[摘要] 6月8日，绿城中国（3900.HK）宣布获香港九龙仓集团（00004.HK）51亿港元资金驰援，包括入股和可转股债券，绿城中国得以暂解债务危机。
6月8日，绿城中国（3900.HK）宣布获香港九龙仓集团（00004.HK）51亿港元资金驰援，包括入股和可转股债券，绿城中国得以暂解债务危机。
九龙仓入股后，绿城集团董事长、上市公司绿城中国大股东宋卫平的股权稀释至25.45%，仅比二股东九龙仓高出0.85%。九龙仓认购的25.5亿港元可转股债券若全部换股，将成为大股东，占扩股后的约35.07%。
一手创建绿城集团的宋卫平，掌管公司十余年，以激进著称。6月8日宣布与九龙仓的战略合作之前，宋卫平接受了财新记者一个多的采访，他表示限购限贷政策把改善性需求几乎压掉四分之三，对改善性需求产品为主的绿城几乎是灭顶之灾。
他表示，这种非正常情况的限购限贷，调控的时间长度和深度超过了之前的预料，并认为目前房地产市场是扭曲的、不正常的市场。
此为绿城董事长宋卫平访谈的上半部分，下周一刊登下半部分。
财新记者：绿城公司的现状如何？
宋卫平：公司在做不大不小的调整。我们的产品70%多是改善性需求的产品，不是五六千块的产品，是比较高的。限购政策把我们的客户砍半，限贷政策又砍掉一半，改善性需求几乎被压掉了四分之三。
市场有很多变通的办法解决限购限贷，但这些解决不了根本问题。改善性需求不应该被压制，中国改革开放让一部分人先富起来，这部分人的消费为什么要压制呢，这是社会发展的客观需要。
但政策已经这样，说政策没有意义，这个时候唠叨合理不合理，没有必要。
财新记者：绿城如何应对调控政策？
宋卫平：在这种环境下，发展企业都很难，要依靠刚需产品、小户型房子，另外三四线城市的企业受打击小很多，在那里购房信心和房价都还可以，还是个正常的环境。
不过，十家房产公司里一两家是这样的情况。公司的结构不同，有刚需有改善，一旦提供改善性产品的公司达到三分之一，大家就都很难过。
面对现实，我们要把这种不正常的市场环境当做正常的环境。公司好的方面要调动出来，公司的生命力才能起来，对抗这样的扭曲市场。我现在的心情相对安宁，这样的环境下，企业死掉是正常的。
财新记者：您之前发文说绿城一切尚好，现在为什么担心死掉？
宋卫平：“君要臣死臣不得不死”。我们一方面做好走向死亡的准备，一方面也在努力。公司那么多员工，如果每个人都做努力，激发优点，在市场的黑暗中或许能找到生路。中国还是在现代化进程中，向工业化、国际化、城镇化迈进，在这样黑暗的市场环境中，我们忍受三五年时间，中国总会回到开放的市场环境，行业会遵循开放和普世价值。
绿城最艰难的时候已经过去了，去年底最难，我们加强项目的腾挪、股本架构的变动。销售如果能卖掉70%、80%，公司依会“安好”。
我们也没那么容易死，不是娇生惯养的企业，不是在温室里被呵护长大的，本来就是在市场中成长起来的。
财新记者：绿城遇到的种种困难，有没有反思过问题出在哪里？
宋卫平：公司建设到现在的程度，和以前18年的基本态势一样，我们一直往前走，产品品质、规模、素质都在那里，无非是市场的调控，让股本做了变动。我自己是要负一部分责任的，没有判断到2010年这次房地产震荡，几乎是灭顶之灾的，我们没有预测到这次海啸。
有人问我，你是的企业家，对中国的历史、现状及经济社会有成年人的阅读，为什么没有防范呢？我是需要检讨的，早知道现在，有些地不买，有些资金准备得好一点。这一点上，龙湖是值得学习的。
之前我还是想把企业做大，在我们所到的每一个城市留下好的作品，存急切之心。其实在2009年，我们就想到过会有调控，并向很多专家做过学习，香港小户型的房屋、新加坡的组屋这些经验告诉我们，中国用市场化方式解决住房存在很多问题，尤其是在这么短的时间，所以政府对方方面面的把控应更加小心。
财新记者：公司架构会有什么调整？
宋卫平：没有调整。我们努力把该做的事做好，在有好的现金流之前，把储备的项目做做好，可以腾挪一部分变现。接下来看销售的情况，如果调控继续加强，我们可能做好继续腾挪项目的准备。较外部环境，内部的管控方式还是有很多东西值得检讨和加强。
财新记者：您之前说过“最不济，房子降到底卖掉不玩了”，最近绿城杭州的项目开始降价了，这是信号吗？
宋卫平：这个公司还没到关门的地步。现在也不是降价，只是定价比较低，甚至成本价卖，有的项目没有利润。这些情况，十几年前我们也经历过，从每平方米赚一两百块开始，然后赚四五百块。
现在主要有2009年2010年拿的高价地，这些没办法。
财新记者：绿城改进了经纪人制度，在很多场合，你自己都开始卖房，公司的销售策略有什么样的计划？
宋卫平：公司将把销售作为重要方面，从理念到方法都会做大的转型，动员整个队伍改变销售方法、销售效率。以前天冷只是多穿衣服，现在是严寒，就要用更多的办法，比如生火、运动、不停地吃、休息等来抵抗严冬，谁也不知道持续多久，已经一年半了。
财新记者：最近很多国资企业接手绿城的项目，是政府在帮助绿城吗？
宋卫平：一个企业，社会怎么看你，外界怎么看你，是你之前的所作所为对外构成的基本印象。好在我们在浙江这么多年，做得还不错，十多年下来，应该是好感更多一点。
房产商和地方政府的关系，我们开玩笑做比喻，我们就是批发商，政府把地卖给我们，我们做加工生产配套服务，然后卖给个人。
财新记者：绿城将来的转型计划是怎样的？
宋卫平：造更多的保障房、农民工住房，虽然这些没有什么利润空间，但也不会亏损，社会效应会很好。我们以前代建的市场被压缩了，别人找我们也是建改善性的住房，调控后这个市场到现在都不好。
我们将来代建的业务一定会超过房产开发，尤其是保障房建设。
产品转型方面，我们去年研究完的养老产品还会继续做，规模不会很大，如果没有调控，我们三五个项目都开工了，现在只有一个在今年开工，也会和别人合作。（未完待续）■
记者点评：因激进扩张、高负债率运行、成本高企等因素，绿城在历次行业洗牌中，始终位于舆论的风口浪尖。
即便是在哀鸿遍野的2008年，宋卫平依然没有选择妥协，绿城硬挺过了楼市萧条期，坚持不降价不倾销的政策，在2009年开始的一波楼市繁荣中赚得盆满钵溢。
在本轮调控的初期，财新记者采访绿城高层时，他们还津津乐道绿城2008年的应对之策，称绿城依然保持既有政策不变，不会调整高负债运营模式。
然而，一年半过去了，调控政策依然持续。在限购限贷的政策下，绿城销售几近停滞，资金链紧绷，2012年更面临超200亿元的短期债务压力。
2011年底，绿城集团净资产负债率高达148.7%，高于行业水平，引入九龙仓可使负债率下降至80%。但九龙仓若未来有可能成为绿城中国大股东，将来的绿城可能不再姓“宋”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
