[摘要] 外界引发了“房贷政策要放松，首套房7折优惠潮将重现江湖”的猜测。不过，记者上周先后走访广州市区十多家银行网点了解到，各家银行对首套房贷利率的调整还比较谨慎，并没有大面积下调到7折，8.5折、9折仍是主流，惟独去年才开业的广东华兴银行首吃螃蟹，宣布可以对客户首套房7折优惠。
6月7日晚间，央行3年半来首次宣布降息。6月8日，央行向各商业银行紧急下发“银发〔2012〕142号”文件重申，“贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍”。对此，外界引发了“房贷政策要放松，首套房7折优惠潮将重现江湖”的猜测。不过，记者上周先后走访广州市区十多家银行网点了解到，各家银行对首套房贷利率的调整还比较谨慎，并没有大面积下调到7折，8.5折、9折仍是主流，惟独去年才开业的广东华兴银行首吃螃蟹，宣布可以对客户首套房7折优惠。
银行首套房贷利率
除工行外均有10%~15%优惠
上周，记者先后走访广州市区十多家银行网点了解到，对于首套房的贷款利率，目前在五大行中，除工商银行仍保持基准利率无任何优惠外，其他银行均有10%~15%的优惠。其中，中国银行对首套房贷一律按基准利率下浮10%，即9折，而其他银行如建行、农行、交通银行均可享受基准利率的8.5折。记者还了解到，在股份制银行中，华夏银行、广州银行、平安银行、中信银行、光大银行的首套房贷利率执行8.5折，广发和招行则有9折。
“目前我们首套房贷暂时没有下调，仍按基准利率下浮15%。”建行中山大道某营业点大堂经理向记者表示，自6月7日开始降息后，有媒体报道个别银行对首套房贷的利率可以打7折，但他们暂时没有收到下调首套房贷利率的通知，首套房贷仍保持降息前的基准利率8.5折水平。
此外，广州银行某营业点的理财经理也向记者透露，申请人都可以享受首套房贷利率8.5折优惠，重要客户还可以享受更大优惠，降息后她曾参加会议就首套房贷利率下调的可行性进行过讨论，将来不排除有下调的可能，“但不保证一定下调，什么时候下调也是未知数。”
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申请利率优惠的门槛不低
记者了解到，当其他银行都在观望时，惟独广东华兴银行打出7折的优惠。不过，优惠并不是没有条件的，华兴银行有关负责人向记者透露，并不是每一位前来办理的客户都能申请到7折房贷利率优惠，还要视客户的资信状况而定。
据介绍，申请华兴银行7折房贷利率优惠其中要求是：“满足我行个人金融授信条件和综合评分标准”，这主要是指要有该行一定的金融产品，达到一定的金融积分，存款数额数百万元等。
事实上，对于客户申请优惠利率，有些银行仍设有不低的门槛。如交通银行的普通客户申请首套房贷款只能享受基准利率的9折，只有优质客户才可享受8.5折；而光大银行的普通客户可以申请8.5折，但对其相关资料的审核较严，“申请并非一律能通过。”光大银行有关人士表示。
短期内7折优惠难形成潮流
尽管目前只有一家银行打出“7折”优惠，但是对于刚性需求的买房人来说，当然希望有更多的银行加入“打7折潮”之中。对此，多数银行人士表示，短期内7折优惠很难形成潮流，8.5折将成为主流。某国有银行房贷负责人告诉记者，央行不对称降息使得银行利差收窄，资金成本上升，贷款利率制定必然受到影响。但是利率的优惠会有一个低限，我们测算过如果对房贷打8折，银行可能不赚钱，打7折银行铁定亏钱。
中央财经大学教授郭田勇则认为，“银行是否会将优惠幅度扩大更多，还要根据未来几个月的成交量、市场情况，以及其他银行是否会打折来决定。”银率网报告也指出，多家银行贷款负责人表示，执行7折利率难度大，目前，正在研究对符合条件的优质首套房购房者提供8折房贷利率。
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（来源：证券时报）利率浮动区间的放宽，意味着以往井然有序的市场利率体系面临重构。而从其他国家和地区利率市场化推进的经验来看，这种市场利率体系的重构几乎是不可避免的。
在央行宣布扩大存贷利率浮动区间的次周，市场的各种反应果然如期而至。
先是宣布降息之日，央行下发给各大银行的“特急文件”惹了祸。
经过部分媒体的放大，通知中“个人房贷利率浮动区间的下限仍然为基准利率的0.7倍”的表述，着实让市场震动了一把。在降息次日已经宣布上浮存款利率的银行更是火烧眉毛一边是存款成本的节节上升，一边是贷款率的快速下降。消息一出，这些银行的零售银行条线上下无不炸开了锅，混乱持续了好一阵子。
幸好央行及时澄清相关表述的准确含义，商业银行绷紧的神经才得以舒缓。但笔者以为，央行的澄清信息更多针对的是房地产市场，以预防预期不准确可能引发的市场躁动。从银行的角度看，央行则确认并未正式发文调整商业银行个人房贷利率折扣的下限。商业银行反馈的信息也证实了这一点。2010年监管层主要是通过“窗口指导”，来引导商业银行房贷利率折扣由7折上行至8.5折，近段时间以来甚至一直维持在基准利率以上，但明文规定的7折利率折扣底线确实并未改变。
央行的这一态度值得玩味面对地产松绑的市场预期，央行很明确地给出“政策不变”的解读；但在商业银行的业务操作层面，由于房贷7折利率并未取消，银行此刻如果“自愿”将折扣打至7折，仍然是有据可循的做法。
这样一来，皮球又回到了银行这边。银行是否有动力这么做？
从主观意愿，在降息周期降低资产率，自然是银行不情愿做的事情。从5月份的市场情况看，多个城市的个人房贷利率折扣非但并未下行，反而有所反弹，大有从此前的8.5折上升至9折甚至基准利率的趋势。其中动因不难理解，由于5月份购房需求呈现一定程度的反弹，商业银行的议价能力相对增强，在存款成本高居不下的环境下，灵活定价争取主动自然是上策。
但是，在央行宣布放宽一般性贷款利率浮动下线至8折之后，银行在个人房贷利率定价上的主动权可能正在逐渐丧失。因为根据银监会新的银行资本充足率管理办法，在标准法下个人房贷资产的风险权重被确定为50%，是普通一般性贷款的一半。按照风险定价原则，风险是自身一倍的资产价格都能够允许打到8折，为什么房贷反而不能降至8.5折以下呢？
实际上，这也是利率市场化以来不少银行零售条线人士的担忧。因为利率浮动上下限的放宽，意味着以往井然有序的市场利率体系面临重构，市场分化的结果将要求商业银行不但要为客户给出有竞争力的定价，还要清晰地知道为什么能够出具这个定价。而从其他国家和地区利率市场化推进的经验来看，这种市场利率体系的重构几乎是不可避免的。
因此，未来可能的情况应该是，银行在一般性贷款的议价能力尚未丧失的情况下，不会主动在房贷利率上进一步下浮。但随着降息周期的延伸和市场竞争的加剧，个吃螃蟹的银行一定会出现。实际上，即便在眼下，依然有不少银行踊跃地为优质客户提供比市场利率水平更为优惠的个人房贷利率。
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