[摘要] 去年8月27日，龙湖以23.5亿元强势摘得滨江奥体单元FG05-R21-03地块。今年5月11日，这块地上建造的春江彼岸便迎来首次开盘，当天推出的近800套房源，2小时即基本售罄，销售约20亿。仅仅8个多月，该项目就完成了从拿地到首次开盘，速度之快，令业界惊叹。
2009年：从拿地到开盘，约2~3年；2012年：从拿地到开盘，不到一年。
房产开发节奏，从马车变跑车
去年8月27日，龙湖以23.5亿元强势摘得滨江奥体单元FG05-R21-03地块。今年5月11日，这块地上建造的春江彼岸便迎来首次开盘，当天推出的近800套房源，2即基本售罄，销售约20亿。仅仅8个多月，该项目就完成了从拿地到首次开盘，速度之快，令业界惊叹。
一个事实是，以万科、龙湖等为代表的房企，从拿地到开盘的时间已越来越短。面对外来大鳄的强势，2013年起，本土房企也开始艰难寻求开盘节奏上的突破。
2009年拿的地还没开盘
2012年拿的地就开卖了
2009年，杭州主城区共出让了70宗宅地，除龙湖的滟澜山和绿城西子的紫兰公寓一年后开盘外，其他楼盘都要经过两年左右的开发时间才能上市，有的甚至经过3年或至今仍未开盘。
2012年，杭州主城区共出让了27宗宅地，其中16宗宅地已开盘或传出即将上市的消息。
这是一个鲜明的对比。
2009年，桥西板块宅地出让十分火爆，从当年6月份开始至年末，共有10宗宅地出让，但开盘的也要在2011年4月，几乎都是两年左右的运作周期。仅有德信臻园、华盛达阅城、凯德龙湾花了不到2年时间完成了从拿地到开盘上市。
这10宗宅地中，有至今仍未拿到预售证，也没有开盘迹象的。像舟山远邦，2009年6月拿了祥符东单元R21-12地块，可至今仍没有任何相关消息。
2009年拿地至今未开盘的还不止舟山远邦，不少楼盘因为各种原因而搁置上市，它们多是来自义乌、舟山等省内其他城市的公司。
同时，记者也统计了2012年宅地出让情况。很明显的是，这一年，外来大鳄已占土地市场的主流。万科在2012年拿的四宗地，城东的万科紫台、城北的北辰之光都即将上市，滨江的万科璞悦湾、蒋村单元的万科西庐据悉也将于今年上市。
龙湖自然不用说了，“7个月是龙湖旗下所有项目的标准开盘期限。”龙湖杭州公司某高管透露，龙湖丁桥项目今年2月拿的地，9月预计就可开盘。中海西溪华府也是如此。
在外来大鳄的压力之下，本地开发商也在加快速度。德信2012年8月揽下的祥符东单元R21-08地块，命名德信晓宸，预计8月就可开盘。天阳，是去年拿地的本地主力开发商，申花板块的尚景国际去年8月份拿地，今年7月份预计可开盘；天城单元的尚城国际去年底拿的地，预计年底也可开盘。方正房产去年8月底拿的祥符北地块，今年1月规划方案便已在杭州规划局展示，预计9月份开盘。
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“猪会飞的时代”已经过去
囤地不再划算
在龙湖、万科等擅长快速开发的公司眼中，不管市场好坏，按公司自身节奏开发，这是其一以惯之而为之的游戏规则。
但对于大多数外来公司和本地公司来说，房价大涨时代的过去，才是他们选择快速开发的真正原因。2009年，除了龙湖外，金隅、九龙仓、华润等在杭州项目的开发速度和本地房企也差不多。“房价预期看涨，涨幅大于囤地需消耗的财务成本，开发商就会选择囤地。”一位业内人士说。
2012年，再拿地的公司想法已大不一样。“一块10亿左右的地，放一天，按银行6%的贷款利率算，财务成本便达到16万，相当于一辆高档轿车。”在这些公司的眼中，财务成本才是眼下开发商负担最重的成本之一，在房价大涨可能性越来越小的今天，早一天开盘，早一天回收成本，这才是最保险的开发模式。
用德信地产常务副总裁费中敏的话说，那就是：“在杭州，过去一拿地就赚钱，‘猪也会飞的时代’已经过去了。在调控成常态下，更应关注客户需求、操盘速度和成本控制。”
在这些快速销售的开发商中，外来大鳄居多，以品质见长的杭州本地开发商往往把大量时间投在了产品研发上。但在市场竞争下，本土房企这样的开发节奏不得不适时加快。据悉，宋卫平曾公开表示：“即使牺牲一些利润空间，也必须加快发展步伐。”其实，这是国家调控常态化后，一个开发商的清醒认识。一向成本颇高、不惜投入的绿城，据说也开始加强成本管控，开始推行快速产出快速消化的生产模式。
房子，也成了快消品
在外来大鳄这种席卷式的开发模式之下， 杭州本土开发商也开始集体认识到房产微利时代的到来，公司未来的持续发展不能寄托于高的销售毛利率，应集中在加快资产周转速度、提高资金利用效率、提高客户价值等方面。
从滟澜山到香醍溪岸，龙湖整一条销售链都是建立在这样的基础上——精准拿地、精准设计、精准销售，快速回笼资金后继续快速开发，这是一个良性循环。
今年1~5月，龙湖共实现合同销售额180.6亿元，同比增长39.8%。在5月的销售简报中，龙湖还特别提到杭州春江彼岸项目。该项目在5月首次开盘，当月便实现认购金额超20亿元。“春江彼岸的热卖是对公司‘近城区、控规模、高周转’策略的验证。”龙湖公司称。
但显然，这种快速销售又能赚大钱的模式不是一般的公司能够学习的。没有日积月累沉淀的市场判断、产品把握能力及精细的成本控制能力，你很难在短时间内把一个项目操作得如此迅速。这还需要强大的资金背景，只有这样，才能在拿地后迅速付清土地款并进入设计和施工环节。
以前，一个项目在设计时如何推倒重做、如何在几十个方案中挑选，这样的故事让人津津乐道，但在这个快速销售的时代，或许速度更为重要。
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虽然排名前二十的大部分房企今年前五月销售业绩再创新高，但是，楼市宏观调控却像悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。因此积极拓展新的业务，成为很多房地产企业关注的事，即使地产开发的龙头万科也不例外。这从万科在商业地产和海外房地产领域的动作，能看出一些端倪。
商业地产偏低
从2010年开始，万科在商业地产领域的投资就大幅增长。2010年年末投资性房地产总账面价值仅1.21亿元，到了今年一季末已经增长至近24.72亿元。虽然截至目前，万科自持的商业地产规模尚比不上保利、金地等同行，但若以增长速度而论，万科无疑是房地产企业中商业地产规模增长较快的一家。
自从2010年限购令颁布后，包括万科在内的众多地产公司，便开始纷纷涉足商业地产开发领域。除万科之外，此前从未涉足商业地产的中海地产，也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业，在最近几年更是加大了投入。国家统计局的数据显示，今年前4月商业营业用房的投资金额，已占到房地产总投资的13%以上。
一些地产研究人士说，与传统的住宅开发业务相比，租赁持有的商业地产租金收入稳定，可以在销售市场发生波动时，有效地补充房地产企业的收入，使公司顺利度过调控。
部分房企因此投入了巨量资金，有些甚至占到了公司净资产相当大一部分。以首创置地为例，其自持的投资性房地产 （主要是商业地产）账面价值已经超过了净资产五成以上。同样，今年刚被绿地收购的盛高置地所持有的投资物业的账面价值，也接近公司净资产四成。
但是，目前商业地产领域较低的水平，很快给地产公司的热情泼了一盆冷水。兰德咨询总裁宋延庆说，大部分开发商的商业地产租金，都要低于银行同期的贷款利息。
与此同时，商业地产的开发、持有，又占用了企业大量的投资资金。事实上，此前盛高置地之所以在出售了多个项目公司后，仍然被绿地收购，或多或少与前者前期投入商业地产过多有关。
在这样的背景下，房企为持有商业物业所投入的资金比重，以及开发的商业物业类型，一定程度上对公司的整体经营业绩将产生重大的影响。
不过，对于万科而言，其在商业地产领域的投资如果与公司的总体规模相比，其实比例并不高，仅占净资产的2.92%。根据万科方面透露，公司开发、持有的商业地产，主要服务自己开发的住宅小区。以上海万科五街坊2049为例，其配备的儿童农庄、儿童烘培课堂、早教中心、餐饮、健身、社区讲堂等商业业态更多服务五街坊的住户。
对此，中房信研究总监薛建雄说，万科投入持有的社区商业，一方面占用的资金不高，另一方面又有租金收入持续稳定增长的特性。同时，还能提升万科住宅项目的销售附加值。事实上，其他房企也采用类似的策略，来提升住宅物业的价值。只是像万科这样主要持有自己开发的社区商业的公司，还不多见。
开发商海外投资掀热潮
除了增加对商业地产投入，以分散房地产开发的投资风险外，上半年房企还积极参与海外项目的开发，以分散房地产开发投资的风险。
今年5月，万科置业表示，将以现金代价7.22亿港元，向母公司万科置业（香港）收购荃湾西站六区项目（TW6）20%项目权益连同所有股东贷款。资料显示，TW6项目涉及一幅邻近香港新界西港铁荃湾西站非工业发展用地，可提供不少于894套住房。
此前的4月，万科还宣布与吉宝置业有限公司签署战略合作协议，共同在中国和新加坡开发房地产项目。双方的合作项目位于新加坡成熟住宅区，为新樟宜路上段项目，计划建造一座有726套公寓的住宅楼。万科置业以现金约1.355亿新加坡元（约6.6亿元人民币）向吉宝置业收购该项目30%的股份。
今年2月，万科与美国房产巨头铁狮门签署协议，双方共同投资开发位于旧金山富升街的201地块。项目位于美国旧金山市东北部的湾区，总建筑面积约为7.5万平方米，由两栋分别为107米、122米高的塔楼和两栋多层建筑组成，共655套公寓。据了解，在合作中，铁狮门将作为项目的主要操作者，负责整个项目的设计、开发、销售和运营，万科将以管理合伙人及财务投资者的角色参与项目。
积极谋求在海外拓展业务的，并非只有万科一家。中国香港地政总署6月5日公布，两幅实施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7亿港元批予中海旗下的高龙发展有限公司。两幅用地的批租期为50年，地价总计为45.4亿港元，发展项目的住宅单位总数不得少于1145个。公告显示，两幅地块分别为位于九龙启德地盘1H1上的新九龙内地段第6516号，及地盘1H2上的新九龙内地段第6517号的土地。且两幅用地均按规定批予出价的投标者。中海表示，两幅地块位置便利，加上拥有海景景观，属优质地皮，预期连地价合共总投资额达90亿港元。
此前，早就在马来西亚和韩国获取了海外开发项目的碧桂园和绿地，也积极推进在当地的项目。5月28日，瑞信集团发表研究报告指出，碧桂园位于马来西亚的三个项目销售表现强劲。马来西亚项目销售，将会占到碧桂园下半年合约销售的20%。而为了提升销售率，碧桂园还在上海、北京等多个城市设立销售点，销售包括马来西亚项目在内的旅游地产。
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