[摘要] 虽然刚刚过去的楼市“金九银十”未能如期带来住宅成交量的扩大，但根据中指研究院发布的10月百城房价报告，全国100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。在这种情况下，需要警惕市场再次形成房价上涨预期，影响到房地产调控实际效果。
虽然刚刚过去的楼市“金九银十”未能如期带来住宅成交量的扩大，但根据中指研究院发布的10月百城房价报告，100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。在这种情况下，需要警惕的市场再次形成房价上涨预期，影响到房地产调控实际效果。
一是宏观经济有所回稳，将增大房价上涨的压力。9月份，我国宏观经济多项指标回暖。10月份，中国制造业PMI指数升至50.2，显示制造业生产活动略有扩张。通常，房价与宏观经济运行同向运动。2009年下半年，在经济刺激政策作用下，宏观经济触底回升，房价也出现快速上涨。虽然当前宏观经济回升趋势尚未完全确立，但多项经济指标回稳，特别是近期人民币汇率连续，热钱流入可能性增加，也会明显改变楼市运行预期，加大短期房价上涨压力。
二是房地产开发商的资金状况已明显改善，降价销售动力减弱。经过4月至8月期间的刚性住房需求集中释放，房地产开发商现金流已明显好转。今年前三季度，房地产开发企业本年到位资金同比增长10.1%，较上半年提高4.4个百分点。过去四个月房地产市场销售回暖，也带动房地产贷款增速回升。9月末，房地产开发贷款同比增长12.1%，个人购房贷款同比增长12.69%，较上季度末分别提高了0.8个和1.6个百分点。随着资金状况的改善，开发商“以价换量”动力将会下降。需要注意的是，第三季度，开发商拿地积极性明显提高。1月至9月，房地产开发企业土地购置面积同比下降16.5%，降幅较上半年缩小了3.4个百分点，表明开发商对未来楼市的预期或正趋向乐观。
三是住房公积金的贷款额度集中调整，或将影响楼市调控预期。据媒体报道，近期有30多个城市提高了住房公积金贷款额度。虽然相对于较高的房价，多数城市的住房公积金贷款额度客观上存在调整的需要，但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度，往往带有较为明显的政策倾向，反映出地方政府的政策意图，有可能会对楼市预期产生影响。尽管从历史经验看，住房公积金贷款额度上调在释放刚性住房需求上的作用非常有限，市场仍有可能将其解读为地方政府的“托市”举措，进而影响到楼市调控预期。
房价上涨预期的形成，在短期内存在惯性，将会明显影响楼市运行轨迹，支撑房价上涨，加大楼市供求矛盾。虽然从各方面因素分析看，今年第四季度楼市将运行平稳，不太可能出现房价大涨或大跌的情况。但房价上涨预期形成的可能性明显增大。据国家统计局发布的70个大中城市住房价格情况，9月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有31个，接近一半的城市新房价格出现上涨。特别是一线城市房价的环比上涨，将会进一步释放房价上涨预期的自我实现机制，对此不能不引起有关部门高度警惕。
为实现宏观经济平稳健康运行，避免高房价损害国民经济运行质量，防范和化解金融风险，仍需要坚持加强和改进房地产调控，加大保障住房的建设，动态调节市场供求，合理引导楼市预期，增加差异化住房税收政策运用，推动房价平稳运行。
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20多个城市调整住房公积金政策 中国网
近期，我国多地调整住房公积金政策，或提高贷款额度，或降低首付比例，或允许提现偿还异地房贷，或放宽公积金提取条件。截至目前，已有超过20个城市进行了公积金住房贷款调整。
一时间，住房公积金的“微调风”吹向大江南北，同样被吹动的还有僵持了好一段时间的楼市。
有观点认为，这一轮公积金贷款上限调整及异地互贷等措施，均有利于刺激房地产市场，加速新房和二手房流转，实为刺激楼市回暖；也有业内人士表示，各地调整住房公积金政策客观上肯定会刺激成交量上升，但其主要目的是为了减低购房成本，满足刚需者的住房需求，对楼市整体态势不会产生太大影响。
多地公积金政策调整
近一段时间，各地较为集中地推出了住房公积金新政，父母可成为共同还款人、实现异地互贷等新措施引人关注。
根据江苏镇江新调整的住房公积金相关政策，本月起，新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷。这相当于子女买房时可使用父母的公积金账户余额，减轻了购房家庭经济负担。
镇江住房公积金政策的调整力度可谓不小，“父母可成为共同还款人”的细则也别具一格。事实上，除了镇江，今年三季度以来，不少城市都相继推出了公积金调整新政，调整的幅度、力度和角度各不相同。
大多数城市采取了提高贷款额度和降低首付比例的措施。深圳从9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元；大连将首套房公积金贷款首付比例降至两成；从10月20日起，武汉市民首次使用公积金买二手房，贷款限额由40万元提高到60万元；昆明也将提高贷款额度，放宽公积金贷款还款年限。
与此同时，公积金互贷也在越来越多的城市中推开。武汉在外地用商贷购房也能提取住房公积金。沈阳、珠三角及湖南长株潭等城市也加入到公积金异地互贷行列。住房公积金提取条件也适当宽松。在武汉，甚至公积金缴存职工的父母及配偶父母若出现重大疾病，也可以提取公积金救命。
截至目前，包括今年上半年国内其他城市公积金贷款调整政策，已有超过20个城市进行了公积金住房贷款调整。
松绑或将激活楼市
住房公积金是城市市民缴存的一种长期住房储金，累计到一定数额后可享受较低利率的贷款。在房地产市场调控背景下，基于利率优势和保障房贷款增加等原因，住房公积金贷款额也持续增长。公积金政策性、低利率贷款优势明显，越来越多的公积金缴存职工把公积金贷款作为置业贷款。异地互贷等住房公积金新政，减轻了购房者的经济负担。
武汉公积金中心归集处处长王香华对媒体表示，随着经济的发展，城市间的联系更加紧密，而且中小城市房价比邻近的大城市低很多，必然会有许多人需要跨城购房置业，打通公积金用于异地购房可以满足这些需求。
但另一方面，也有人担忧，松绑了的住房公积金政策会否名为减轻百姓压力，实为刺激楼市复苏？
研究人员表示，这些公积金政策的调整，实际上是对楼市疲软的一种刺激手段，通过政策调整鼓励购房者使用公积金贷款买房，一方面可以满足刚需，也可以在一定程度上刺激楼市成交量回升。事实上，这一轮公积金贷款上限调整及异地互贷等措施，均有利于刺激房地产市场，加速新房和二手房流转。
有观点认为，近来土地市场遇冷也是各地频繁调整公积金政策的直接原因。某业内人士表示，掌握公积金政策主动权的地方政府此时进行政策调整，反映了土地出让金收入减少背景下地方政府刺激楼市的意愿。
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整体态势难受影响
业内人士分析，调整住房公积金一般不存在政策层面的阻力，既有利于释放微调信息，也不逾越限购限贷的政策“红线”，是地方政府微调最容易执行的办法。这或许是各地扎堆调整相关政策的动因之一。
同时，在各地严格执行住房公积金差别化个贷政策的背景下，刚需购房者和改善性置业者成为住房公积金贷款的主要群体。帮助有刚需的购房人减轻购房压力，也是当前楼市调控政策中的应有之义。
刚刚过去的“金九银十”并未给疲软的楼市带来太多惊喜，而购买首套房和改善性住房的刚性需求依然十分旺盛，但房价和贷款成本仍是购房者犹豫不决的首要因素。
在这种背景下，此次部分城市降低了用公积金贷款购买首套住房的门槛，的确鼓励了刚需入市，提振和刺激了市场的刚性需求。但政策调整对整体楼市的影响却并没有想象中的那么大。
业内人士认为，各地扎堆调整住房公积金政策，客观上肯定会刺激成交量上升，有利于楼市回暖，但其主要目的是为了减低购房成本，满足刚需者的住房需求，对房价不会产生太大影响。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，公积金政策微调对于楼市整体态势的影响不大。“依靠公积金购房的大多是刚性需求，加上楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，调整公积金政策短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。 ”
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