[摘要] 最新公布的统计数据显示，2011年12月份我国70个大城市中房价下跌的城市继续增多。专家认为，在资金短缺、利润缩水等多种因素影响下，今年我国房地产行业将迎来业内整合加速、房地产资金“出逃”、房地产去投资化等新情况，这将使房地产业集中度提高，并倒逼企业精细化经营，提高产品的性价比。
公布的统计数据显示，2011年12月份我国70个大城市中房价下跌的城市继续增多。专家认为，在资金短缺、利润缩水等多种因素影响下，今年我国房地产行业将迎来业内整合加速、房地产资金“出逃”、房地产去投资化等新情况，这将使房地产业集中度提高，并倒逼企业精细化经营，提高产品的性价比，但同时也需警惕房地产投资减少带来的后期房价反弹。
并购潮将愈演愈烈
在经历了严峻的房地产调控后，越来越多的房地产并购事件在近期发生。专家认为一些资金实力相对雄厚、开发资历深的企业正在这一轮并购潮中显现较强的竞争实力，今年的行业并购潮将越演越烈。
首开股份(600376,股吧)近日公告称，拟以不高于10532.94万元的代价收购葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%的股份。首开股份表示，通过此次股权收购，将进一步提高对葫芦岛宏泰的持股比例，有利于从这家公司开发的房地产项目中获得更大的。
不仅是首开股份，一些长期经营房地产的公司纷纷向其他涉房企业伸出橄榄枝。近日，招商地产(000024,股吧)收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，中润德拥有山东省青岛市城阳区四块使用年限为40年的商业金融用地。
来自中原集团研究中心的数据显示，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。
在业内整合加剧的情况下，另一明显的变化是，部分房地产企业开始转营其他业务，业内资金开始“外逃”。10日，中珠控股(600568,股吧)公告称，正在筹划收购矿业公司股权的事宜，并从当日起停牌。而在5日，中珠控股刚公告，已完成收购隆林捷尧矿业发展有限公司68%股权的过户和工商变更登记。根据约定，这家矿业公司黄金年产品产量不低于1吨。
不仅是房地产企业转行投资其他领域，一些非房地产主业的公司也在纷纷退出房地产行业。据中原集团研究中心统计，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎占到此轮房企并购的半边江山。2011年1月至12月上旬，这类企业房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，部分房地产企业离岸、转行经营情况表明，在房地产限购政策下，企业的房地产主营业务经营压力增加，转行成为部分房地产企业的选择。
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住房居住属性回归
随着国家调控的持续实施，越来越多的城市房价进入下行通道，而国家已明确今年还将坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，部分城市继续实施限购等调控政策，房价不跌神话已被打破。
近日，济南东部一处出售精装修住宅的新建小区调低销售价格，由原来的每平方米1.1万元左右降至9600元左右，已和2010年初期开盘的价格相当。有的楼盘在开盘时，甚至把价格和成本进行了详细的说明，证明楼盘的开盘价格已是无利润的“裸价”。
分析人士认为，在国家限购、限贷及房价下跌的背景下，普通投资者投资房地产大大降低，这将迫使投资需求逐步退出，购买群体基本上以自住型和改善型需求为主，这种格局促使房地产企业调整战略，房地产去投资化趋向将越来越明显。
政策对房地产向居住属性回归的导向越来越明确。山东省住房和城乡建设厅厅长杨焕彩表示，山东省将支持自住性住房需求，抑制投资性、投机性购房，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，更好地满足群众基本住房需求，并鼓励开发企业和涉及单位创新住宅产品，提高中小户型住宅空间使用率。
中原集团研究中心认为，对于市场主要参与者的房地产开发商来说，应积极调整公司战略和策略，使公司的城市布局、产品定位和营销策略更加适应国内房地产市场特点，将主动权掌握在自己手中。开发商在不同的城市，应当针对当地市场、客户的特点采取灵活的价格和营销策略来满足需求，争取在这一轮的行业整合中占据优势。
精细化经营将提高性价比
有专家认为，房地产业内的加速整合将提高产业的集中度，推动房地产业健康发展，房地产企业的精细化经营也将大大提升楼盘的品质和性价比。但在大量资金外逃的情况下，也需警惕后期由于住房供给不足带来的房价反弹。
合富辉煌山东区域市场总监许传明说：“从目前变化和未来趋势看，房地产行业已经进入整合期，预计今年还将会有更多的并购案例发生，行业集中度将进一步提升。”
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，在房地产行业利润不断下降、土地供给偏重中小套型的导向下，过去企业粗犷式经营模式将会有很大的改变。“现在不再是盖好房子就能赚大钱的时代，如何做好策划、管理、营销、资金每个环节，是今后竞争的焦点，这也会推动我国房地产市场走向精细化健康发展。”
一些专家认为，在房地产业更加精细化经营的背景下，市场将更加细分，楼盘的精致程度、细节的人性化体现、品牌的塑造、后期物业的配套都将成为市场竞争的重点，这将促进我国房地产业的健康发展，民众也将有更多的“高性价比”住宅可供选择。
但也有业内人士认为，在房地产行业不景气的状况下，行业资金的加速“外逃”和市场主体的减少，可能减少未来的房地产供应量，一旦调控放松，不排除房价反弹的可能。
国家统计局数据显示，2011年，我国房地产投资同比增速已由1至2月份的35.2%，一路下降到1至12月份的27.9%，房屋新开工面积同比增速也由1至7月份的24.9%下降到1至12月份的16.2%。
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国家严厉的宏观调控使得房地产业务从“香饽饽”很快变成“烫手山芋”，行业洗牌在所难免。而多家上市公司为了保住主业，纷纷清仓房地产业务。江苏九鼎新材公告称，由于房地产市场遭遇寒流，将会把7000万左右的房地产项目卖掉。业内分析认为，上市公司和中小房企卖房产会继续增加，行业市场有可能走向巨头“垄断”。
根据上市公司公告，九鼎新材表示，受国家宏观调控影响，房地产行业低迷，继一线城市房地产行业遭遇寒流后，二线三线城市房地产成交量普遍下滑、房价也受到一定的影响。为做好主业，江苏九鼎新材日前以7275万元的价格将房地产项目——如歌花苑出售，小赚450多万。实际上，随着楼市步入寒冬，多家上市公司已经陆续退出房地产业务。
在本轮楼市调控以来，包括金种子酒、酒鬼酒、水井坊、泸州老窖等去年就果断出手房地产资源。而进入今年四季度以来，更多上市公司加入清仓房地产业务大军。12月1日，金路集团决定以3亿元将其持有的绵阳小岛建设开发有限公司98.26%的股权出售；12月2日，獐子岛转让耕海地产100%股权。吉林森工12月20日表示，为了规避房地产业务经营风险，以4500万元出让其所持的吉森置业45%股权给国内某知名大型房地产企业，并称“将逐渐退出房地产行业投资”。
行业洗牌致并购加快
有分析人士指出，这些公司力争在年底前完成剥离地产业务或出让土地，主要是为了避免监管部门对房地产调控政策，从而力保公司的再融资或重组能够顺利进行。
“这轮调控下，肯定有一大批中小房企或者涉及房地产业务的非上市房企撑不住，行业洗牌在即。”一位开发商办公室负责人对记者表示。而大型的上市房企却乘机底价抢资源，未来市场集中度将进一步提高。
有数据显示，今年以来的房地产市场并购同比去年明显加快。记者在产权交易所了解到，上周，北交所企业国有产权新增挂牌项目金额延续了近期的活跃势头，全周新挂牌项目13宗，挂牌金额10.89亿元，其中房地产以10.50亿元高居各行业首位。
有数据显示，截至目前，国内的北京、上海、天津和重庆四大产权交易所共有超过百宗房地产类产权交易挂牌。
与此同时，国内大型上市房企却悄然加快收购步伐。万科上半年斥资超过46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业；SOHO中国斥资88.04亿元在上海相继收购4个项目。金地集团上半年也收购了东莞市金地宝岛房地产有限公司20%股权、珠海市和嘉达投资咨询有限公司51%的股权。
明年一季度是介入地产股时点
长江证券苏雪晶表示，国内龙头上市房企未来的一大看点就是并购。如“万科作为房地产开发企业的领头羊，在每一轮调控的市场中都备受关注，其逻辑正是基于行业集中度提升带来的并购机会”。他认为，明年行业或许真正迎来大鱼吃小鱼的机会，财务状况稳健的大型上市房企必定将会受益。而从股票投资上看，基于政策面与基本面的分析，苏雪晶认为年底至明年一季度都是比较好的介入时点，且万科与保利是。
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