[摘要] 国务院督查组十省市调查定调从严,8月13日地产股集体跳水；30余省市集训房产税评估,房产税试点城市扩容消息不断……
国务院督查组十省市调查定调从严,8月13日地产股集体跳水；30余省市集训房产税评估,房产税试点城市扩容消息不断……
楼市对政策之敏感在最近发挥得淋漓尽致。8月3日,取消预售制传言致地产股大跌,时隔十天,受“国务院楼市督查组定调从严”影响,13日早地产股再次跳水,“受灾面”持续扩大,当日以首开股份领跌的地产板块跌幅逾2.4%。
据了解,国务院楼市督查组日前在济南约见绿地、重汽、中海、鲁能、阳光100等品牌开发商,时隔多日,与一线城市的沸沸扬扬、人心惶惶相比,济南业内并未因此掀起大的波澜。近日,参与约见的开发商们在采访中表示,济南非全省、更非楼市风向标,不管是横向还是纵向相比,济南的房价都处于一个相对合理的水平。所以,济南的楼市发展受到了督查组的认可,而新政策的出台需要较长的酝酿期,短时间出台的可能性并不大。
后调控有几种可能
中国重汽房地产开发公司总经理杨斌对于后调控的可能性判断为:“无可能,更无必要”。
他认为,目前政策已经完全到位,成交量的放大不过是冰点之后的复苏,回暖并非过热。对于传言较广的房产税,他认为,“普遍收取”的政策亦值得商榷,任何一种税收的收取都会给敏感的刚需购房者造成成本叠加,增加购房者负担。而另一个理由则是对中国整体经济的不乐观,实体经济没有好转,房地产业不可能脱离整体的经济背景而一枝独秀。
而绿地集团山东事业部总经理侯光军对政策的加码持相同看法:“短时间出台新政没有可能,新政策不管是房产税还是其他,都需要很长时间的酝酿期。”他表示,从交流的情况来看,调查组是就政策执行的情况进行摸底,但也发出一个防止房价抬头的信号,所以十八大之前,调控政策亦不会放松。
众开发商对于济南的信心来自于平稳的楼市表现。在侯光军看来,济南房价的上涨属于成本性上涨,如材料、人工。杨斌谈道,与其它省会城市或计划单列城市相比,济南的房价一直偏低。而政策对其影响也相对滞后,往往要比其它城市晚半年的时间。
一线的恐慌
与济南的淡定
从各种统计数据表明,房价的表现确乎触动了那根敏感的神经。中指研究院发布的报告显示,7月100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/平米,环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨,30个城市环比下跌。与上月相比,环比上涨的城市个数增加25个。
成交量降幅的收窄,正在传递市场平稳迹象。“在实施最严格限购政策的北京、上海、广州,成交量也出现了明显回升,这说明限购政策已不足以抑制销售的回升。”世联地产数据分析显示。而土地市场也有暗流涌动,北京、广州等城市相继出现的“地王”让业内平添了几分担忧。在北京,和裕地产以37875元/平米的楼面价捧得一商业金融地块,成交价位居北京历史上同类地块第二位；在此之前,赫华恒瑞地产以26.3亿元购得北京万柳地块,折算楼面地价近4万元/平米,刷新了北京和单价地王纪录。地王“四处开花”试探市场底线,大量高溢价地块的出现无疑增加了中央有关部门对于房地产市场的关注,而一线城市出现的政策恐慌多来源于此。
与一线城市沉浸于“房产税扩容”与“利用个人住房信息系统打击投资性购房”等恐慌相比,济南的楼市绝地复生但无疑“逊色”很多。从上半年成交情况来看,命运多舛的楼市1月份成交仅120套,2月份开始有所突破,成交1759套,3月份成交2316套,4月份成交2866套,5月份成交2617套,6月份成交3289套,7月市场成交达到今年来的峰值,达到4150套的新高。世联怡高对此判断,这一现象由之前数月数个利好因素累加作用形成:市场调控松绑预期形成,开发商低价房源大量入市,刚需由观望到出手；而另一方面,央行两次降息,使得购房贷款利率将大幅降低,这针强心剂加快了楼市复苏。
受销售量放大的积极影响,2012年上半年,济南土地成交53宗,315.81万平米,相比去年同期宗数上涨23.26%,面积上涨160.44%。由于土地供应量的大增,土地成交面积上涨一倍有余。但以上土地以底价成交为主,成交的53宗土地中,仅有三宗土地为溢价成交。
调控要回归本质
调控的目的是什么?记者采访中,购房者对于调控并非一片叫好之声。一位购房者就其2011年初在济南东部购买的房产算了一笔账——总房款673670元,首付30%为202101元,剩余房款做了30年商业按揭,以基准利率进行按揭还款,每月需支出3153元,这笔贷款给她带来不小开支压力,所以她非常怀念8.5折优惠利率,更对7折利率艳羡不已,“相比8.5折优惠利率,我每月需要多支出300多元,30年下来,也需要多付十多万呢!”事实上,不少购房者都对此进行过比较,调控带来的房价优惠基本上被按揭利率和折扣上升“吃”掉了。
不少业内人士也在反思调控的目的。杨斌谈道,事实证明在此过程中老百姓得到的实惠并不多,除了金融成本增加,还要开多种证明,购房者需要付出的精力和时间成本随之增加。不单是购房者,开发商也需要付出更多成本,首先,融资成本急剧上升,社会融资的成本动辄15%以上,20%的也屡见不鲜；其次,各类监管资金的增加也使房企的成本加大,购房者成本相应增加。所以他呼吁政府理顺关系,防止借调控之名的成本增加,从而达到降房价的目的。
他表示,政府应建立梯次消费保障体系,让廉租房、公租房、限价房、商品房等形成差别供给,让购房者各得其所。他给了一个形象的比喻,“这就同汽车消费一样,买奥迪与买奥拓,前者的购置税高很多,但从未有人认为这有什么不妥”。
国务院针对房地产市场调控政策措施落实情况的专项督查渐落帷幕，对于未来调控走向，从各方面释放的信息来看，继续从严必将是今后楼市调控基调。短期的调控政策只能让高烧的楼市暂时退热，而要让房价回归合理空间，房地产市场健康发展，尚需加快制度建设步伐。
督查结果大致偏好
近期，房地产市场成交行情回暖，是多重因素叠加影响的结果。货币政策的逐渐宽松、地方政府的频频微调、开发商以价换量的策略实施等等，促进了刚性需求者和改善性需求者纷纷出手，投资、投机性需求入市意愿强烈。
知道国务院督查的消息后，各地方政府都有些紧张，因为房价有所上涨是不争的事实。据知情人士透露，地方住建部门在审批楼盘预售许可时开始变得格外小心，高价楼盘尽量暂时不入市，住建部门也给开发商、二手房中介打过“招呼”，要求督查期间积极配合。
督查过程中地方很担忧，不过督查结果让各省市松了一口气。从已透出的情况看，除北京外，天津、辽宁、吉林、上海、江苏、浙江、福建、山东、河南、重庆、四川的楼市调控政策执行情况，得到了督查组的肯定。此外，对于河北、湖北、湖南3省，督查组在总体肯定调控效果的前提下，表示当地房价上涨的压力仍存在，应密切关注后续房价的走势，建议从严执行调控政策，健全完善制度，坚决落实调控目标。广东省在总体调控效果受到肯定的同时，江门市的调控效果受批评。督查结果称，“广州限购限贷政策执行情况较好，楼市较稳定。对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改”。
据了解，国务院督查组尚未正式发布官方结论。所谓被“点名批评”的江门市叫屈：“我们了解的情况是，这个事情是不实的，因为督查组的结论还没有出来，我们也不知道这个消息是从哪里来的。”
业内人士预计，此番督查在房价上涨之际进行，更多的是发挥威慑作用。不过，如果房价仍然上涨，不排除会出台新一轮调控政策。业内人士预计，如果发布新一轮调控政策，可能是提高二手房交易税或者增加房产税试点城市。
楼市反弹调控继续加码
中央政府在看到调控成效的同时，更注意到了楼市回暖的现状，因此继续从严调控仍是今后楼市调控基调。国务院督查组此行是在楼市回暖之际的应时之举，其本身就意味着“从严调控”。如果房价反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。
目前中央仍手握数项储备政策，包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调、问责制等，其中房产税试点扩容成为出台可能性的政策。
业内人士表示，如果房价仍上涨，不排除在金九银十之前出台房地产新政。财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。很多业内专家也认同，未来房产税很有可能成为限购政策的接续政策。
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楼市督查组定调从严 房价反弹明朗中央恐出手 上海证券报
“不仅仅是表面上肯定各地调控，国务院督查组对地方一些不执行不到位的做法给予了明确警示。”一位接近国务院督查组的人士昨日说。
他向记者表示，国务院督查组之行本身，就是定调“从严调控”。如果房价反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。而据记者此前从相关部委了解到信息看，房地产调控储备政策早已有之，适时而动无可置疑。
督查报告尚未成文
上周，在国务院督查组还未完成此次督查报告之际，由某网站流传出一份有关各地督查情况汇总表，被冠以“肯定16省市楼市调控”的基调，对此权威人士向记者表示，这种看法是偏颇的。
实际上，据了解部分督查组情况的人士透露，国务院督查组对地方一些不执行不到位的做法给予了非常明确的警示，同时也有督查组成员对进一步完善调控政策的办法，提出了自己看法。
7月下旬，国务院先后派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点为：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。
从已透出的情况看，国务院督查组对16个省市的楼市调控效果给予了肯定，但同时也给了湖南、湖北、河北、广东江门市四个省市存在的问题提出要求和建议。
其中，对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改；指出湖南和湖北省房价上涨压力仍然存在，建议湖南省从严执行调控政策，健全完善制度，确保调控目标落到实处，建议湖北省要严格执行调控政策，健全完善制度，坚决落实调控目标。
另外，住建部副部长齐骥在河北省督查时提出：一些税务、金融部门反映，由于非限购地区信息尚未实现共享，不同地区间未实现房屋等信息的联网，首套住房、二套及以上住房的认定有漏洞。为此，督查组要求河北省规范销售管理，以适当的方式提供预售条件，鼓励有条件的城市开展限售试点工作。
“事实上，国务院督查组的报告还没有成文，上述消息只是从各种渠道透露出来的一部分内容，官方目前并没有给出肯定各地楼市调控的结论。”上述人士向记者说，仅从已经透露出的信息来看，国务院督查组对湖南、湖北、河北、江门存在的问题，已经是毫不留情，直言不讳了。
“这次有督查组还对一些房地产‘陋习’提出质疑。例如商业立项的商住项目，以前可以挖坑就预售，这次被提了出来。另外，开发商预售之前的蓄客，也有人提出了质疑。”上述人士向记者说。“各个督查组只负责提出建议和意见，但最终政策的取舍，还是要由住建部等相关部委牵头决定。”
楼市反弹调控继续从严
记者从各方了解到，中央政府在看到调控成效的同时，更注意到了楼市回暖的现状，因此继续从严调控仍是今后楼市调控基调。国务院督查组此行是在楼市回暖之际的应时之举，其本身就意味着“从严调控”。如果房价反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。
“每到关键节点，中央政府总要明确楼市调控毫不动摇的决心。”北京中原地产张大伟分析说，回顾今年以来中央政府的房地产调控举措，从严调控思路是一贯到底的。
“国务院房地产督查组的工作是‘一石三鸟’，其一督查现有政策的执行情况，对于有警戒作用，会让一些有意微调政策的城市就此打住；其二防止政策执行可能存在弱化问题；其三了解上半年房地产的各个方面情况，为下半年的政策提供决策参考。”住建部政策研究中心副主任王珏林说，目前来看房地产调控必须从严，而且要长期持续。
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