[摘要] 根据国家统计局发布的数据显示，9月份，温州、杭州、宁波、金华新建商品住宅销售价格同比分别下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%，跌幅居全国70个大中城市前四位。我们不禁要问，宁波楼市未来的走势将如何？
编者按：2012年11月2日，为期四天的第16届中国住博会在宁波国际会展中心盛大开幕，当日下午，“转型升级决胜未来”2012宁波房地产高峰论坛也于宁波南苑饭店隆重举行。会上，宁波业内部分专家和参会开发商认为，调控或还会持续较长时间，而宁波楼市未来供大于求局面难改，房价或难再出现暴涨。
而根据国家统计局发布的数据显示，9月份，温州、杭州、宁波、金华新建商品住宅销售价格同比分别下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%，跌幅居70个大中城市前四位。我们不禁要问，宁波楼市未来的走势将如何？
（财经日报）浙江楼市从"领涨"到"领跌"
“过去想的只是投机，现在也要慢慢学会经营实业了。”谈及过去几年的起起伏伏，温州炒房客刘云(化名)近日向《财经日报》记者如是感慨。
2010年，刘云联合几名温州人以一个多亿的价格买下杭州某小区的大部分商铺，原本想着等两年后出手，不料市场风云突变。“现在明显被‘套牢’了，周边配套也没有跟上，根本没法卖，我正和朋友筹划着把这里打造成餐饮一条街呢！”
刘云的窘境只是浙江楼市“遇冷”的冰山一角，作为当年房价“领涨”的省份，几经风雨洗礼过后，如今浙江温州、杭州、宁波等代表城市的房价“领跌”。
从“领涨”到“领跌”
国家统计局发布的数据显示，9月份，温州、杭州、宁波、金华新建商品住宅销售价格同比分别下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%，跌幅居70个大中城市前四位。
进入下半年，楼市普遍回暖，据中指研究院发布的数据，10月百城(新建)住宅均价环比上涨0.17%，自今年6月之后连续5月维持上涨趋势。然而，在楼市均价稳步上行的大背景下，浙江省的上述几个主要城市的房价却逆市“领跌”。
而与8月份相比，温州商品房价格环比下降0.8%，跌幅居70个城市之首。金华、宁波分别环比下降0.3%和0.2%，环比跌幅分别居第5位和并列第6位。
杭州、宁波、温州等地成交盛况不再，位于浙江省中部的义乌市开始打起退堂鼓，主办方索性取消了原定于11月初开始的“第十九届义乌房地产交易会”。
据悉，过去10年，义乌房交会已连续举办18届，且从未中断；今年8月，主办方开始筹备展会，但时至10月，仅20余家房产商报名，人气不足致展会最终无奈“夭折”。
从今年上半年开始，温州开发商为了回笼资金，普遍开始实行以价换量的策略。据温州市房产交易登记中心统计数据，今年5月份以来，温州市连续5个月一手房成交量突破千套，曾经的一些“地王”项目也以近成本价开盘跑量销售。
对此，有不少业内人士分析认为，此前，浙江主要城市的商品房库存比较大，不少楼盘投资客较多导致空置率高。今年以来，在开发商主动“以价换量”的基础上，浙江楼市出现了“成交量创新高、成交价再探底”的新特点。
此外，国土资源部公布的第三季度总体地价的情况显示，温州是地价降价幅度的城市，本季度住宅地价同比下降18.03%。
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从炒房到经营项目
在近日举行的“2012中国宁波房地产高峰论坛”上，部分专家和参会开发商认为，调控或还会持续较长时间，而宁波楼市未来供大于求局面难改，房价或难再出现暴涨。
一位开发商在该论坛上还称，稳定的房地产市场是房企的利好，房价暴涨时候，不仅开发商拿地价格水涨船高，而且蜂拥而至的“炒房客”还会带来实体经济“空心化”。
然而，这位开发商所担忧的“空心化”问题，在如今现实版的浙江楼市中却出现了一些变化——部分被“套牢”的投资客开始有了经营实业的打算。
“算是应了那句老话，‘出来混，迟早是要还的’。”刘云向记者介绍，“炒房真的没啥技术含量，就是低买高卖。我也曾经辉煌过，但是现在不想再折腾了，就琢磨着把这个项目经营好。”
显然，玩惯“倒腾房产”的刘云对于经营实业还欠些经验。
他向记者笑言：“你也给我出出主意啊，我觉得单做餐饮也不行，毕竟有十多家商铺，我最近正在和山东的一家拍卖公司谈合作，也想引入几家文化企业，来提升整个小区的档次和氛围。”
据刘云介绍，过去两年严厉的楼市调控，确实让不少炒房客损失惨重，“我的情况还算不错的，不少人不但血本无归，甚至还要欠上一屁股债。”
据悉，新一轮调控持续至今，温州房价普降三到四成，有市场分析人士称，昔日叱咤市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。
一位温州当地开发商告诉记者，今年楼市回暖主要靠刚需和改善型需求，不过，温州当地还是有不少活跃的投资客。“在一些‘日光盘’中，投资客的比例还能达到三成左右。但现在开发商都很低调，即使首日售罄也不敢大肆宣传。”该开发商称。
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（现代金报）住博会高峰论坛房产老板谈房价 房价不会暴涨暴跌
持续宏观调控之下，2012年的中国房地产市场格外波诡云谲。售股、重组、转型、倒闭、跌价、涨价……这些字眼每天都在刺激着地产大佬的神经，也让国人眼花缭乱。
在此情势下，第17届中国宁波国际住宅产品博览会（以下简称住博会）11月2日在宁波开幕。
在住博会首日召开的房地产高峰论坛上，地产大佬们就行业发展、房价走势等问题展开激烈争论。而在房展现场，市民则多持观望态度——看的多，买的少。
也许是工作日的原因，昨天来住博会参观的市民并不是很多。即便如此，地产商仍旧采取了各式各样的展览方式来吸引参观者的眼球，甚至还有开发商打出买房就送“菜园子”的优惠方式。
昨天，记者在住博会的现场发现，很多市民在一些楼盘前停顿一下，了解信息之后便转身又到另外楼盘，很少有市民停留下来与房产推销员进行了解和沟通。
“这才刚刚开始，现在的优惠力度我觉得也不是很大，总是感觉买房提不起精神来，没有那么大的欲望。”市民王先生说，他看了很多房子，但总觉得目前的房价仍旧不是很稳定。“反正钱在手里捏着，不着急，什么时候找到合适的了再买也不迟。”
郭先生夫妇从外地来宁波工作已经有４年，今年准备买一套房子结婚，所以昨天一早就到了住博会的现场，“我们俩转了一圈，但觉得房源不是很多，价格也没有太多的优惠，所以还是先转转看。”郭先生说。
论剑
宏调政策将向何处去？后市是涨还是跌？地产企业面临怎样的机遇和挑战？是合作还是竞争？如何在细分市场中迅速崛起？一批来自各地的地产精英齐聚甬城，在南苑饭店举行的主题为“转型升级决定未来”的房地产高峰论坛上，纵论中国及宁波楼市大势。
●房价
“现在是房价的底部，该出手时就要出手！”“要抱着买汽车的心态去买房！”高峰论坛上，宁波房地产的大佬们发表了未来两年宁波房价走势的看法，不少观点确实是语出惊人。
有的说平稳
对于未来房价的走势，荣安地产股份有限公司董事长王久芳认为，过去的黄金10年已经过去了，未来总体还是一个平稳的过程，在限购政策没有取消以前，目前房地产销售短暂回暖也不会导致价格的全面上涨，他认为限购政策至少2年内，甚至5年内不会变。“我判断，在未来，房地产市场应该说是比较平稳，我认为房价不会暴涨，也不会暴跌，温和上涨将会成为主流。今年虽然经过第二季度的回暖，但是基本面没有出现较大变化，房价也不具备全面上涨的条件。政策面没有松动，特别是限购卡得很牢，投资投机需求被打压。”
有的说要涨
“现在的房价就是底部，像股票一样底部盘整以后肯定要涨。”宁波百隆房地产有限公司（简称百隆地产）总经理谢耀生一直保持房价看涨的看法。他还用了水浒一句歌词表示：“该出手时就出手。”
不过他也理性地给大家分析，并不是所有人都该买房，不要去借钱买房当房奴，不要因为买房而对生活质量造成影响；应该买房的是那些改善型人群，毕竟人的一生就只有3万天，早一天改善了，生活质量好了，心情也就好了，寿命就会更长。他还用一句比喻来形容买房，那就是抱着买汽车的心态去买房，好好享受生活。
对于手里有闲置资金的朋友，他也建议应该去买房，比如有几百万、上千万，就应该去买住宅、商铺，这些物业买来以后还可以通过出租来增值，钱是可以印出来的，而房子是印不出来的。
郊区还要跌
对于宁波的房价多少才算合理，王久芳表示，市中心的房价是合理的，而近郊再加上供应量特别多的集士港、镇海就算是已经跌到了8000多也不算便宜，还有可以下降的空间。
宁波市迪赛控股集团有限公司（以下简称迪赛）董事长沙勇认为，以前市中心房价上不了2万，郊区房价跌不破1万，这个是不合理的现象。宁波的房价就应该是郊区的房价跌破1万，而市中心的房价能涨到三四万。他表示按照现在房价来看，市中心还有上涨的趋势，只是幅度没有以前那么大。
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●行业
现在是的时候
“现在是搞房地产的时候，量价平稳，风险可控，既不会因为房价暴涨而大幅推高地价，造成面粉比面包贵；也不会使购房者产生房价下跌的预期，从而持币观望。去年下半年，老百姓都是持币观望，导致房产开发商库存积压。”王久芳说。
王久芳认为，城镇化和服务也是未来中国经济增长的两大动力，而住宅和商业地产是城镇化服务业发展的基础，稳增长在目前的情况下还离不开房地产的健康发展。房价暴涨以后肯定会暴跌，暴跌的后果就是经济严重衰退，还会引发一系列的社会问题，伤害中国经济，日本房地产泡沫的破灭就是中国的教训。“稳定的房地产市场是房企的利好。”
期待白银10年
“宏观调控将是常态，销售涨幅和成交量以后都不可能像前10年这样了。”沙勇说。不过他表示黄金10年虽然过去了，还有白银10年，能再赚10年白银也是不错的。他表示，以后房产的盈利模式不只是单纯的住宅了，要转型升级，要细分市场，比如现在宁波人老龄化程度越来越高，以后养老地产将是一个新的盈利增长点。
昨天，在住博会上最引人瞩目的是宁波水木清华置业有限公司推出的一款楼盘，这款楼盘推出30平方米“菜园子”，引得很多媒体的关注和参展者的驻足。
“我觉得宁波的房地产还是有市场的，宁波的城镇化率目前已经达到70％，按照国外发达国家城镇率80％的标准，宁波还有10％的提升空间。”该公司副总经理申绪芹信心满满地说。申绪芹说，目前房地产市场通过宏观调控已经走到理性的轨道上，“刚性的客群收入距离高端的房子还是有差距，但是随着收入的不断提高和房价的略有下降，双向结合，然后推出有特色的、符合经济转型的房地产，未来还是很不错的。”
百隆说不差钱
百隆地产在宁波也算老牌房企，最近几年的发展可谓迅速。对于百隆最近一个项目迟迟没有动工，主持人非常犀利地问道，“现在房企日子不算好过，你们项目这么久不动工，是不是缺钱？”“我们不缺钱而是审批时间太长了。”百隆地产总经理谢耀生马上反驳道。他表示公司的后盾是上市公司，刚刚募集到20多亿资金，怎么可能缺钱？
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●调控
宏调效果显现企业忙着转型
工商联房地产商会会长聂梅生认为，历时两年的房地产调控已经进入了总结期，现在正是总结的阶段。
聂梅生认为，中央此轮调控手段严厉，动用了行政手段、货币手段、市场手段，多管齐下；限购、限贷、限价和限售，都在交错使用。“十月份百城房价数据同比下降1%，环比则连续五个月弱势上涨，调控效果已经达到了。”聂梅生说。
“房企转型是必需的，前面是调控，后面是改革。”聂梅生说，在以往的市场结构中，商品住宅占85%，有时候更高，这样的结构肯定要变化。旅游、养老等相关的地产形态，在经济当中的比重将会加大。
“现在我们的开发商都在琢磨这件事，根据自己的特长往哪方面转，甚至是复合型的转型。”聂梅生说，“今年无论是国企还是民企或是上市公司都在做转型的准备，这是2012年共同的特点。”
在国家层面上，聂梅生认为，城镇化将会成为刺激中国经济未来增长的“引擎”，随着城镇化的加快，和新城镇共生的房地产将有力刺激楼市需求
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（宁波晚报）甬城楼市未来走势会如何? 供大于求局面难改
以2010年4月7日“新国十条”为始，被称作“史上最严厉”的本轮楼市调控，至今已经持续整整两年半时间。调控下的甬城楼市，无论是成交量还是房价，均明显“退烧”。那么接下来，楼市走势会如何？在昨天举行的“2012中国宁波房地产高峰论坛”上，专家和本地开发商对话后达成一个共识：调控或还会持续较长时间，而甬城楼市未来供大于求局面难改，房价或难再暴涨。
在工商联房地产商会会长聂梅生看来，本轮房地产调控已经进入了总结期———“整体效果是明显的”。就甬城楼市而言，调控为购房者带来的利好，无疑是房价过快上涨势头得到了遏制。
国家统计局数据显示，前三季度，甬城房价持续回落。其中在今年9月份，我市新建商品住房价格同比跌幅为8.6％，跌幅位居70个大中城市第三，环比下跌0.2％；二手住房价格同比下跌5.5％，环比下跌0.4％。今年开年之后，多个楼盘“以价换量”、大幅降价，降幅高者超过30％；即便在近期，一些新开楼盘“低价跑量”心态也颇为明显。
即便如此，聂梅生相信，楼市调控还会进一步深入。“开发商对此应该要有一个长期的心理准备，不会再2008年那样把房地产业一下子拉起来了。”聂梅生说。本地的荣安、迪赛、兴普等房企高层人士，也持同样的观点。
而在调控可能长期化的背景下，甬城楼市当前供过于求的局势，或还将进一步严峻。迪赛集团董事长沙勇分析认为，未来市六区商品住宅供应量会高达450万平方米左右，“供大于求、竞争激烈”难以避免。有统计显示，在往昔楼市火爆年份，市六区一年的商品住宅消化量，也不过200多万平方米。
此外，市住建委方面统计数据显示，截至９月底，市区库存商品住房房源为22945套、337.32万平方米，相较年初分别下降9.2％和3.1％，但同比分别增加8.61％和12.35％。
论及甬城房价，本地房企人士认为，未来一段时间很难再暴涨，而会以稳定为主。荣安集团董事长王久芳表示，“今年市场成交虽然在第二季度明显回暖，但基本面没有出现较大变化，房价不具备全面上涨的条件。”百隆房产总经理谢耀生认为最理想的房价走势是“涨幅高过ＣＰＩ、低于ＧＤＰ。”
事实上，在王久芳看来，当前量价平稳的楼市局势，是开发商最应该感到庆幸的。“稳定的房地产市场是房企的利好。”暴涨时候，开发商拿地贵不说，王久芳特别强调蜂拥而至的“炒房客”还会使得实体经济“空心化”。谢耀生也称应该坚决拒绝“炒房客”，他相信，“未来一定会有更多的政策措施，把‘炒房客’赶出楼市。”
至于自住型购房者，房企人士在论坛上表示，不妨选择在房价稳定期内出手，但也应该量力而行，根据自身经济承受能力谨慎作出购房决策。
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