[摘要] 去年融资困难的房企，今年有望在普通商品住房开发贷款上“松一口气”。倍受关注的房地产信贷政策，似乎真的有所松动。
去年融资困难的房企，今年有望在普通商品住房开发贷款上“松一口气”。倍受关注的房地产信贷政策，似乎真的有所松动。
昨日刊登在央行网站的新闻稿称，央行在2月2日至3日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上，部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。其中，央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。
与2011年央行多次会议的新闻稿对比，上述表述显然已经发生了变化——在此前，央行多是仅仅强调继续落实差别化住房信贷政策，加大保障性住房支持力度。
据早报记者了解，其实根据中国央行、银监会早在2010年9月29日发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，针对开发贷的差别化信贷政策本就包括“继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策”，但在事实上，过去一年几乎各大银行对除保障性住房贷款以外的其他开发贷款几乎“一律收紧”。
“房地产调控是一个长期持续的政策，政策基调不会改变，但不排除今年会有局部的微调。”一银行业内人士昨日在谈及今年银行的房地产信贷政策时如是说。
房地产信贷投放“松绑”
多个银行的相关负责人昨日接受早报记者采访时指出，在2011年，除对保障性住房保证信贷投放以外，包括普通商品住房建设在内的开发贷款一律收紧，所有开发贷的审批权限全部上收总行，并且在审批时对开发贷款实行名单制。
“我们对房地产行业前50强进行筛选列出一个开发商的名单，只有在名单上的开发商才能取得开发贷，但即便是名单内的开发商，也并非在所有地区的楼盘都能获得贷款，总行还会根据各地的风险差异、政策导向、开发商实际的资金状况进行评估，总体来看，要获批开发贷比较难。”某股份制银行公司业务负责人说。
而对于央行的“精神”，上述负责人说，“不排除今年针对普通的中小套型商品房在信贷支持上有所松动。”
不过，他也强调，“房地产调控总的基调不会发生改变。”
一位国有大行公司业务部人士则指出，信贷投放不仅取决于政策导向，还受到规模上的制约。“目前我们的资金面还比较紧，即便政策允许信贷支持，我们也需要先在资金面有所改善，比如监管层在规模上有一定放宽，给我们一些资金的投放。”
除了开发贷款，在个人住房贷款方面，央行也重申，要“满足首次购房家庭贷款需求”。
“强调满足首次购房家庭的贷款需求，也算是对房地产贷款政策的一点微调。显示了央行表明既要坚持调控政策方向，又要避免正常的民生需求受到影响。”西南证券首席经济学家王剑辉说。
2011年在号称“史上最严”的房地产调控之下，中国房地产贷款的增速明显下滑；去年末人民币房地产贷款余额的同比增速大幅回落了13.5个百分点，且全年增量占同期各项贷款增量的比例亦比上年低9.4个百分点。
“今年有望推出利率汇率衍生品”
除了房地产领域，昨日央行会议传递出来的另一个值得关注的信号就是：央行明确表示将加快信贷产品创新，继续推动信贷资产证券化等金融创新。
据记者昨日从一位参会人士处了解到的消息，上述会议明确，将在今年推出与利率、汇率相关的金融衍生品，不过，具体产品还在最后商讨之中。
综观分析人士分析，强调创新或是监管层在降低了分红率以提升银行内生增长能力之后，以创新资本工具保护银行资本可持续增长的又一举措。
王剑辉则提供了另一个思路，他称，加快信贷产品创新、推进信贷资产证券化的提法值得重视，“这可能意味着银行系统开始筹划应对可能出现的不良资产问题。同时通过证券化加速政策性贷款，比如三农、民生等贷款的流动性，减少银行相关的后顾之忧。”
王剑辉认为，中资银行业在2008-2009年大规模贷款后，出现不良资产的时间窗口就是在2012-2013年时开启。
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（来源：每日经济新闻）2月7日，中国人民银行网站发布消息称，2012年人民银行金融市场 工作座谈会在近日广西南宁召开，会议部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。央行表示，2012年继续落实差别化住房信贷政策，继续推动信贷资产证券化等金融创新。
会议提出，2012年人民银行金融市场和信贷政策工作的总体思路是：坚持金融服务实体经济的本质要求，在全面梳理、评估金融市场和信贷政策履职现状基础上，加快信贷产品和服务方式创新，全面提升信贷政策导向力，促进经济发展方式转变和经济结构调整，引导信贷资源更多地向“三农”和民生领域倾斜。
延续差别化信贷政策
央行行长助理郭庆平在讲话中指出：“继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。”
近期有部分银行首套房贷利率出现了松动，不仅从上浮回到了基准，有的甚至还有10%~15%左右的折扣。对此，中国农业银行战略管理部宏观经济金融研究处副处长付兵涛在接受 《每日经济新闻(微博)》采访时表示：“差别化住房信贷政策应该和近期的个别银行房贷利率下浮没有关系。”
付兵涛认为，央行差别化的信贷政策，还是强调现有已经实施了的差别化政策的继续，比如首套房、二套房、三套房信贷政策的差别。目前市场反映的有些银行房地产政策的变化，并不能反映决策层的导向发生了变化，而是银行资金面的变化。1月份，一般有新的信贷规模，就要去放贷款了。
重提信贷资产证券化
值得注意的是，此次会议特别提到“继续推动信贷资产证券化等金融创新”。所谓资产证券化，一般指将缺乏流动性但能够产生未来现金流的资产，通过结构性重组，转变为可以在金融市场上销售和流通的证券。信贷资产证券化就是将银行信贷资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资。
2005年，信贷资产证券化试点工作就已开始启动。当时，国开行和建行作为试点单位，分别进行信贷资产证券化（ABS）和住房抵押贷款证券化（MBS）试点工作。但是近几年，信贷资产证券化几乎处于停滞状态。
付兵涛认为，信贷资产证券化的步伐放缓，其重要原因是受国际金融危机的影响。“后来的国际金融危机其中一个很重要的原因就是当时资产证券化太严重，比较复杂的衍生产品，风险会较大。
对于此次重提继续推动信贷资产证券化，付兵涛表示：“现在是有比较明确的重启迹象，在金融危机过去以后，大家对资产证券化也更加理性了。在美国资产证券化或许已经过度了，但是在中国的发展还很不足，还处在初级，在经过这些年的反思以后，还是应该平稳推进。信贷资产证券化的另一个因素，也是为了减轻银行的资本压力，把风险资产从银行的体系中剥离出去。”
会议还提到，要规范黄金市场秩序，加强黄金市场管理。要根据国务院统一部署，组织协调相关部门依法规范黄金市场交易，不断加强与地方政府和有关部门的协调配合，形成监管合力，加强舆论引导和投资者教育工作，推动黄金市场健康发展。
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