[摘要] 与去年经济工作会议中提出“保障性住房和商品房体系”相比，随着近一年的市场变化，今年的房地产方针更加细化、调控思路更加清晰。
与去年经济工作会议中提出“保障性住房和商品房体系”相比，随着近一年的市场变化，今年的房地产方针更加细化、调控思路更加清晰。专家表示，此次中央为明年的房地产调控定调，延续了此前政治局会议的基调，并无更多新内容，但这短短三句话却有着深刻的内涵，明确了来年楼市调控的方向。那么，房价合理回归如何定位，未来行政手段和市场手段如何衔接，保障性住房的融资、分配等难题又能否得到有效解决呢？
总基调——“不动摇”
巩固调控成果
“正因为调控成果来之不易，所以更需要珍惜和巩固”，这是专家对调控继续从严的普遍解读。中国社科院财贸所城市与房地产经济委员会主任倪鹏飞告诉记者，2012年延续2011年从紧的房地产市场调控政策，从长期背景来看，我国正处于城市化加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求潜力仍然较大，我国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续，房地产投资需求潜力依然很大。
住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，目前房地产的购买需求还很巨大，政策一旦放松，房价就会反弹。因此，中央经济工作会议再次重申调控政策不动摇，十分有必要。
不难发现，从去年房地产调控加码伊始，“不动摇”的表述便屡屡出现在高层言辞中。“目前楼市调控拐点和效果刚刚出现，政策一旦放松可能面临大幅反弹。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说，中央经济工作会议重申坚持房地产调控政策不动摇，旨在进一步巩固调控成果，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控以拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场。
在倪鹏飞看来，房地产市场长期向好的趋势决定，在未来下调过程中，供求等主体的预期将会发生分化，在部分开发商谨慎降价促销过程中，部分持币待购者将自制，因此房地产市场缓慢回调。
房价——“合理回归”
促房地产市场健康发展
我们注意到，在此前的房地产调控政策中使用的表述是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，这次定调“促进房价合理回归”折射出明年房地产调控目标更加明确。那么，“合理”区间该如何界定？
有业内告诉记者，合理回归指房价需要下跌一些，但是不一定一次性跌到合理水平，回归合理是个长期工程。一二线城市整体性下跌15%至20%，可以定义为合理回归。同时会议指出加快普通商品住房建设，这是近几年的一贯方针，主要是更好地满足这类需求，供应量增加之后还有利于普通商品住宅价格的稳定和合理回落。
国家信息中心经济预测部副主任祝宝良认为房价合理回归有两重含义，一是老百姓应该可以买得起房子，二是跟相对的价格水平比，房价不应超过CPI过大，这样就是合理的。
事实上，房地产调控不仅是要促使房价合理回归，更是关系到整个行业乃至我国经济结构的大事。而且，与“合理回归”的水平相比，目前房价相对水平依然较高，房价收入比等参考性指标离合理区间还有距离，促使房价反弹的因素依然存在。
倪鹏飞表示，2012年房地产市场调控目标着眼于回归理性、健康发展，这意味着价格上房价过高的城市要下降，一般的城市要平稳；销售上总体基本平稳，保障房的比例要上升；适度延缓投资，但要防止房地产投资的大幅下滑。
政策——“房产税”
实现“一进一退”有效衔接
回首2011年的房市调控，限购、限价等行政手段使得发烧的楼市迅速降温。在坚持房地产调控的同时，符合国情的住房体制机制和政策体系也不断建立和完善。专家建议除了设计房地产税收制度之外，及时反映市场需求变化的土地市场制度、企业风险自担的房地产金融制度以及引导房地产业向“民生”回归的制度等都应有所变革。
在深化改革的议题上，中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点，房产税被视为未来房地产调控的大方向，即经济手段逐步替换限购式行政手段。
王珏林在盘点今年房地产调控政策时表示，今年调控政策包括限贷、限购、房产税等，其中影响的首推限贷，相关政策明年均会延续。现有调控政策如果真要放开的话，也必须有新的调控手段来承接，即要实现“一进一退”，这还需要一定时间。税收应该是承接房地产市场调控的长期手段之一，未来房产税的实施范围肯定要扩大，这是大方向，但这需要具备一定条件，包括个人住户信息系统的建设等。
“"限"字令的政策做起来得心应手，但是往前看，就要注意从短期到中长期的必然衔接问题。”财政部财政科学研究所所长贾康说：“只要外部环境没有大的变化，调控就要减少行政手段对于微观主体的干预，鼓励市场主体自主增长。”
对于房产税的推进问题，贾康认为房产税进一步推开的大方向已明确，今年底将会对两地房产税试点总结，届时才能研讨可否与如何。但房产税改革不论怎样设计，一定应给所有房主“保底”的部分免征。比如，在两地试点中“激进”一点的重庆在存量中已涉及独立别墅，但只对超过180平方米的部分征税。
年底前后，在对上海和重庆的试点经验进行总结的基础上，极有可能增加试点城市。试点城市范围估计应在直辖市、省会、计划单列市之内。房产税扩容的额外好处是，可以给相关城市退出限购一个台阶下——以房产税顶替限购令。
保障房——“四个环节”
由追求规模转向健全制度
在中央提出的2012年项重点任务中就提到，要继续加大对保障性住房等领域的投入，在第五项重点任务中又提出要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作。王珏林表示，此次会议对保障房提出的要求与此前并无变化，显示出中央对于住房保障的持续重视。明年我国将继续加大保障性住房的建设力度，“数量可能会有变化，但力度不会降低”。
客观地说，政府加大住房保障力度，不仅解决困难群众的住房问题，也有利于促进经济增长，但我国保障房仍存在一些不容忽视的问题。
“保障房领域存在先建设后规划的问题，没有设计好制度之前，已经开始大量建设了。在这种情况下，出现了很多弊端，比如质量问题，还有资金缺口问题，公共租赁房租金档次问题等。”中国社科院一位研究人员告诉记者。
未来保障房短期计划和长期规划如何衔接、在完善保障房分配制度等方面都有待加强。业内认为，明年加强住房保障，尤其是完善四个环节的运作体制、机制，这表明保障房重点由追求规模转向健全制度。
住房和城乡建设部部长姜伟新此前表示，在保障房建设实践过程中，我国住房制度的顶层设计正从“零敲碎打”走向成熟完善，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房供应体系，正逐渐从蓝图变为现实。
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