[摘要] １５０套商品房被开发商一房多卖，涉及资金１．４亿元；１２００余户购房者２亿多元的团购预订金也被挪作他用；开发商“五证全无”，相关部门三年熟视无睹……这桩发生在海南房地产市场的咄咄怪事，发人深省。商品房预售制度缘何变成“一纸空文”？诸多监管部门为啥变为“睁眼瞎”？
150套商品房被开发商一房多卖，涉及资金1.4亿元；1200余户购房者2亿多元的团购预订金也被挪作他用；开发商“五证全无”，相关部门三年熟视无睹……这桩发生在海南房地产市场的咄咄怪事，发人深省。商品房预售制度缘何变成“一纸空文”？诸多监管部门为啥变为“睁眼瞎”？
“一房多卖”曝出黑洞
高息借款购买土地、拿土地作抵押换取银行贷款、一房多卖偿还贷款和借款……这是开发商聂仲根在资金链吃紧的情况下，拆东补西圈钱的“连环计”。海南澄迈县“阳光花苑”小区150名业主惊呼：“用大半辈子积蓄买来的房子户主却是别人？”
在银行贷款收紧、楼盘销售不畅的情况下，部分房企往往利用一些担保公司、投资公司来进行融资。在明知资金回笼乏力的状况下，聂仲根是如何利用两家资质偏差、实收资本为零的公司一步步圈地，开发房地产项目呢？
虚报注册资本提高公司“身价”，高息揽金购置土地，以土地为抵押向银行贷款。据办案民警王侦侦介绍，聂仲根在2011年通过中介公司虚报注册资本4000万元，故意夸大公司履行合同的能力。
一房多卖，回笼资金用于偿还债务和银行贷款。记者采访了解到，“阳光花苑”的商品房售价每平方米9000元，聂仲根要求售楼人员将已经出售的房屋，以每平方米4000元左右的团购价再次出售，每平方米至少净赚8000元。
开发商“五证”不全
一些澄迈县的干部也为聂仲根的违法行为大开方便之门。记者调查发现，聂仲根在未办理工程规划许可证、人防建设审批、招投标手续、建筑工程施工许可证和房屋预售许可证，也未取得图纸审查合格证的情况下，就擅自开工建设和预售房屋，而国土、城建、税务等诸多监管部门竟成了“睁眼瞎”。
据了解，澄迈县委原副书记卢勇、县住房保障与房产管理局原局长林中校在土地使用性质变更、房地产项目容积率调整、审批办理商品房预售许可证等事项中，多次收受聂仲根的贿赂，日前被海南省纪委“双开”，案件移送司法机关。
事实上，海南实施购房“网签”，其主要目的是为了防止开发商捂盘惜售，避免一房二卖。然而，记者调查发现，绝大部分房企在对房屋的实际销售过程中，普遍采取的办法就是集中网签，前期先跟购房者签订纸质合同。不及时网签、诱导欺骗消费者等系列不规范的市场行为存在已久。一些购房者对记者说，对于购房网签“一头雾水”，开发商为何推迟网签和不进行房屋预售登记他们也毫不知情。
尽管已有较为完备的商品房合同备案制度，但市场上在售商品房多为期房，从合同备案完毕到最终交房，一般需要1至2年时间。因此，类似海南这样“一房二卖、一房多押”的房产纠纷案例，近年来在广东、河南、山东等地时有发生。
“加强房地产预售商品房的管理监督力度是根治‘一房多卖’的首要措施。”海南大学法学院教授童伟华表示，住建部门要提高商品房预售许可门槛，严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记，切实将资质偏差、借钱圈地的房地产企业挡在门外。
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