[摘要] 北上广深一线房地产市场增速放缓，而二三线城市的房地产投资正在一路高歌突飞猛进。
北上广深一线房地产市场增速放缓，而二三线城市的房地产投资正在一路高歌突飞猛进。
2008年，中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量为1500万平方米，到了2011年，短短3年间，这一数字已经大幅攀升为2500万平方米，仲量联行预测，到2014年，该数字将继续攀升至4600万平方米。
而新兴城市50强中，甲级写字楼的办公面积已经从2008年的250万平方米，至2011年的500万平方米，并预测2014年将有800万平方米的办公楼面积竣工。
仲量联行研究部主管覃晓梅告诉记者，机构投资者对于中国商业地产的投资兴趣增强，但这一投资兴趣也可能随其风险偏好和流动性的变化而起伏波动。
仲量联行北京公司董事总经理张莹指出：“从新兴城市来看，商业地产目前出现了暂时性供应过量，难以看到高质量的建筑，加上同质化的定位，让这些区域的商业地产竞争加剧。”
“办公楼的快速扩张很可能会使部分城市出现短期供过于求，办公楼面积大量空置的局面。”覃晓梅指出。“比如重庆、沈阳、天津、成都，如果经济发展能够追上商业地产的发展，中期来看，一切不会成为问题。但如果出现2009年那样全球性的金融危机，则有空置的风险。”覃晓梅进一步强调，从长远的角度看，中国新兴城市50强在中国国内经济增长的驱动下，将表现出比其他城市更为强的抗压性。未来5年，这些城市中产阶层人数将增长1倍，达到1.25亿以上，商业地产的投资机会长期存在。
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（来源：北青网）“某地产项目，300万起，期限13个月，预期为12.5%至14%”、“某安置房项目，100万起，预期为9.6%至11%，期限18个月……”最近，杭州市民陈女士接二连三收到了本地信托公司发来的理财产品短信。在沉寂了一段时间后，房产项目最近又开始密集发行。
房地产信托又开始活跃
与此同时，第三方委托也在近期推出了多款信托理财产品，“我们公司目前正在代销的房地产信托理财有七只，产品涉及到浙江、福建、苏州、长沙、安徽等多处房地产项目，为9%，有14%，这些项目有多重抵押和担保措施。”总部在北京的某第三方委托理财机构杭州分部的客户经理介绍。
除了信托公司自销和第三方委托理财代销外，部分商业银行也开始重新开闸代售此前曾被暂停的房地产信托产品。“上个月开始，我们已开始承接一些房产信托产品，目前正在预约销售的有三只，投资者认购相当踊跃。”某股份制商业银行杭州分行财富管理部相关人士介绍。
从今年信托发行情况来看，出现了环比增长的态势。1月份共发行房地产信托产品29款，2月房地产信托产品共35只。进入3月份，发行出现了提速，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。其中，1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期仍然，甚至还出现了低于3年期的产品预期率要高于3年期及以上产品的预期率这种“倒挂”现象。分析人士认为，这表明不少房企短期资金非常匮乏。
“借新还旧”应付兑付高峰
房产信托发行为何又频频发行?杭州某信托公司相关负责人介绍，随着房企债务到期高峰的到来，房地产商不得不再度融资以兑付即将到期的债务。“近期虽然有些楼盘通过降价促销实现部分回款，但目前的形势下，销势依然不理想，这部分回款不足以支付到期债务，目前从银行贷款希望不大，所以不少房企还得通过其他方式融资以偿还前债。而集合信托目前仍然是房产商融资的主要渠道。”
根据申银万国此前发布的房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿本息到期。个集中兑付期是今年3月，兑付额度为147亿元，面临兑付的房企将承受较大的资金压力;今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。
房企的兑付压力开始显现，中金公司对此表示，房地产信托产品的兑付风险虽然总体可控，但预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。不过，开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对。
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