[摘要] 9月26日，海淀区环保科技园地块经过8家房企107轮激烈竞争，最终被中铁建以18.1亿元收入囊中，溢价率88.54%，折合楼面价18562元/平方米。作为北京推出的第二块“限房价、竞地价”地块，该项目商品住房限价为19000元/平方米，其成交价可谓“面粉价追上了面包价”。
9月26日北京市国土局公开拍卖两宗土地，其中海淀区环保科技园地块是今年北京推出的第二块“限房价、竞地价”地块。中铁建以18.1亿元拍下，楼面价18562元/平方米，而该项目商品住房限价为19000元/平方米。
8家房企争夺限房价地块
该地块经过8家房企107轮激烈竞争，最终被中铁建收入囊中，溢价率88.54%，折合楼面价18562元/平方米。该地块政府规定商品住房销售限价为19000元/平方米。这也是北京第二块“限房价、竞地价”地块，在土地出让之前的限制条件中就约定了入市的价格，开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。
相比其他土地出让方式，这种出让方式不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地，对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。
开发商仍有操作空间
9月26日成交地块出现平均楼面价接近限价，其中主要原因是因为该地块并非全部限价，地块属性为F1住宅混合公建用地项目。其中不仅有70年使用权的居住地块，还有很大部分的商业和综合地块。
从容积率看，开发商还是存在利润空间。建设用地面积61062.711平方米，总建筑面积为97511平方米，容积率仅1.6。“商业部分的容积率也将比较低，开发商还是有一定操作空间的。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉北京青年报记者。
伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，一般而言，商业用途的产品价格往往比住宅要高，如果后续开发运作好的话，就能保障整体项目总体上可能实现盈亏平衡。但无论如何，该地块地价溢价88.54%确实有些偏高，企业开发后续风险较大。
北京楼市将形成后调控格局
据记者统计，年内北京土地交易额已经达到了1154.89亿元，预计年内整体土地成交将接近1400亿元。从目前的市场看，虽然金九银十量价上涨几近成为定局，但北京后期即将出台的限房价竞地价每年2万套的供应量，以及其他可能出台的长效机制将会在四季度逐渐出台，这次措施有望可以逐渐抑制房价的上涨幅度。
根据北京房价主管部门的政策动向，北京楼市后续的调控措施将逐渐形成楼市新格局：在高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导。业内预计，如果中低端供应量足够多，对市场的影响将非常大。
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