[摘要] 在银监会预警房贷风险之后，一场银行内部的贷款住房自查报告正逐步展开。
在银监会预警房贷风险之后，一场银行内部的自查排险行动正逐步展开。
“从本周起，我们将对房贷客户进行重点关注，一旦发现违约行为将及时采取处理措施并上报总行。”7月21日，中信银行北京分行一位房贷部门负责人对《中国建设报•中国住房》记者表示。据本报多方求证，自7月下旬起，中行、招行、民生等多家中资银行开始对房地产贷款进行自查，特别针对是否存在违规操作、开发贷款投放是否合规等方面。
就在一天前的7月20日，银监会召开第三次经济金融形势通报会议，指出“融资平台、房地产、过剩产能领域”为当前三大信贷风险敞口，并警示“房地产贷款风险不容乐观”。
在风险加大的同时，房地产贷款规模已呈现明显的缩减之势。7月23日央行公布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，今年上半年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.38万亿元，6月末余额同比增长40.2%，比3月末低4.1个百分点。作为银行一贯的优质资产，无论是房地产开发贷款还是个人购房贷款，二季度增长都较一季度有大幅的下滑。
在楼市下行和监管趋严的双面夹击下，今年下半年各大商业银行势必要在降低风险与保持规模之间进行艰难平衡。银行界人士普遍认为，上半年出台的房贷政策将在下半年继续严格执行，“房地产贷款的增速可能会继续放缓”。
监管趋严规模趋紧
在本次经济金融形势通报会议召开之前，由于上半年宏观经济数据的出炉，业界一度预期下半年将放松信贷管控，有多家投行甚至认为房贷将是松动的领域。但是银监会主席刘明康在会议上强调：“政策不放松，要确保政策的延续性。”
会议通报了前期压力测试结果：在房价下降30％、利率上升108个基点的前提下，测试银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点。
“下半年房屋推盘量会继续上升，可能出现量价双跌。”有关监管高层在会议上如是警示。而据相关媒体报道，今年下半年银监会将对银行的房地产贷款组织例行检查，重点放在各商业银行是否严格执行上半年出台的相关政策方面。
在银监会进行风险提示后，地方银监局纷纷表态，将在下半年加强房地产信贷监管。
7月21日，上海银监局局长阎庆民强调，将加强对房地产信贷风险的监控与防范，从严控制二套房及以上房贷；加强抽查与暗访，对违规的机构与个人从重处罚；加强对房地产贷款占比较高、增长较快、质量欠佳的重点银行机构、重点房企、重点房贷的风险监测。
广东省则把房地产贷款列为从严监管的重要目标。广东省银监局局长刘福寿表示，要求银行机构严格执行二套房政策，包括利率上浮等；对房价上涨过快地区，可以暂停发放第三套房贷款。同时，银行机构需按季进行贷款压力测试。
不容忽视的是，自今年4月新一轮楼市调控进行以来，房地产信贷规模增长明显回落。
数据显示，房贷重镇上海的房地产贷款在4月新政出台后增量明显下降，二季度平均每月房贷量比一季度下降近50%。而在北京，5、6月房地产贷款新增额比1~4月月均新增额分别下降57.4%、58.4%，房地产开发贷款的5、6月单月新增额比 4月更是下降了72.9%、67.9%。
“整体来看，监管部门三季度通气会上的政策要求与二季度比较相似，房地产依然处于敏感领域，政策执行力度将更为严格。”国泰君安一位分析师说。
个人房贷增长乏力
数据显示，今年上半年个人购房贷款共新增9323亿元，6月末余额同比增长49.6%，比上年末高6.5个百分点，比3月末低3.8个百分点。今年一季度，个人购房贷款新增5227亿元，以此计算，第二季度新增规模为4096亿元，较一季度下降21.6%。
“新政是4月17日出台的，其实在二季度的真正实施时间较短，而且许多贷款合约也已经提前签订，对上半年个人房贷规模的影响并不大。”一位广东招行房贷部人士对本报记者表示，楼市新政的影响将在下半年更为明显，“近两个月来我的个人房贷客户明显减少了”。
一位银行业人士表示，个人房贷是否会减少，主要看是否严格执行第二三套房贷新政。按照当前规定，三套房贷首付至少60%，利率至少上浮25%。对银行来说，三套房贷利润大而风险小；但从系统风险来考虑，在楼市下行阶段，投资性较强的三套房贷断供的风险将增加，而客户用工资收入来购买的首套房贷风险较小。
事实上，首套房贷优惠政策的逐步退出，也将对个人房贷总体规模造成影响。据本报调查，截至7月26日，中行、招行、中信、浦发、民生等中资银行基本上施行了首套房利率优惠八五折，仅“特别的优质客户”还能享受七折优惠，首付则保持在20%~30%之间。而渣打、花旗等外资银行，首套房贷首付为30%，但利率可以“视情况申请到七折优惠”。
“原本首套房贷的优惠政策就是应对国际金融危机时期的刺激措施，如今宏观经济基本企稳，逐步退出是必然的事情。只是当前楼市成交量日渐萎缩，可能会影响到下半年的个贷增长规模。”上述广东招行房贷部人士对记者说。
“从近几个月的情况来看，信贷额度控制的效果较为明显，银行基本按照既定额度进行均衡投放。本轮楼市调控不但提高了贷款门槛，还导致房地产市场观望气氛的形成，未来个人贷款增长乏力。”交通银行金融研究中心鄂永健说。
开发贷款施行名单式管理
相较个人购房贷款而言，房地产开发贷款对本轮楼市调控更为敏感。数据显示，今年上半年房产开发贷款新增4423亿元，6月末余额同比增长26.1%，分别比上年末和3月末低4.5个、5个百分点。今年一季度房产开发贷款新增3207亿元，照此计算，二季度新增额下滑至1216亿元，较一季度大幅下降62.1%。
“开发贷款是否会大幅下跌，主要是看市场的需求变化。”一位北京房企相关负责人表示，随着各地楼市成交量继续萎缩，势必带来价格下跌，并引发进一步观望，开发商会随行就市减少投资，随之开发贷款便会减少。“开发贷款要止跌回升，需要等房价降到一定程度引发新的楼市成交周期，但这至少要经历一年的时间。”
而监管部门对开发贷款的风险预警显然会进一步提高控制力度。银监会内部人士表示，下一阶段，首先要控制好土地储备贷款，控制土地抵押率，贷款去向管理；其次要加强开发商的风险管理，对开发商进行名单式管理。
“最近主要针对囤地的房地产企业，有相关记录的企业后期会受到明显限制。总行层面一般只给2A以上的企业放贷，差一点的多数是分行层面在做。”一家大行房贷部经理对记者说。但他认为，由于一些资质较好的大型房企仍然在谋求扩张，所以开发贷款的降幅在下半年不会太大，“只是一些中小房企可能将面临较大的资金压力”。
刘明康则在本次经济金融形势通报会议上表示，国土资源部开展了为期五个月的集中整治，商业银行应密切配合，对闲置土地进行排查。他还要求进一步加强房地产开发贷款风险管理，持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试
“银行和银监会将持续开展房地产压力测试，关注房价跌幅较大的地区，做好跟踪分析，同时对房地产关联度大的三大行业，如钢铁、水泥、建材行业做压力测试。”一位银监会人士如是说。
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