项目也以高端住宅或综合体为主。
规划凸显稀缺价值
相比陆家嘴与南外滩偏重金融、企业的特点，北外滩周边区域的基础条件相对薄弱的缺陷，位居市中心的徐汇滨江地块稀缺性极高。
公开资料显示，徐汇滨江区域位于土地资源稀缺的中心城区，整个徐汇滨江地区规划总用地面积约731公顷。从土地性质看，现在工业、仓储和住宅用地总量占该区域土地面积的50.5%，是上海中心城区尤其是沿江地带仅存的可供大规模、高起点、成片规划开发的地区之一。
事实上，目前上海市中心总建筑面积多达80余万平方米的大片地块在土地市场早已绝迹，而徐汇区政府对滨江的保护性开发政策，更使得临水滨江的住宅用地极为稀有，徐汇滨江的土地价值已无需赘言。
此外，内环、中环和外环贯穿徐汇滨江板块，多条轨交线路与“七路二隧”的建成通车，也令这一区域的优势难以为其他板块所及。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成曾经指出，“靠山、靠海、靠湖的居住环境将成为房地产，徐汇滨江地块更是首当其冲”。
相关部门对于徐汇滨江板块的重视程度可见一斑。
2014年1月19日，上海市十四届人大二次会议开幕，要求有序推进前滩、徐汇滨江、南外滩、北外滩等黄浦江两岸地区开发建设。
就在近日，由上海市商务委和市规土局联合编制的《上海市商业网点布局规划(2013~2020)》显示，上海将结合城市范围内的功能定位、服务人口、主导产业和空间资源，重点发展包括虹桥商务区、国际旅游度假区、前滩、徐汇滨江、临港地区等在内的区域。
今年3月27日，西岸整体规划方案公布。徐汇滨江环境与其他CBD不同，被要求打造带着人文的气息，和以前纯粹的钢筋水泥的建筑感觉不同的区域。由此看来，徐汇滨江必将成为上海文化品位和文化气质的滨水区域，其在上海土地交易市场上的地位也再度加码。
有业内人士指出，虽然上海规划在建的新兴商务区数量众多，但同质化倾向严重。徐汇滨江地区作为徐汇区未来高端产业发展的重要载体，目前产业结构较为单一，周边产业层次不高，与滨江产业关联性不强，尚未形成梯次产业分布的格局，与陆家嘴、外滩还不能相提并论。但是另一方面，徐汇滨江区域也因此拥有更大的开发和改造空间，有望在未来打造出更为宜人的居住和办公环境。
高端住宅区现雏形
世博会之前，徐汇滨江的远景规划确定：整个徐汇滨江作为徐家汇商业圈的延伸，最终将演变成为徐家汇的一部分。
为了实现这一规划，徐汇区政府在这个“市中心最后一块成片开发的区域”投资400亿元，使得整个徐汇滨江地区具有极高的含金量，被专家称为“上海居住新方向”。
“十二五”规划显示，徐汇滨江地区将形成“一带”、“三核”、“三区”的布局。这其中，滨江生态休闲居住区、滨江生态休闲商务区的规划，推动徐汇滨江成为复合居住、文化、教育、休闲、体育、生态等功能的国际社区。
目前来看，徐汇滨江地区的住宅价值已得到了市场的充分肯定。来自中原地产的数据显示，徐汇滨江板块2013年住宅成交量为7.48万平方米，环比下滑39.19%；成交均价为58544元/平方米，环比上涨4.92%。同策咨询研究部的数据则显示，就今年季度而言，徐汇滨江地区商品住宅的成交均价一直处于上涨状态。1月份，均价还是60905元/平方米。仅仅2个月之后，就上涨至75389元/平方米，上涨幅度高达23.8%。当然，这一成交均价与成交结构高度相关。
另一方面，徐汇滨江区域房屋的幅度比上海大多数板块都要高。以徐汇滨江板块的宛平南路为例，位于这一路段的百汇园项目2008年开盘时，售价为3万元/平方米。2014年，该项目的二手房源均价已上涨至7万元/平方米；而同样位于宛平南路的尚海湾豪庭，当前的均价则在6.8万元/平方米。
不过，价格并未阻止买家出手。如绿地海珀日晖，住宅部分早已售罄，均价已至10万元/平方米。而位于开平路的绿地瀛通大厦，2013年被收购时，平均成交价达到63000元/平方米左右，显示出收购企业对滨江写字楼的强烈信心。
业内人士认为，在徐汇滨江规划继续推行的同时，市场也会有进一步上涨的空间。
“随着徐汇滨江商务区建设的逐渐完善，周边的居住环境、商业配套将得到进一步的改善，这一区域的房价有望在目前基础上继续上扬。”德佑地产研究总监陆骑麟认为，徐汇滨江已经步入高端社区的行列，这一地区近期若推出住宅类用地，势必会引发激烈争夺。
21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔指出，徐汇滨江规划的全面推进，将对区域内的商业、生活配套设施等方面起到推动作用，板块内房地产市场的吸引力和含金量将得以大幅增加。
当前，徐汇滨江区域发展已经进入快车道。在打造文化传媒产业的背景下，徐汇滨江未来还将有近200项旅游配套建设，将吸引近20000家企业入驻以及2000万旅游人口导入。
徐汇滨江快成“绿地花园”了
徐汇滨江板块自规划以来，吸引了众多嗅觉灵敏的房企重金布局。当同行仍在观望之际，绿地早已成为这片土地的“地主”。
早在2007年底，绿地集团便以36.32亿元拿下原卢湾区104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块（前者属于徐汇滨江板块），楼板价约为19495.17元/平方米。
上海黄浦江岸线"混战"徐汇滨江高端住区突围 东方早报
2009年5月，绿地集团以竞买人身份，12亿元底价拿下了徐汇区斜土街道107街坊（徐汇滨江船厂路地块），楼板价为11798元/平方米。
同年9月30日，绿地又以72.45亿元的价格，拿下徐汇龙华路1960号地块(徐汇滨江区域)，楼板价格27231元/平方米,溢价率111%，再次刷新上海地王纪录。
此后，绿地又在2010年底以15.18亿元竞得徐汇滨江C单元188N-J-2（龙华机场1号）地块，折合楼板价17182元/平方米。
2009年，建于徐汇龙华路1960号地块之上的“海珀·日晖”综合项目浮出水面，这是绿地至今在上海开发的档的商住项目。当前均价已超过10万元/平方米，住宅产品已全部售罄。随后推出的绿地汇中心一期运营不到半年，写字楼租金就已经攀升至8元/平方米/天。
在拿下徐汇区斜土街道107街坊地块之前，就有知情人士透露，“绿地集团早已参与到该地块的前期开发，地块动拆迁的费用全是绿地集团承担，12亿元的地价款中六成多已经先行用于动拆迁。”而在2010年绿地如愿拿下龙华机场1号地块时，更有业内人士开玩笑说：“徐汇滨江以后可以叫做绿地滨江了。”
“绿地一直都有在上海市中心进行商业地产布局的想法。”谈到绿地在徐汇滨江的布局，一位不愿具名的绿地内部人士表示，拿下当时的卢湾区打浦桥104街坊（今属徐汇滨江区域）后，绿地的“滨江战略”便开始推行。
该绿地内部人士强调，绿地集团的总部就在打浦路，应该说，对徐汇滨江板块的注意是“天然的”，“拿下这些地块，绿地造出了"滨江连体走廊"的感觉。”
比如，龙华地块耗资72.45亿元，但绿地认为这一价格“处于合理范围”。其中一个重要的原因，就是当时在该地块附近，绿地集团正在开发建设徐汇船厂路地块和原卢湾滨江CBD项目两个大型综合体项目，获取该项目后，绿地集团将对三个大型现代服务业项目进行联动开发，有利于更好地形成协同效应和产业集聚效应，并大大降低开发成本。
“手中有粮”的绿地，并没有满足于“徐汇滨江地主”的称号。
“只要符合公司发展需要，就会考虑。”前述绿地内部人士表示，作为本土开发商，绿地对滨江沿线的发展极为关注。而徐汇滨江潜力巨大，且当前开发效果明显，土地价值水涨船高。因此，如果未来有合适机会，绿地将继续考虑拿地。
尤为值得一提的是，虽然徐汇滨江地区已有保利、绿地、恒盛、中信等多家知名开发商入驻，但这些企业在徐汇滨江开发的项目以高端住宅为主，只有绿地开发了包括绿地海珀日晖、绿地汇中心在内的一系列商业地产项目，竞争优势显而易见。
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