[摘要] 渣打银行近日发布研报指出，近期渣打研究机构对中国30家房地产开发商调查，结果显示，全国8个城市的去库存量已经下降，地价和房价似乎开始触底反弹，地方政府对房地产市场的“微放松”已经明显产生作用。而银行和信托公司的融资成本下降，使开发商因急需现金流而降价销售的项目减少，降价动力消失。
渣打银行近日发布研报指出，近期渣打研究机构对中国30家房地产开发商调查，结果显示，8个城市的去库存量已经下降，地价和房价似乎开始触底反弹，地方政府对房地产市场的“微放松”已经明显产生作用。而银行和信托公司的融资成本下降，使开发商因急需现金流而降价销售的项目减少，降价动力消失。
库存减少降价动力消失
渣打银行对8个城市30家房地产开发商的调查结果显示，在降价和市场情绪转变的带动下，很多城市房屋销售正在好转。大多数房地产开发商库存压力降低。
渣打银行研究报告显示，房地产开发商的库存峰值出现在2012年1月份。其中一线城市去库存化速度最快，将于今年年底到2013年1月份实现完全去库存化；二线城市稍缓，将在2014年初将库存全部消耗掉。
除了库存之外，融资成本和需求是直接促使房价可能出现下挫的因素。
渣打银行的调查显示，受调查的30家房地产开发商融资成本已经大幅下降。渣打银行研究部大中华区主管王志浩在报告中指出：“银行和信托公司的融资成本下降，开发商因急需现金流而降价销售的项目减少。”
在30家调研对象中，有22家开发商表示，在最近几个月获得银行贷款越来越容易。除此之外，根据开发商们反映，由于基准利率两次下调降低了银行间的融资成本，银行针对房地产项目开发贷款的平均利率从今年一季度的9.2%下降到了目前的8.0%。另外从信托公司融资的成本也已经从峰值回调，降至平均14%的水平。
从需求角度而言，渣打银行坚持认为，仍在快速进行的城市化是中国房地产市场仍将继续发展的动力。渣打银行的调查结果显示，近90%的房屋销售来自于真正的需求、57%来自于首套房购买者、31%来自改善住房者、12%为投资者。
渣打银行股市分析团队将未来需求作为房屋升级和城市化带来需求为函数的模型，认为未来多年，房地产市场可以支撑新房建设5%的复合年均增长率。
地方政府“微放松”
土地财政一直被认为是催生中国房地产泡沫的重要根源。本次渣打银行的调查结果再次显示，地方政府降低地价的意愿非常低，宁愿流拍不愿降价的情绪反映了“政府官员寄希望于土地市场恢复”的心态。
渣打银行认为，高地价是高房价的主因，而高地价深植于地方政府的开支计划和创收能力的不对等，即地方政府对土地收入的依赖。不解决这个根本问题，地价不会下降只会上升。
而且目前支持土地价格的还有很多央企，据受访者反映，多数新拍卖土地都被大型上市房地产公司拿到，有国企或者地方政府背景的开发商也很活跃，私营开发商买地处境仍然相对艰难，受访的30家房地产开发商中有16家表示，不会在未来6个月中买地。
另外，值得注意的是，在当前经济放缓的背景下，很多地方政府已经在积极微调房地产政策以鼓励销售，不过中央仍然没有放松房地产调控迹象。但报告认为，“地方政府对中央政府的房地产调控‘见招拆招’”，地方政府“微放松”的倾向已经非常明显。
融资成本降低 7月房地产信托提前清盘数量剧增 每日经济新闻
今年三季度将迎来房地产信托的兑付高峰，而今年以来，近40款房地产信托提前清盘。
据《每日经济新闻》记者不完全统计，进入7月以来，又有中诚信托和中融信托旗下共7款房地产信托提前清盘，涉及资金高达27.4亿元。加上今年上半年提前清盘的33款，截至8月2日，共有40款房地产信托提前清盘。
分析认为，房企融资成本降低，融资更加便利是近期房地产信托提前清盘的原因。但因房企参差不齐，余额仍高达6751.5亿元的房地产信托兑付风险不容小视。
提前清盘数量剧增
进入7月后，房地产信托提前清盘的数量快速增加。仅中诚信托旗下就有5款，分别为吉林泰安股权投资、金科地产龙头寺项目等项目。另外，中融信托旗下的桂林裕恒地和润丰水尚项目也提前终止。
此前，中诚信托旗下的深圳紫园投资集合信托计划、上海新城创宏投资集合信托计划共6款产品已提前清盘。
用益信托分析师徐颖风认为，信托提前清盘不外乎两种原因：一种是项目有问题，信托公司要求提前清盘。另一种是融资方不需要资金了。
以中融桂林裕恒地产房地产股权投资集合资金信托为例，该信托成立2011年7月29日，规模为3.3亿元，计划投资于广西省桂林市七星区“冠泰·水晶城”。信托期限24个月，满12个月可提前结束。2012年7月27日，中融信托发布公告称公司决定提前终止该信托计划。公告表示，信托计划项下次级委托人桂林市冠泰房地产开发公司和桂林湘商房地产开发公司向中融信托购买其持有的桂林市裕恒房地产开发有限责任公司的99%股权，并已支付全部股权转让价款。
对于该信托提前终止的原因，中融信托的销售人员解释是：“因经济情况和外在的一些影响，为尽可能地减少投资者的损失就提前终止了。如果不提前终止的话，可能会下降。”而桂林市冠泰房地产开发公司的相关人士则表示对此不便置评。
有信托业内人士向《每日经济新闻》记者透露：“目前来看，房地产信托提前清盘，信托公司担忧风险提前终止和房企想要降低融资成本这两种情况都存在。具体个案要具体分析，在我看来融资方出于成本考虑提前要求终止的情况多一些。”
开发商融资渠道变多？
用益信托分析师徐颖风认为，不少项目都是融资方主动要求提前终止的，这其实说明开发商没那么缺钱了。今年以来，利率明显下滑，房企的融资成本低了。银行给房企的贷款还是没有明显放松，但只要货币放松，变相流入房地产的资金就会增加。
另外一家信托公司内部人士也向《每日经济新闻》记者透露：“目前利率正在下行，房地产企业的融资成本也在降低，自然就有很多房企选择提前偿还信托。相比之下，信托的融资成本还是比较高的，接近20%。”
8月1日，渣打银行发布的一项报告表示，中国的房地产行业的确已开始复苏，来自银行和信托公司的融资成本正在下降，而因现金问题被迫低价销售回笼资金的开发商已越来越稀少。
渣打表示，22家受访房地产商认为最近几个月越来越容易获得银行贷款。另外，受两次降息和银行间融资成本降低影响，房地产开发项目贷款的银行平均利率从3月的8.8%降到了8.0%。
销售的回暖加上融资成本的降低使得房企的流动性状况也得以改善。报告显示：“相比3月的9家，此次调查中13家开发商称其项目中没有未偿付银行贷款。6家受访开发商认为他们的同行现金充裕，而3月无一家受访对象作此表述。不过，仍有9家开发商认为若三个月内销量不能回升，地方开发商将面临倒闭风险。”
河南一家房地产公司的董事长却表示，没有发现银行的房地产贷款放松。他说：“我从未从银行申请到贷款，且银行除了利率还有很多隐性的费用，成本也不低。”
上述董事长也表示，房企之间出现了分化，一部分可能会很容易地获得融资，而很大一部分民营中小型房地产企业也面临倒闭，应该担忧的就是这部分房企的还款状况。
房地产信托减速
尽管一部分房企流动性较好，能提前还钱，但总体规模巨大的房地产信托兑付风险仍不容忽视。
中国信托业协会7月底发布的数据显示，二季度新增房地产信托规模为770.8亿元，环比大幅增长74.43%，兑付规模却达到885亿元。截至二季度末，我国信托资产规模突破了5.5万亿元，创出历史新高。房地产信托规模较一季度末减少了114.2亿元，余额仍然高达6751.5亿元。
用益信托工作室的统计数据也显示，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付高峰期。2013年上半年，半年到期规模超过1000亿元。
北京某信托公司的高管却对《每日经济新闻》记者表示：“我不认为房地产信托的兑付风险会有多大，因为本身房地产信托的抵押率就不超过50%，很多的企业有资金都会提前归集一部分资金。”
上述高管表示，信托本身就比较灵活，会随着政策的导向而调整。房地产信托的发行需要银监会报备，银监会批准的也主要是一些保障房项目。目前，很多信托公司开展房地产信托都会更加谨慎了，其所在的公司就准备转向经营性物业。
有业内人士向《每日经济新闻》记者抱怨，虽然法律没有对信托有“刚性兑付”的要求，但是一直以来，为了自身信誉和行业发展的考虑，即使有兑付不了的情况，信托公司也会用尽一切手段，甚至用自由资金来偿还。这样一来，信托公司就时时背负着巨大的压力。
去年以来，随着监管部门的要求提高，加上不少信托公司的房地产信托占比也开始下降。中信信托2011年年报显示，该公司根据宏观调控政策和监管要求，采取了更加审慎的房地产业务发展战略。截至去年末，信托资产中，房地产业的余额为731.4亿元，占比下降到18.29%。
用益信托也表示，同比增速已经处于历史低位，仅高于2007年上半年的-66%。以发行规模为例，2012年上半年同比增速为-51%，环比增速为-17%。同比增速下滑这么多，主要是因为同比基数太大，2011年上半年正好是发行规模的历史值。
用益信托数据显示，2012年上半年，房地产信托发行规模的信托公司是中铁信托，一共发行了82亿元，紧随其后的是，新华信托发行了80亿元。而曾经的房地产信托龙头中融信托，已退出前十名。上半年，中融信托仅发行房地产信托17亿元，名列16位。
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