[摘要] 如果盘点2011年的楼市，仅出现松动苗头的房价能否成为关键词尚有争议，但成交量的掉头向下却是一致公认的。各方统计显示，下半年以来，销售下滑加上新盘不断上市，北京、上海、广州、深圳等城市，新房库存量均持续保持在历史高位。
如果盘点2011年的楼市，仅出现松动苗头的房价能否成为关键词尚有争议，但成交量的掉头向下却是一致公认的。各方统计显示，下半年以来，销售下滑加上新盘不断上市，北京、上海、广州、深圳等城市，新房库存量均持续保持在历史高位。
“当前房地产业面临的压力大于2008年。”中原地产三级市场总监张大伟表示，“2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但本轮调控之下，房地产行业去库存过程预计会持续较长时间。”
面临严峻的形势，12月以来，不少大型开发商开始理性应对，万科、中海、龙湖等房企实施“先下手为强”的战略，降价快跑；而中小开发商则转让房地产业务的案例明显增多，同业并购活动频繁。
京穗楼市去库存化周期长达2年
据伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至2011年12月10日，北京全市普通商品住宅待售量达12.6万余套，待售面积1581.58万平米，与去年年底相比分别上涨了26%和49%。以今年1-11月份的月均成交量6014套计算，目前的库存量需要21个月方可被市场消化完毕，而去年同期仅需13个月。
不仅北京如此，其他一线城市库存也升至高位。中原地产研报显示，广州楼市由于供应量大增，库存压力进一步加大。截至12月25日，广州商品房未售套数为10.6万套，未售面积达到1355.16万平方米，如果按照广州市近两个月平均销售量计算，即便供应量不再增加，消化这些库存也要22个月左右。“北京预计在明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平方米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史高位。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但本轮调控之下，房地产行业去库存过程预计会持续较长时间。”张大伟说。
上海某房地产研究院的报告也显示，以京沪广深四个一线城市以及济南、南京、厦门、杭州四个二线城市为统计样本，截至2011年11月底，8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%。其中，北京、上海、广州库存增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约50%左右。
“市场的不景气，使得今年开发商的推盘动力明显不足，还有大量因市场不明而持续观望的潜在供应等待入市。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，如果商品住宅价格不出现实质性降价，便无法刺激潜在的需求出手购房，库存量或将再创新高，库存压力还将进一步增大。
降价快跑与断腕求生
成交量萎靡，房子卖不动，怎么办？如果调控放松，尚有再度刺激市场反弹的可能，但中央调控决心坚决，用万科总裁郁亮的话来说：“对楼市不要存在不切实际的幻想。”
事实上，郁亮的“过冬论”正是基于大开发商们面临着悬顶的库存压力。按照申万一级行业分类，146家A股上市房企今年三季度末存货余额飙升至12227亿元，同比增幅高达42.31%。其中，“招保万金”四大房企巨头的存货量占据了榜单的前四席。
万科们选择了降价。以上海为例，2008年7月万科开始降价时，上海市场商品住宅存量800多万平方米，与今年10月份的情况差不多。而继上周万科柏悦湾三期降价两成开盘后，位于萝岗科学城的万科东荟城于23日正式开盘，均价约为12000-14000元/平方米，较此前“吹风价”降幅达20%。在业内人士看来，今年10月以来，万科、龙湖、中海、绿地等知名房企的降价抛售行动相当明智。
大开发商选择降价快跑，实力较弱的中小房企则纷纷选择出售项目。据中原地产研究中心统计，2011年1月至12月上半月股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。
“2011年中小型房地产企业转让房地产业务的案例明显增多。”中原地产三级市场总监张大伟表示：“并购案例激增与房企资金链紧张不无相关，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的断腕求生。”
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