[摘要] 8月17日，山东高速发布公告称，拟向其全资子公司山东高速投资发展有限公司增资28亿元，用以参与投资青岛深蓝广场项目，而该子公司将取得60%的股权。绿城再次通过转让股权得到了项目急需的开发资金。
8月17日，山东高速发布公告称，拟向其全资子公司山东高速投资发展有限公司增资28亿元，用以参与投资青岛深蓝广场项目，而该子公司将取得60%的股权。绿城再次通过转让股权得到了项目急需的开发资金。
绿城缺钱，这早已不是秘密。
与多家银行周旋
一直以来，银行始终作为房地产开发商贷款的主要来源。绿城作为致力于高端房产开发的房地产商，其与银行的关系更是紧密。
2007年10月，绿城与4家银行签订为期39个月之银团贷款协议，获得融资8.5亿发展上海董家渡项目。2008年，绿城从银行获得超过100亿的借款，借款来源于渣打（香港）、中行、 农行、工行、建行、交行和浦发。
自2009年起，光大银行和广发银行开始给绿城项目贷款，分别提供了40亿和20亿元的授信贷款。同年9月19日，中国农业银行与绿城签署中国银企合作协议，协议称农行会在未来两年内提供100亿元人民币的授信额度。农行除了提供项目贷款支持外，还给绿城在结算业务、银行卡、现金管理、财务顾问及个人按揭业务等领域提供服务。
2009年，中、农、工、建四大行共向绿城提供了600亿元的授信额度，这也使得绿城负债率冲破100%，并一度持续升高。
2011年上半年，绿城的销售总额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。同时负债总额高达350亿元，负债率高达160.2%，成为负债率的内地上市房企。
随之而来，房地产行业在2011年发债率普遍上升，银行信贷也逐渐收紧。“房地产与银行息息相关，银行始终是房地产贷款的主要渠道。但不断趋严的房地产调控，造成银行信贷规模不断收缩，房子销售市场又不景气，房地产行业的资金压力可想而知。”上述证券公司的银行部负责人分析称。
绿城的压力也在其中。2011年下半年，绿城不得不为了降低负债率，开始筹划出售一批项目“过冬”。
据理财周报记者不完全统计，今年以来，绿城共转让了至少15家项目公司的股权以取得回笼资金。
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信托融资碰壁
2011年以前，绿城集团主要通过包括渣打银行、农业银行在内的近十家银行获得借款支持，当时信托融资也只是辅助渠道。
但是受房地产调控持续，银行信贷不断收紧的影响，绿城不得不调整融资渠道，借助信托、变卖项目甚至转让股权来获取资金。
绿城集团的笔信托融资是在2008年5月与华润深国投合作成立的，发行规模为1.5个亿。当时正值信托业寒冬季节，而房地产信托成为当时信托公司的最后一根“救命稻草”。
之后，绿城开始与其他信托公司合作，2010年，绿城进行了6次信托融资，融资总规模为31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、中融、平安、中海、山东国际信托。
2011年，绿城通过信托渠道融资的规模更大。2011年年报显示，华宝信托与北京国际信托与绿城合作成立两款信托产品，募集金分别为8.2亿和40亿。除此之外，华融信托、中泰信托也于2011年为绿城发行了信托产品，规模分别为3亿和2.57亿。据此，绿城2011年信托融资至少超过了52亿。
综合多组数据发现，绿城集团先后通过信托通道实现融资总额高达百亿，涉及11家信托公司，包括华润深国投、杭州工商信托、中融信托、山东国际信托、上国投、中泰信托、华融国际信托、北京信托、中诚信托、中海信托和平安信托等。
就在房地产信托热潮兴盛的时候，2011年下半年，银监会对于房地产企业的资产表现出了担忧，要求各银监局调查绿城有关信托融资的详细情况。消息直接导致包括绿城在内的房地产港股股价纷纷下跌，绿城的信托和银行融资通道同时出现收紧，这对于2011年销售低迷的绿城来说，资金链面临极大考验。
另外，成立于2011年上半年的8.2亿的华宝信托贷款和40亿的北京国际信托贷款将分别于今年10月和9月到期，本息总额将超过50亿。
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变卖项目回笼资金
绿城集团被资金所困扰，而这与绿城同时经营上百个开发项目的集团模式有直接关系。
截至2011年12月31日，绿城集团流动性非流动性负债为175亿，其中一年后到期的银行及其他借款为159亿，远远高于2010年末的120亿。短期还贷压力倒逼绿城除了争取银行，信托融资外，必须寻求更多的资金通道。
8月17日，绿城将青岛深蓝广场项目公司60%的股权转让给山东高速，并以此获得了28亿开发投资。6月，绿城集团以33.7亿的价格将9个项目的50%股权打包卖给了融创集团。而在此之前，绿城今年还将上海、杭州、台州等地的其他6个项目卖出。
除此之外，九龙仓以51亿港元成为绿城第二大股东，也成为上半年绿城资金来源的重要方面。
出售项目，增股引资的同时，绿城对拿地也不手软。6月15日，绿城中国携手华彬投资以24.3亿元拿下了上海长风地区最后一块商办地块；7月25日，绿城旗下的上海绿顺房地产开发有限公司以16.44亿元拍得上海浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块，溢价率36.86%。
一边是密集出售项目，一边是不断高价拿地，不少业内人士表示担扰，如果绿城房产销售业绩没有大的提升，绿城的资金压力或将持续，甚至进一步加大。
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（观点地产网）九龙仓内地销售百亿 不担忧绿城卖地
九龙仓8月23日公布2012中期业绩并披露，报告期内，集团营业额增加87%至183亿港元，主要受到来自香港及内地物业销售的较高贡献及地产投资分部收入有双位数增加支持。
数据另披露，股东应占盈利增加65%至236.46亿港元，未计入物业重估盈余前盈利增加115%至70.72亿港元，核心盈利增加49%至54.25亿港元。
其中地产发展方面，确认销售额增加579%至91.22亿港元。九龙仓指出，收入确认主要来自国内成都天府时代广场、时代·晶科名苑、上海玺园及无锡时代上城合共69.29亿港元，及来自香港One Midtown21.93亿港元。
另据介绍，到目前为止，九龙仓在中国的应占销售额在不足八个月之内已达人民币100亿元的全年目标，远超去年。当中第二季更创下逾50亿元人民币的销售纪录，而第三季上半季则录得人民币25亿元。
此外，报告期内，九龙仓于内地录得已签订的物业销售额(包括合营项目的应占销售额)合共92亿港元，来自超过10个内地城市。于2012年6月底，未确认销售额增加至174亿港元，尚待各项物业分阶段落成时确认入账。
不难发现，内地物业带来的贡献在九龙仓整体的当中所占比重不断上升。
相关数据也显示，2012年上半年中国物业带来的营业额已超过香港物业，两者占比分别为41%及36%；中国物业营业盈利增加2.5倍至占集团总额33%，而香港物业则占58%。
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内地业务
单看内地业务方面，报告期内，九龙仓共有34.9万平方米发展物业确认入账，附属公司项目落成带来营业额港币69.29亿元，较前一年增加416%。营业盈利增加326%至港币24.22亿元。期内确认入账的盈利包括来自上海玺园、成都天府时代广场和时代.晶科名苑以及无锡时代上城的可观贡献。
据透露，九龙仓2012年上半年有三个位于佛山和成都的新项目推出市场预售。连同较早前已经推出的项目，九龙仓目前在11个城市共26个项目在售。
报告期内，九龙仓合共售出65.4万平方米物业，集团应占销售所得为75亿元人民币，较2011年上升了19%，超越集团目标逾72%。截至6月末，未确认销售额(已扣除商业税)为人民币142亿元，涉及120.7万平方米的物业。
至于地产投资方面，由于上海会德丰国际广场及重庆时代广场作出的贡献远高于去年，营业额和营业盈利因而分别增加51%及63%。已落成的投资物业的市值于6月末获重估为港币154亿元。
此外，集团应占楼面面积合共210万平方米的五个国金中心项目正按计划进行，成都国际金融中心商场的预租情况理想，租金水平超出预期。逾50%的零售楼面不是已获承租就是已获出价洽租。成都国际金融中心期计划于2013年下半年落成。
而在今年年初，九龙仓亦透过与招商地产各占50%权益的合营企业，新购北京来广营住宅项目，应占楼面面积为91000平方米，九龙仓应占成本为人民币12亿元。
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超越往年
而在当天召开的业绩发布会上，九龙仓副主席兼常务董事吴天海表示，今年前三季度，九龙仓内地合约销售额已达100亿元人民币，达到年初定下的年度销售目标。
“在年初我们就曾提及，今年的销售目标定为100亿元，但我们会尝试争取达到去年实际销售额的水平，即127亿。”吴天海认为，预计未来房产销售业绩能保持目前的水平，即使中央调控再加剧，但对公司影响有限，单就公司而言，最重要就是控制好财务。
吴天海续称，集团虽然对今年内地楼市看法较保守，惟观乎单第二季销售表现已创新高，虽然7、8月的销情较5、6月稍有放缓，不敢断定下半年的传统销售旺季会有一贯的表现，以目前的情况看来，相信集团下半年的物业销售会逊于上半年，但公司对达成去年全年127亿元的销售水平有信心。
但他亦指出，虽然集团提早达标，不过出于对市场情况仍持审慎态度，因此暂时没有调高年度销售目标的打算。其更称，过去数年集团于内地投放不少资源，而成绩已逐渐浮现，相信未来几年内地房地产销售仍然可保持增长。
吴天海补充，上半年内地资产占集团整体资产仅37%，主因是本港资产价格太快，并非因内地业务欠佳，未来仍然会以内地及本港占集团总资产各一半指标迈进。
此外，吴天海更认为，上半年内地物业开发业务经营毛利率达35%，属偏高水平，因期内有个别大型项目入账，将经营毛利率拉高；长远而言，希望未来内地物业开发业务经营毛利率可维持逾30%水平。
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绿城与远洋
值得一提的是，在九龙仓上半年的业绩报告中，并未计入绿城的物业盈利数据。
九仓副主席兼常务董事吴天海表示，其入股绿城6月底才完成，故只能以投资盈利会计方式入帐，上半年入帐15亿元，下半年会入帐7-8亿元，但并未透露是以何种方式。
根据绿城与九龙仓6月8日订立的合作协议，绿城向九龙仓配股，整个交易涉资50.98亿港元。配股完成后，九龙仓将持有绿城中国24.6%股权，成为其第二大股东。
配股将分为两步完成。步，绿城对九龙仓进行约3.27亿股的股份配售，金额约港币17亿元，已于6月8日完成。8月1日，绿城再向九龙仓进行约1.62亿股的股份配售，涉及金额约港币8.43亿元，同时向其发行次级可换股证券，进一步融资港币25.5亿元。
问及投资绿城是否会成为未来九龙仓的一大负累，吴天海表示，集团对其投资金额约51亿元，上半年已投放当中三分一。并指对绿城投资金额仅九仓总资产值不足2%，比重很小，因为并不觉得是个负累，而且目前双方关系良好，亦非常满意绿城目前减债进度。
当问及绿城不断变卖资产是否会影响九龙仓的时，吴天海表示，“绿城一直都有卖股卖地的行为，因此现在也符合他一贯的做法。我们是与绿城合作，只要它出售的项目有溢利，我们都能按24.6%的权益获得溢利，而我们与绿城对于选择哪些项目出售都会有商讨。”
另外，他表示，不认同市场指集团投资内房企业之策略类似投资基金，并多次强调视绿城为合作伙伴。“目前我们在远洋地产中亦占有百分之六点多的股份，暂时还不是合作伙伴，但不排除未来有这样的机会。”
此外，关于资金状况方面，公告指出，截至6月底，九龙仓的负债比率为22.9%，去年底为20.6%，手头现金为190亿港元；集团于2012年6月30日的负债净额增加了97亿港元至532亿港元。
此外，九龙仓计划于中国及香港的发展项目，投放建筑费用240亿港元于投资物业及500亿港元于销售物业，并于未来数年分阶段完成该等项目，资金将由内部财务资源营运带来的现金流及银行和其它融资拨付。
吴天海表示，公司截至6月底止除去附属公司影响后，债务为570亿元，当中要于未来16个月内偿还的款项仅涉30亿元，此外公司手持现金190亿港元，备用银行贷款达170亿港元，故无资金压力。
但他亦指，若果市况配合，不排除就未到期偿还贷款提早作再融资安排，“不能等到手紧才来做。”但他强调，再融资渠道并非采取供股融资，而是选择银行借贷或债券等融资方案。
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