[摘要] 据媒体报道，宁波市房交中心数据显示，4月末市区住宅可售套数为21447套，比上月下降987套，创下19个月以来的最低值；市区住宅可售面积为338.04万平方米，比上月下降3.63万平方米，连续5个月下降。新房库存的持续下降，是否意味着房价在未来存在上涨的压力？宁波楼市的最大制约，又在何处？
据媒体报道，宁波市房交中心数据显示，4月末市区住宅可售套数为21447套，比上月下降987套，创下19个月以来的值；市区住宅可售面积为338.04万平方米，比上月下降3.63万平方米，连续5个月下降。
新房库存的持续下降，是否意味着房价在未来存在上涨的压力？宁波楼市的制约，又在何处？欢迎点击今日话题：甬城库存新低显供求矛盾5月楼市分水岭?
4月宁波住宅成交成交1619套 环比下跌12.77%
据房天下数据监控中心统计，2013年4月宁波市六区商品住宅成交1619套，环比下跌12.77%；成交面积21.4万方，环比下跌8.72%；成交均价为13708元/平米，环比上涨0.07%。
注：因透明售房网网上备案系统切换，4月30日无备案数据。
从数据来看，除了已成常态的“2月冰封”，开年来成交量呈现平稳下滑的趋势。以承去年12月多盘入市余威的1月成交量，成交2257套，2-4月成交均未超过2000套。年后较少刚需新盘入市，且多为老盘新开，也让宁波住宅市场一度出现了纯新盘断档，多个老盘共扛大旗的现象。
数据显示，由多个老盘与少量新盘支撑的市场表现相对稳定，成交量随着房源的逐步去化而平稳下滑，成交均价则基本保持一直线，自去年12月以来始终徘徊在13700-14000元/平米的区间内。
刚需供应乏力 新开楼盘寥寥 宁波晚报
探究成交量下滑原委，新盘鲜有入市、刚需房源供应乏力是主因。去年底和今年初入市的刚需房源销售不错，而老盘经过一年以来的“以价换量”热销，所剩房源不多。从在售房源来看，春节后入市的仅有2个住宅新盘，另有少数几个老盘推售二期房源。新“国五条”下，一部分购房者弃二手房选新房，然而选择余地小，销量自然上不来。
虽然主城区楼市向好的步伐有所放缓，但业内人士认为，在新房源供应较缺之下，有这样的表现，还是说明甬城市场上仍有大量购房需求存在。而这一数据同比去年，涨幅依然非常明显。去年4月，一手房成交1293套，彼时甬城楼市正处于“以价换量”之际。
商品住宅“库存”降至19个月新低
一方面，市场有需求；另一方面，新房源，特别是刚需房源供应不足，库存正在削减。据商品房网上实时备案系统统计，4月末市区住宅可售套数为21447套，比上月下降987套———这也创下了2011年10月以来库存新低。
不过，本地一楼市观察员提醒，尽管库存降至新低，但依然在高位。
“库存中多为中高端房源，受限购、限贷政策影响，这部分房源不可能快速去化。”
他指出，接下来入市的楼盘，销售对象以改善型客户为主，这样一来，中高端楼盘会更多，库存还将上来。
也正是在这样的市场供应趋势下，开发商在新楼盘定价时不敢冒进。有业内人士称，今年推售的房源价格与前一批或周边在售同类楼盘价格基本持平。政策继续从紧，开发商的定价策略还是会以“稳”为主。
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结构性矛盾已然凸显？ 房天下博客
宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生曾于今年年初发表博文称，宁波楼市的问题，莫过于产品结构的问题。
由于11-12年楼市成交集中于刚需产品，存量房产出现大户型聚集。在双限的市场背景下，大户型的销售制约最深，因为贷款得不到银行的支持，购房的资格又受到限制，所以近二年楼市出现豪宅滞销现象。
刚需奇缺，库存下滑，是否会助推房价上涨？宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生认为，房价未来上涨的压力并不存在，一方面市区住宅2万多套、300多万平方米的新房库存，需要楼市一年时间来消耗；另一方面由于不少楼盘预售许可证并没有领出，潜在的供应量还不可预估；再加上严厉的限购、限贷政策，房价上涨的压力并不大。“短期来看，房价处于稳定波动状态。”谢耀生说。
住宅集中入市 5月市场热度有望重启
据房天下数据监控中心统计，五月宁波市六区预开7盘，均为住宅项目，且主打80-130平米左右的刚需户型。随着多个热点楼盘入市，未来两个月，成交量或将出现回升。五月可能成为今年宁波楼市的“分水岭”。与前几月开盘低迷，商业项目唱主角的情况不同，本次市六区新推项目均为住宅，分别为江北区的乐筑良品，江东区的东方一品，鄞州区的依云郡、恒威君和院、华茂东大道壹号，镇海区的维科拉菲庄园、保利城。
其中，乐筑良品、东方一品、依云郡均为纯新盘，乐筑良品、恒威君和院、华茂东大道壹号、保利城等项目新推的房源中，主打80-130平米左右的刚需户型。新盘断档期的结束或指日可待。
业内人士分析，新盘入市，或将造成下半年老盘销售速度放缓，但从目前宁波楼市的情况来看，买卖双方都较为理性，供求相对稳定，新老盘互相牵制，房价不会出现大幅波动。
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著名投资人马克-墨比尔斯周二在其博客中表示他认为中国的“鬼城”说法被夸大，中国在未来十年需建设3亿平米新住房。
他表示，“毫无疑问，中国确实有一些城镇出现大量无人居住的房屋，计划不周密以及过度建议的例子肯定是有的。但在我的团队与我在中国游览更多地方后，我们很明显意识到那些鬼城只是极端案例，并不能代表整个中国的状况。”
墨比尔斯认为中国房产市场仍有巨大的需求，未来十年将有3亿农民转移到城市里生活，这相当于美国的人口。他表示，如果每人需要10平米住房，那么未来住房需求将是30亿平米，需要至少建设近330亿平方英尺的住房。
他表示，“如果价格合适，地点合适，那么中国的住房会有相当大的需求。对于许多中国工薪阶层的人来说，价值为5万美元的住房不再是遥不可及。”
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