[摘要] “马年第一降”以来，杭州楼市降价余波不断。最近一个月里，不时有“特价房”、“一口价”房源出现。而在降价余波中，“裸泳”板块也逐渐浮现。
“马年降”以来，杭州楼市的降价余波不断。最近一个月里，不时有“特价房”、“一口价”房源出现。而在降价余波中，“裸泳”板块也逐渐浮现。
所谓“裸泳”板块，就在行情好的时候，楼盘售价存在一定泡沫的板块。这类板块价格与价值并不完全匹配，当热潮退去，行情转淡时，板块内房价往往最容易下调。
据近段时间“特价房”的分布，再结合各板块近几年的价格走势来看，九堡、下沙、丁桥都是价格最摇摆的“裸泳”板块。
九堡板块房价四年跌两成
日前，有网友在论坛爆料，称位于九堡的郡原·九润公寓“又”降价了：“90方均价14999元/平米，130方均价13000—14000元/平方米。”这个价格，已低于周边的二手房价格。
之所以说“又”，是因为在这几年的降价潮中，这个项目的名字屡屡出现。
记者以购房者身份致电该项目售楼处，工作人员告知记者：“我们115方以下的房源全部一口价，2楼和顶楼是14999元/平方米，其余楼层15999元/平方米。房源面积段为70-115方，115方以上的价格暂时还没确定。”
据了解，此前该项目90方左右的均价在16500-17000元/平方米之间。
实际上，该项目价格波动并非个案，就整个九堡板块来说，近几年的价格起伏一直比较大。
统计数据显示，九堡板块在最风光的2010年，成交均价为20600元/平方米，随后的2011年成交均价为19909元/平方米，再往后，由于市场调控等原因，板块均价一路下滑，目前维持在15000-16000元/平方米。四年来的价格起伏超过20%。
位于九堡沿江板块郡原·相江公寓2010年首次开盘时的价格约为19000元/平方米，开盘后一年时间内，项目价格一路走高，达到23000元/平方米；2011年5月至2012年6月，项目每月成交均价基本在20000元/平方米左右；2012年10月，随着杭州楼市的降价潮到来，项目的均价下调至15000元/平方米，而后的时间内，项目价格一直起起伏伏；现在，项目的销售价格约为16000-17000元/平方米，比项目首开时的价格略低。
下沙丁桥房价易随市场波动
另外，下沙、丁桥等板块，也是容易随市场波动的区域。
2010年，金沙湖利好消息频传，板块的价格也随之走高，单价一度突破20000元/平方米。当年4月，德信·早城加推，均价18000元/平方米；10月，名城·湖左岸首开，折后均价18000元/平方米；11月，龙湖·滟澜山首开推出高层公寓和花园洋房，其中高层公寓的起价就达到了17000元/平方米，花园洋房起价则达到了23000元/平方米。
好景不长，2011年开始，市场转冷，板块内的项目也都纷纷酝酿各种降价促销的方式。2011年6月，德信·中外公寓低价入市，以14800元/平方米的均价震撼了市场。随后，周边的多个项目跟进降价，板块内有项目的均价更是跌破了13000元/平方米。目前，金沙湖板块内的可售房源并不多，均价维持在17000-18000元/平方米。
这些板块内项目有一个共性，就是升得快，降得也快。中指研究院杭州分院研究总监高院生分析说：“这些板块有一个明显特点就是供求关系不平衡。”他表示，根据目前杭州各板块的供求情况来看，未来一段时间内，城东新城、九堡、大城北等多个板块仍有降价的可能性。
弱市环境下什么样的房子最“安全”？
价格坚挺 稀缺产品比较抗跌
弱市环境下，哪些板块的价格最稳定？
综合多方意见，记者总结发现，拥有良好地段、供应量较小、产品类型比较稀缺房源价格相对比较稳定。除新房外，拥有名校资源的二手房也是一个不错的选择。
相关新闻：
要素1
市中心房价一直较稳定
如果要论“最抗跌”的板块，那么非市中心莫属。在抗跌属性方面，市中心板块以其“地段”取胜。
李嘉诚曾说过：“买房是地段，第二是地段，第三还是地段。”可见好地段的重要性。一般意义上，好地段意味着交通便利、各种生活配套设施完善，学校、大型商场、休闲场所、医院等近在咫尺。而市中心的楼盘，一般都符合上述条件。
目前，杭州市中心在售的项目并不多，包括武林壹号、武林外滩、九龙仓·君玺、新华园、绿城·兰园、新湖·武林国际等，均价在40000-80000元/平米。
以武林壹号为例，自2012年首次开盘以来，价格一直稳定在70000-80000元/平方米之间，没有出现太大的变动。在楼市火爆的时候，这个项目的价格没有顺势涨价；楼市清冷的时候，项目的价格也没有出现明显下探。
有人认为，像武林壹号这样的项目太特殊，不具有代表性：若是涨价，项目本身的价格已经高出一般人所能承受范围了，上涨空间十分有限；若是降价，普通购房者还是无法承受，所以不会自跌身价。
殊不知，正是这个原因，保证了项目“抗跌”的特性。项目本身定位的客群独特，价格不会随着市场变化而变化。有业内人士分析说，购买这类房源的客群一般情况下并不是为了投资，而是对自己资产的一个配置，把流动资金换成了一个相对稳定的产品。他们需要的，就是这个产品价格的稳定性。
这同时，也体现了大部分市中心高价楼盘“抗跌”以外的另一个因素——涨价空间有限。这类型的房源不会在短时间内出现明显上涨。
代表楼盘：武林壹号、武林外滩、绿城·兰园等
要素2
供需均衡板块
旺盛需求支撑滨江区房价
除地段以外，板块内的供求关系也是房产保值抗跌的一个重要因素。
汉嘉地产副总经理陈焕春分析说，从供应量的角度来看，竞争弱的板块一般价格比较坚挺，比如滨江区。
滨江区范围内，新房供应量比较集中的区域主要就是区政府一带和地铁一号线沿线，包括中天·官河锦庭、瑞立·东方花城、玲珑府等，在售均价在20000-25000元/平方米之间。另外，去年开始，奥体博览城板块的几个项目陆续开盘，销售情况也都不错。
以龙湖·春江彼岸为例，项目自2013年首次开盘以来，价格一直在23500-25000元/平米左右的价格内徘徊。由于春江彼岸是滨江奥体博览城单元个开盘的项目，同时也为周边的几个项目奠定了板块的价格基础。周边几个项目在开盘的时候，也都把均价定在20000元/平方米左右。
这个板块的特点是，供应量不大，需求量不小。滨江区范围内，各类高新产业集聚，每年都有大量的人才涌入，居住需求自然也就一直存在。
此外，随着钱江新城金融城的逐渐成熟，不少工作在钱江新城的白领也都会选择购置性价比更高的滨江区房源。
与滨江区有着同样供求关系的，还有三墩板块。
其实，近年来，三墩板块都不算竞争激烈的板块。早期，板块内能报得上名的项目只有亲亲家园一个；后来，中海入住三墩板块，紫藤苑独领风骚；在紫藤苑销售进入尾期的时候，金地·自在城成了板块内实时热门销的楼盘，只要提及三墩板块就逃不开自在城。现在，自在城售罄，三墩板块又成了协安·紫郡的天下。
紫郡项目自开盘以来，均价一直维持在16000-17000元/平方米之间。
代表楼盘：龙湖·春江彼岸、中天·官河锦庭、协安·紫郡等
要素3
区域内稀缺产品
申花板块花园洋房或不愁卖
从单个项目来看，具有区域稀缺性的项目也更有可能成为保值抗跌的楼盘。
双赢机构总经理章惠芳认为：每个板块内的产品都有着自己的特点和不同的用途。比如，有的板块以高端房源为主，有的板块以刚需房源为主，有的板块则以商业项目为主。“不同的项目、不同的板块间，有着结构性的因素。”在她看来，申花和滨江的房源都是如此。“它们有着各自的需求者，因此，它们可以保持价格的稳定。”
随着银泰城、地铁2号线、紫之隧道等众多利好因素的推进，申花板块已经不再是一个纯刚需板块。目前，申花板块的销售均价已经达到25000元/平方米左右，比2012年时的16000元/平方米提高了近60%。
值得注意的是，根据申花板块在售和未来一年内开盘的情况，板块内的多层花园洋房都是非常稀缺的。前段时间，景瑞·申花一号院的临时售楼处开放，同时对外宣布了其房源类型——高层小户型和多层花园洋房。申花一号院的推出，正好填补了板块的这一空缺。有业内人士认为，如果申花一号院的价格定位合理，那么他们的花园洋房应该不太愁卖，而这类产品在未来一段时间内也不太会出现“降价处理”的可能。
代表楼盘：景瑞·申花一号院等
要素4
名校资源
价格始终保持坚挺
除新房外，不少二手房也是非常保值抗跌的。
在地段、交通便捷程度、商业氛围等诸多因素以外，具有优良学区资源的二手房是保值抗跌的不二法宝。
以学军小学为例，学区内的二手房均价已经突破了40000元/平方米，最贵的一条房源单价已经突破70000元/平方米。这些年来，这个价格只有上涨，几乎没有下跌。
在二手房市场上，有没有名校资源可能比地段之类的其他因素更为重要。以湖滨路一带的几个老小区来比较，命运就大不相同。隶属于天长小学的几个老小区，比如邮电路一带几个老小区，虽然房龄都比较老了，但售价却都保持在30000元/平方米以上；而一路之隔的青年路周边几个小区，虽然房子略新一点，但是由于划归到其他学校，二手房的售价都只能在25000元/平方米左右徘徊。
代表楼盘：求智巷小区、向阳新村等
相关新闻：
●记者手记
房企“性格”也是决定楼盘价格的因素
一般情况下，符合上述因素的板块都比较抗跌。
对于如何选购保值的房子，中指研究院杭州分院研究总监高院生给出了如下建议：一是要选在好的地段，二是要选择品牌房企。他认为，一般来说，品牌开发商更重视楼盘的后续服务，好的物业服务在一定程度上也是小区未来能够的一个重要因素。
但是，涉及到具体的楼盘，房企的操盘风格，也是影响楼盘定价的决定性因素之一。
上周末，杭州市中心高端楼盘九龙仓·君玺以折后3.79万元/平方米(均价4万元/平方米)的起价入市，较市场预期下降5000元/平方米，给市中心动辄40000元/平方米以上的价格一个强有力的心理冲击。
对此，绿城中国控股有限公司常务副主席兼行政总裁寿柏年指出，“香港的地产商会比较直接，会降价。”但对于绿城来说，则宁可“搞活动，搞促销”。
所以，预测某一个楼盘的定价，或者价格走势，需要综合各种因素进行考虑，不只要看供应量、地段，还要考虑到开发商是否比较“激进”或直接，或者项目周边，是否有偏好价格手段的竞争对手。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
