[摘要] 沪上二套房贷认定标准在年初出现“微调”，对于准备换房的自住需求购房者不啻于一个好消息。记者昨日了解到，部分国有大银行在二套房贷认定上从“认房又要认贷”放宽为“认房可不认贷”，避免使部分准备置换自住房的客户在申请贷款时“碰壁”。
沪上二套房贷认定标准在年初出现“微调”，对于准备换房的自住需求购房者不啻于一个好消息。记者昨日了解到，部分国有大银行在二套房贷认定上从“认房又要认贷”放宽为“认房可不认贷”，避免使部分准备置换自住房的客户在申请贷款时“碰壁”。另外，个别银行为吸引优质客户而推出低于8.5折的首套房贷利率优惠，但难以大面积推广。
房贷利率：首套八五折较普遍
“从年初以来的情况来看，房贷业务目前整体上比较宽松。”一家国有大银行的个金部人士对记者表示，目前银行可对办理首套房贷的客户给予八五折利率优惠，但在首套房贷的界定上会要求无房无贷，其中无贷具体是指客户在央行系统从来没有房贷记录。
记者昨日对多家银行进行调查发现，在首套房贷业务上口径比较统一，一般客户资信主要达标此前在征信系统中没有严重的违约记录，另外收入负债比在合理范围内，则可以享受到房贷利率八五折的优惠。
另外，记者了解到八五折优惠并非首套房贷利率的“底线”，个别银行为了揽客甚至推出了比这更优惠的利率。例如，恒生银行在部分地区推出首套房贷利率8.1折的优惠，但是并非面向所有客户，而是设置了特定条件：一是申请客户为该行优越理财客户、二是需要贷款金额超过150万元、三是楼盘需与银行有合作关系。
“利率8.1折是首套房贷业务的保本线。”另一家股份制银行的零售银行部副总经理告诉记者，如果房贷利率低于央行基准利率的8.1折，那么算上其他经营成本后，银行将面临净利差为负的情况。个别银行推出低于8.5折的首套房贷利率优惠，主要是作为吸引优质客户的一种营销手段，不可能进行大面积推广。
认定标准：二套认定“微调”
银监会近日在2013年银行业监管工作会议上表示，落实差别化房贷要求。记者昨日了解到，这一新要求已经开始在多家商业银行“落地”，购房者通过中介办理二套房贷的认定标准出现“微调”。
记者从走访的多家商业银行了解到，虽然目前二套房贷利率仍然统一为央行基准利率的1.1倍，即相当于7.205%的水平，但是对于二套房贷的认定标准已经出现松动，有利于满足购房者置换房型的自住需求。
据一家大型房产中介的交易按揭部总监向记者介绍，目前中行和建行这两家大银行在二套界定上比较宽松，规定以家庭为单位，在上海有1套房和1套房在还贷款，其余贷款结清都可不算，即“认房可不认贷”。而相比之下，其他银行对二套房贷认定比较紧，规定在上海有1套房，贷款记录只有1次，并且已经结清的贷款也要算套数，即“认房又要认贷”。
购房者张先生告诉记者因为他此前已经有过3次贷款购房的记录，在原先“认房又要认贷”的情况下，再申请房贷则属于三套房贷的情况难以通过审批，这使他从楼市调控以来一直难以改善住房条件。银行业内人士表示，购房者通过中介办理二套房贷的认定标准出现“微调”，主要是银行为了满足置换住房类型的自住需求而在房贷政策上做出改变，而不会助长购房的投资需求。
楼市火热带旺房贷市场 外资行推八五折抢生意 中国新闻网
随着个人住房交易持续升温，更多银行加入房贷市场抢生意。证券时报记者发现，年初多家外资行均推出了基准利率8.5折优惠，摆出一副与中资行争抢客户的架势，但申请门槛也相对较高。
房贷利率普遍8.5折
近日有杭州媒体报道，花旗银行（中国）杭州分行推出房贷基准利率8.2折优惠，令市场人士惊呼“市面房贷折扣”现身，但记者以客户身份致电该行杭州分行查询，得到的回应却称只能做到8.5折。
记者随后又向花旗中国相关部门咨询，相关负责人回应称，花旗的首套房贷利率会在政策允许范围内、根据客户资质及贷款风险进行区别定价。该人士还称，目前市场上首套房贷利率通常在8折～9折之间，在此区间内花旗会针对风险较低的贷款适当调整利率水平，但具体利率要视客户的综合条件而定。
证券时报记者调查发现，深圳地区的外资银行已普遍推出8.5折房贷优惠。一位花旗中国深圳分行的职员说，该行房贷利率折扣为8.5折；而恒生银行（中国）深圳分行的职员则称，目前该行房贷折扣也为8.5折，具体要求为有固定收入，月薪为月供的两倍。另外恒生职员还表示，虽然部分中资银行也有推出房贷利率8.5折优惠，但中资银行的放款速度普遍较慢，而该行的房贷客户只要办理完过户手续，贷款就会马上划账。
值得注意的是，去年曾有一段时间暂停房贷业务的渣打银行（中国），也带着8.5折的优惠利率重返市场。该行职员说，去年底开始渣打重开房贷业务，如果是非本行现有客户可打9.5折，现有客户可打8.5折，另外还推出多项优惠，包括减免律师费、评估费，以及还款期满三年后提前还款免罚息等。
当然，虽然有优惠让利，但外资银行也不会做亏本生意。建设银行高级研究员赵庆明表示，外资行业务的申请门槛较高，可能另外还有一些附加收费。
据证券时报记者了解，渣打房贷8.5折的前提是成为渣打银行客户，普通客户的存款门槛为10万元，高级客户则为50万元，且月收入要在1万元～4万元之间，才有较大希望申请到8.5折优惠。而花旗银行杭州分行职员称，申请该行相关折扣的条件是申请房贷的房屋建筑年代在1995年后、面积50平方以上、按揭金额60万元以上等。
楼市火热带旺房贷市场
对于近期外资银行纷纷推出房贷优惠的现象，赵庆明认为，这与年初流动性较年底改善、银行额度较宽松，以及外资银行更愿意扩展客户等因素相关。但也有外资银行人士表示，房贷优惠与各行的资金成本、客户定位以及所处地域的房贷竞争环境有关。“例如深圳地区的房贷竞争激烈，外资银行推出8.5折优惠可能是随行就市的无奈之举。”东亚银行（中国）总行房贷业务相关负责人说。
另外，外资行的房贷优惠也与火热的房地产交易市场有关。东方证券银行业分析师金麟说，房贷市场从去年下半年开始转暖，需求不断增加，接近去年年底时甚至出现供不应求的现象。
实际上，去年11月以来，银行的房贷开始火热起来，住房按揭贷款显示出强烈的增长态势。
央行去年11月金融统计数据显示，新增中长期贷款方面，企业中长期贷款首次出现减少，而住户中长期贷款持续增加，国泰君安(香港)研究报告认为，这主要是因为房地产交易大幅增加，令房贷增长所致。
此外，各地数据也显示一线城市住宅交易量已显著回升，近日深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，2012年全市新建住宅成交套数达40190套，面积总计366.74万平方米，创三年新高。另外北京市住建委数据也显示，北京2012年新房成交量涨64%，创近三年峰值。对此，上述东亚银行人士认为，如果房产交易持续火热，部分银行将推出比8.5折更优惠的折扣。
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