[摘要] 编者按：最近公积金互贷的城市增加了。而近几年除了珠三角，还有长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛加入到公积金异地互贷的行列。对于公积金的互贷现象，它对于房地产市场有何影响？出现的原因是什么，又起到了什么作用？是否大势所趋？
编者按：最近公积金互贷的城市增加了。而近几年除了珠三角，还有长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛加入到公积金异地互贷的行列。对于公积金的互贷现象，它对于房地产市场有何影响？出现的原因是什么，又起到了什么作用？是否大势所趋？
中国公积金制度曾经的怪圈
一边是数以千亿的公积金在银行沉睡，一边是数以千万的公积金缴纳者无缘享受制度优惠，需要改善住房条件的人群却因买不起房而被制度拒之门外——只能承担缴费义务而享受不到制度优惠，中国公积金制度的一个怪圈：无房的人却在补贴有房的人。
长期以来，公积金使用效率低下，2010年，住房公积金缴纳规模达到2.2万亿元，闲置公积金高达6000亿元，预计到“十二五”期末，结余住房公积金将达到1万亿元左右。叶檀说，很难想象，在中国中低收入阶层住房紧张的状况下，公积金闲置资源居然如此庞大，并且有很大一部分是在银行的活期存款中，有监管者表示“令人痛心”。
公积金资金大量闲置的原因不仅包括申请公积金贷款购房条件过多、手续繁杂、审批周期长，同时也因为公积金在帮助缴存者购房时发挥的作用有限。”
多地公积金异地互贷 “刺激”刚需入市
10月24日，从武汉住房公积金管理中心获悉，日前召开的武汉住房公积金管理委员会2012年第二次全体会议对住房公积金相关政策予以调整。其中包括异地购房可动用本地公积金还贷，二手房贷款限额由40万元提至60万元。
公积金互贷也在越来越多的城市中推开。武汉从10月20日起，在外地用商贷购房，也能提取武汉住房公积金。除此之外，珠三角及湖南长株潭、沈阳、北京等城市也加入到公积金异地互贷的行列。
政策层面的微调，“刺激刚需”或将成为下一阶段楼市政策走向的特征。
公积金互贷的有利影响
一般来讲，公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内。公积金互贷的积极作用在于可以刺激本区域内自住刚需入市购房，保持市场成交量的稳定和回升。
第二、可以充分利用购房者自己的公积金贷款的额度，避免异地从业人员公积金额度的浪费，显著提升住房公积金使用效率。
第三、部分城市利用公积金贷款购买首套住房还可以享受到首付两成的政策，如沈阳公积金缴存半年即可申请贷款，首付减至两成，此外，广州也重申，首套房90平米以下可公积金贷款两成首付。武汉市也出现公积金贷款购置首套房可以首付两成的做法。
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公积金异地互贷 将大势所趋
多地公积金异地互贷是否大势所趋？
业内认为，政策层面的微调“刺激刚需”已经成为现在及未来政策层面走向的特征。在“微调”政策方面，落实房贷利率优惠、调整普通住宅标准、通过各类措施补贴购房者等等也已成为现实。利用公积金异地互贷“刺激”刚需入市是一个值得鼓励的具体做法。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，房地产调控政策主要在于抑制投资投机性需求。当前有能力购房的人群因“限购”不能买房，而刚性需求却面临较大的购房困难，因此公积金“新政”出台是必要的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。
随着各城市间经济往来的密切，必然会有许多人有跨城购房需求。打通公积金用于异地购房的提取，可以满足这些需求。
一二线城市楼市调控政策调整 缘何偏爱公积金？
业内人士分析，调整公积金一般不存在政策层面的阻力，既有利于释放微调信息，也不逾越限购限贷的政策“红线”，是地方政府微调最容易执行的办法。
一方面，土地市场遇冷是各地频繁调整公积金政策的直接原因。掌握公积金政策主动权的地方政府此时进行政策调整，反映了土地出让金收入减少的背景下地方政府刺激楼市的意愿。
另一方面，经过几个月的热销后，金九银十的楼市陷入了低迷。刚性需求已消耗大半，市场购买力急需补充新鲜力量。调整公积金政策将释放一定的中低收入居民以及异地人才住房的刚性需求。
这一轮公积金贷款上限调整及异地互贷等措施，均有利于刺激房地产市场，加速新房和二手房流转。同时，部分城市用公积金贷款购买首套住房，首付可达两成，大大降低了刚需入市的门槛，可以在一定程度上刺激成交量回升。
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公积金新政是否会影响房价大幅波动
“公积金‘新政’不排除会带来少数投资、投机行为。”同策咨询研究中心总监张宏伟说，一旦在推行，可能会使一些城市的外来购房者增加，给房地产市场带来不稳定因素。同时，在执行环节，个别被限购的购房者也会钻空子入市，甚至恶意套取公积金。
中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，公积金政策微调对于楼市整体态势影响不大。“依靠公积金购房的大多是刚性需求，加上楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为不会成为主流。”
张东认为，房地产调控政策主要在于抑制投资投机性需求，支持自住性购房需求。政策层面的微调，“刺激刚需”或将成为下一阶段楼市政策走向的特征。
不过，有关部委近日密集表示，下一阶段将严格监控各地的房地产调控政策变化，在当前的经济背景下，避免个别地方政府放松楼市调控，以变相刺激救济房地产来拉动经济。要进一步巩固和强化已取得的房地产调控效果。
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住房公积金异地转移如何操作
住房公积金异地转移，应按以下程序办理：
（一）缴存人转入单位为缴存人办理缴存登记，转入地住房公积金管理中心为缴存人设立个人住房公积金明细账户。
（二）缴存人填写《住房公积金异地转移申请书》，转入单位签章确认后，连同本人身份证及复印件送转入地住房公积金管理中心，转入地住房公积金管理中心填制《住房公积金异地转移联系函》。
（三）转入地住房公积金管理中心将缴存人《住房公积金异地转移申请书》、身份证及原住房公积金缴存有效凭证复印件及《住房公积金异地转移联系函》一并发送至转出地住房公积金管理中心。
（四）转出地住房公积金管理中心对转入地住房公积金管理中心发送的资料进行审核，无误后，根据缴存人委托，将转移资金转账或汇至转入地住房公积金管理中心的住房公积金专户内，并向转入地住房公积金管理中心发送《住房公积金异地转移办结单》及银行转账或汇款票据复印件。
（五）转入地住房公积金管理中心将转入的资金记入缴存人个人住房公积金明细账户，并告知缴存人。
活用公积金提前还贷
公积金除用于贷款购房外，还可用于直接购买、建造、翻建、大修自住住房等。目前，不少公积金都躺在账户里“睡大觉”，严重影响了公积金的使用效率，因为公积金的计息利率相对较低，应该尽量使公积金“活”起来，让其发挥应有的作用。
对于已用商业贷款而没有使用公积金贷款，且还款压力较大的购房者，可持购房合同、贷款合同等凭证，按规定时间前往住房公积金管理中心一次性提取公积金用于提前还贷。这样每月的还款额就可以相应减少，支付的利息总额自然减少。省下来的资金可以用于其他投资或者消费用途。
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