[摘要] 去年9月30日，市政府“限购令”骤出；一个月后，政府又出台“宽限令”。在房地产调控政策瞬息万变的背景下，买房者房女士和卖房者林先生、薛小姐经历了签合同、因“限购令”要求解约、因“宽限令”再作协商的波折过程。双方买卖不成，最终闹上法庭。昨日，此案在深圳市中级法院二审开庭。
我是被限购的，就是没法买！你光看限购令，还有宽限令呢！(勾特/漫画)
买方称“被限购”要求卖方解除合同返还定金，龙岗区法院一审认定买方违约，此案昨日二审
去年9月30日，市政府“限购令”骤出；一个月后，政府又出台“宽限令”。在房地产调控政策瞬息万变的背景下，买房者房女士和卖房者林先生、薛小姐经历了签合同、因“限购令”要求解约、因“宽限令”再作协商的波折过程。双方买卖不成，最终闹上法庭。昨日，此案在深圳市中级法院二审开庭。
买房者：
“被限购”无法办理过户
据买房者房女士诉称：去年9月26日，她通过地产中介和林先生、薛小姐签订《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，购买对方在布吉一套价值50万元的房屋。她刷卡交了2.5万定金到地产中介处，地产中介将其中2万元转给了卖方。
同月30日，市政府公布“限购令”。她作为深圳户籍居民，已于2008年、2009年在龙岗、南山购买了两套房产，属于“被限购”对象，无法办理过户手续。
她以此为理由，将卖房者林先生、薛小姐告上法庭，要求解除双方的买卖合同、返还其2.5万元定金。
卖房者：
“宽限令”出台后又可过户
卖房者林先生、薛小姐则称：此事后来又发生了转机——市政府去年10月21日又出台了“宽限令”。按照该规定，房女士是在去年9月30日之前通过地产中介的银行刷卡机，将2.5万定金打入中介监管账户的，有银行转账凭证，可以到市房地产权登记中心办理过户手续。
他们认为，是因为房女士认为限购后房价会降想解除合同，“限购令”出台正好给了她不履行合同的借口。他们当时卖房是为了购置另一套房产，由于房女士违约，导致定金也无法讨回。布吉这套房产不能按当时的价格成交，加上国家对房地产市场的调控，房价将进一步下跌，自己损失惨重。退一步讲，即使是“限购令”导致合同无法履行，法庭也应该考虑其作为无过错方承受的损失，平衡双方的利益。
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一审法院：
买房者未被限购构成违约
龙岗区法院审理查明：“宽限令”出台后，房女士曾于去年10月22日发短信给林先生，表示将继续履约。但随后双方就如何继续履约发生争议，房女士因此没有去银行办理首期款资金监管手续。房女士虽称没有办理首期款是因为地产中介告诉她卖方“不同意卖房，如果卖房则要求其承担违约金”，但没有提交证据证实，应承担举证不能的责任。
该院认为，“宽限令”出台后，房女士可以凭之前定金的银行转账有效凭证，到国土部门办理备案或过户登记手续。但房女士却一直没有履行该合同义务，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。
该院遂作出一审判决：解除双方的《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，驳回房女士其他诉讼请求。
二审焦点：
到底是谁构成违约？
房女士不服一审判决，向市中院提出上诉。昨日双方均由代理律师出庭，涉案地产中介作为第三人也参与了庭审。
房女士的律师认为，按照去年9月30日的限购政策，房女士确实无法履行合同。在“限购令”出台之后、“宽限令”出台之前，她曾经向卖方发过一份解除合同函，也符合当时限购相关政策的规定，该合同当时就已解除，卖房者应当返还定金。“宽限令”去年10月21日出台后，她和林先生也有短信联系，要求继续履行合同。林先生称“如果要继续履行合同，就不是原来的条件”，拒绝了她的请求。对方不配合，自己也无法完成首期款监管手续，因此违约责任在林先生一方。地产中介的代理人也称，当事业务员曾说过，当时买方曾提出继续履行合同，但卖方不同意，并直接通过中介告诉买家：如果按原来的条件是不可能交易的。
卖房者林先生的律师则表示，房女士和地产中介的陈述不是事实，林先生和薛小姐一直有意卖房。去年9月28日房女士曾提出“不想买房”，林先生和薛小姐仍坚持在次日办理了赎楼手续。去年9月30日限购令出台以后，房女士又多次致电要求解约，但他们没有同意。该合同无法履行责任不在卖方，无论对方是否被限购，他们都是无过错方，是对方违约在前。
双方没有当庭达成调解。目前，此案正在进一步审理之中。
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□背景
“限购令”出台，“宽限令”过渡
去年9月30日，深圳市政府公布深府办（2010）82号文件，规定：暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭，拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭，无法提供在本市1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。该文件被称为民间“限购令”。
同年10月21日，市政府出台对上述文件相关问题的解释，规定：9月30日以前已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的（不含现金支付），可凭银行转账有效凭证到市房地产权登记中心办理备案或过户登记手续。该文件被民间称为“宽限令”。
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"限购堵漏"影响上海楼市 周成交创三月来新低 东方网
受到沪4条中的“限购堵漏”政策持续影响，上周全市商品住宅成交面积自三月中旬以来首次跌破10万平方米大关。分析人士认为，下半年价格调整的压力将逐步显现，或许在“金九银十”期间,开发商实际的促销行为会逐步体现。
“限购堵漏”逐步影响楼市
继前周出现成交腰斩后，上周全市商品住宅成交出现了进一步下滑。记者从市房产交易中心“网上房地产”获得的信息显示，周成交面积自三月中旬以来再次跌破10万平方米大关，为9.75万平方米。
以往楼市成交量下跌明显的主要是中外环以往的中低端楼盘，然而如今高端豪宅也不例外。上周单价5万元以上的高端豪宅成交套数为21套，比上周减少9套。上周的高端豪宅市场和整体市场一样，成交量出现了明显的下滑，限购对高端市场的影响初步体现。
逆市高开楼盘或将调整售价
上周全市商品房供应面积为20.39万平方米，其中商品住宅供应面积为16.85万平方米，环比前周大涨166.7%。虽然上周的商品住宅新增供应量在前周低谷的基础上出现了大幅增长，但依然要低于年均水平。上周获取预售证的商品住宅项目几乎都是外环外的公寓项目。
值得一提的是，上周仁恒森兰雅苑出人意料地在上周的楼市低谷期领取预售证，该项目本次推出的房源大多为300平米以上联排房源，报价达到了8.7万元/平方米。而临近的联排别墅的成交均价才3.2万元，仁恒森兰雅苑的报价相当于其均价的2.7倍。德佑地产研究主任陆骑麟表示，“报价大大高于周边楼盘价格的情况，该盘或许面临着和当初月湖山庄类似的重新调整售价的可能性。”
“金九银十”促销行为会加大
业内分析人士表示，随着“沪四条”影响的逐渐加深，以及各大银行对房贷业务的收紧，目前沪上的住宅市场遭到了全面立体式打击，政策严控和高房价促使近期成交量屡创今年来的低点。商品住宅成交量在3月中旬之后再次跌破10万平方米,而存量达到历史高位,下半年价格调整的压力逐步显现，或许在“金九银十”期间,开发商实际的促销行为会逐步开始。不过当前市场上部分项目也面临着价格越跳越高的怪象，甚至部分项目售价是区域平均房价2倍以上。
楼市专评网首席分析师黄志坚表示，2011年政策调控的严厉度远甚于2010年，使之真正成为史上最严厉的调控年。“供求关系”已经逆转，需耐心等待市场运行反应和调控结果。
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申城新建商品住房成交套数上周跌破千套大关，914套的纪录创下近5个月新低。
据21世纪不动产统计显示，上周全市新建商品住宅成交面积为10.1万平方米，而成交套数仅为914套，分别环比前周下滑25.5%和14.7%。尤其是成交套数，跌破千套大关，创下了近5个月的新低。从成交项目上看，排行的康桥半岛新城也仅成交64套，不到6000平方米，其他项目成交更是无一超过50套。
业内分析认为，成交创新低很大程度上是受到供应锐减的影响。上海中原地产研究咨询总监宋会雍表示，这是因为前期供应不足、缺少价格配合和网上成交时间落差所造成的。他认为，从个别项目来看，价格上的优惠仍能够很大程度激活成交放量，但部分楼盘促销跟进不力，让成交更多集中到了促销楼盘上。
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