[摘要] 龙年伊始，首套房贷利率优惠在部分城市出现，调控政策的松动预期牵动楼市的敏感神经。年前，住房和城乡建设部部长姜伟新表态称将“支持居民合理的购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”。业内据此预期，住房信贷政策将差别化并“照顾”首次置业者。
龙年伊始，首套房贷利率优惠在部分城市出现，调控政策的松动预期牵动楼市的敏感神经。年前，住房和城乡建设部部长姜伟新表态称将“支持居民合理的购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”。业内据此预期，住房信贷政策将差别化并“照顾”首次置业者。首套房贷回归基准利率甚至具有一定优惠，目的是保驾楼市刚需，这有利于房地产业的健康发展。
一般而言，每年年初货币信贷相对宽松，自去年底中央经济工作会议定调2012年货币政策为“稳健”后，市场人士预期，今年一季度国内新增信贷规模将有所放大。商业银行货币头寸的充裕将带动资金利率下行，这可能使部分城市首套房贷款利率回调至基准利率，甚至恢复一定的优惠折扣。
从房地产政策的角度来看，对首套房“定向优惠”并不意味着楼市调控将放松。2010年以来相继出台的房地产调控政策一直强化差别化住房信贷政策，明确规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”；首套房则要求首付不低于三成，但对其利率并未作出强制规定。2011年四季度，由于信贷额度和资金面紧张，很多商业银行将首套房利率在基准利率的基础上上浮10%；而今年首套房利率回归基准利率也实属正常。
业内人士表示，楼市调控政策的目标是“降房价”，而“降房价”的目的是满足更多刚需的购房需求。但是，房价下行是缓慢的过程，让住房刚性需求者能够买得起房，除商品房降价之外，还应考虑降低购房的综合成本，其中包括住房贷款和交易税费等方面的负担。
自房地产调控以来，多数投资、投机需求已被挤出市场。同时，不少刚需购房者也因此受到影响。出于保障民生的考虑，调控政策不应“一刀切”，区别二套房甚至高端住宅的政策应当更加明晰。目前，直接针对楼市的“限购令”不可能放松。不过，也有观点支持房贷实行一定程度的“定向宽松”。清华大学教授李稻葵认为，房地产行业要实现长期健康发展，并不能一味追求房价的下降，未来应考虑如何促进交易量逐步回升，以消化不断扩大的市场供给。
不过也有专家表示，如果现在对房贷定向松绑，可能被市场看作是楼市“超调”后的放松信号，可能再度刺激房地产市场反弹。因此，无论是货币政策的适度放松还是首套房利率的松动，相关监管部门都应慎之又慎。在保障刚需购房者的同时，仍应坚决打击投资和投机需求。
另外，房地产调控应留有“后招”，以应对市场的波动。就目前来看，作为限购令的替代性政策和房地产调控的长效机制，房产税正在加紧研究推进，而房产税的征收方式和力度，将对楼市下一阶段的走势形成重要影响。
(本文来源：中国证券报 作者：林喆)
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（来源：中财网）审批烦、利率高、下款慢，是去年买房人对于房贷的普遍印象。动辄基准利率基础上上浮10%甚至20%，让调控下的购房成本不降反增。而春节后不少外地媒体披露首套房贷有望在今年出现转机，那南京的房贷政策是什么样的呢？
昨天，金陵晚报记者实地走访了南京13家银行。值得关注的是，其中有7家银行开始为首套房贷提供基准利率，但部分银行需满足首付四成等条件。
办基准要看对银行"贡献度"
"能不能办基准，主要看你对银行的贡献度。"昨天记者在长江路一家国有商业银行咨询房贷问题时，一位客户经理如是称。
这家银行从去年春节前开始有条件地为优质客户的首套房贷提供基准利率，仅需开通40多元的电话银行业务。
而今年花贷款总额2.8%。的费用办理一项保险业务，首套房贷依旧能在该行办基准利率。"以贷款100万为例，保险费用大概2800元。如果争取一下，按照50万的总额买保险，也是有可能的。"他表示。与上浮10%后30多年多还10万元左右的利息相比，不少买房人表示这笔费用比较值。
除了买保险，包括农业银行和交通银行在内的3家银行，对首套房贷想拿基准利率开出的要求则是"首付需达到四成"，否则上浮5%左右。
而江苏银行和南京银行则更为大度，审批合格"无特殊条件"就能办基准，1个月左右即下款。
不过要审批顺利过关，南京银行一位个贷部工作人员建议，夫妻双方共同还贷。
外资银行9折利率消失了
本土银行为房贷松绑，而南京的外资银行却反显谨慎。去年年底首套房贷利率普遍上浮的背景下，南京有外资银行一度放出9折利率的优惠。而昨天据记者采访得知，现在不仅9折优惠消失了，多数转而普遍上浮10%或停办房贷业务。
目前在南京提供房贷业务的外资银行，有东亚银行、渣打银行和恒生银行。去年8月份针对首套房贷曾提供9折利率优惠的恒生银行，记者昨日了解时该银行目前已改为基准利率。而渣打银行去年一度还曾提供8.8折的优惠利率，今年则暂停了房贷业务。而东亚银行一位信贷负责人表示，今年该行与去年相比贷款额度保持稳定，首套房贷目前需上浮10%，可能申请到的基准利率也仅针对VIP优质客户。
昨日记者采访的13家银行，共有7家银行现在可部分有条件或无条件，为首套房贷提供基准利率。与去年普遍上浮超过10%可谓大相径庭。
存款准备金率下调箭在弦上
南京大学经济学系副教授耿强表示央行今年再次下调存款准备金率几成定论，原因主要有两个，物价上涨得到初步遏制，CPI进入下行通道，而经济增速却出现下滑，通过下调存款准备金率，向市场释放现金流以刺激经济，因此动用存款准备金率工具可能性增加。对于今年首套房贷是否会普遍回归基准，他认为"需慎重对待"。
去年11月30日，央行三年来首次下调存款准备金率0.5%，向市场释放了约4000亿元的流动资金。
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