[摘要] 与成交量持续走低相反，北京购房人养房负担却仍在上升，首套房置业综合压力继续增大。
与成交量持续走低相反，北京购房人养房负担却仍在上升，首套房置业综合压力继续增大。链家地产5月17日发布的《后调控时代房地产市场调查报告》显示，截至2011年5月，北京首套房平均月供已达7281元，相比于2009年1月的2803元提高约160%，月均涨幅达6%；而二套房月供约为5866元，相比于2009年1月提高约85%，月均涨幅约为3%。链家地产副总裁林倩表示，鉴于目前信贷政策，北京首套月供与二套月供仍有上涨可能，未来北京压力加大。
“北京的养房压力与日俱增，无论是首套房还是二套房，未来养房难度大于买房难度。”林倩表示。链家地产不同时期首套房和二套房月供及当月平均租金的统计数据显示，去年5月，北京首套房月供为5801元；二套房月供为3942元；平均租金为2885元；首套和二套房的“入不敷出比例”分别达到51%、27%。而截止到今年5月，北京首套房月供为7281元；二套房月供为5866元；平均租金为3303元；首套和二套房的“入不敷出比例”为55%、44%。
虽然首套、二套房月供以及平均租金水平年均涨幅分别为25.5%、48.8%和14.5%，二套房的月供年均涨幅，但从月供和当月北京租房市场平均租金水平的“入不敷出比例”看，和去年5月相比，今年5月首套房月供和当月住房平均租金水平的“入不敷出比例”已上涨到了55%，而二套房这一比例则为44%。“不难看出，对首套购房人而言，增加的购房压力是不断攀高的月供，而二套房购房人眼下的购房压力主要来自高首付，养房压力相对要比首套房轻松。”
数据还显示，过去北京地区购房投资人群常常采用的“以租养贷”购房压力也在增大。北京住房租赁市场平均租金约为3303元/月，相比于去年5月，年均涨幅约为14.5%，明显低于首套房与二套房月供月均涨幅。“再加上北京地区住房租赁市场租金基数本身较低，使得当前二套房和首套房以租养贷‘入不敷出比例’已经由2009年1月的19%-29%变为44%-55%。首套房月供与平均租金之间的差额高达3978元，未来‘以租养贷’购房方式压力明显将增大。”林倩表示。鉴于眼下中国经济已经进入加息通道的事实，贷款利率有可能因进一步加息而面临提高，她认为未来此压力可能继续增大。
林倩强调，虽然目前有关房地产信贷政策中，二套房首付和利率比首套房要高要严，但未来，对北京地区而言，首套房置业压力要大于二套房。“目前，有关首套房优惠利率要取消或者上调以及首套房首付要提高的传言很多，外地有的银行甚至已经取消或者上调了首套房的优惠利率，一旦首套房首付再被提高，首套房买房人的买房和养房负担将面临‘双高’。”林倩认为，未来置业压力主要来自“卖旧买新”的出售压力。“二套房月供压力增长不明显，主要体现在首付压力上，因此其首套房出售价格以及首付筹集能力变得更为重要，反之‘接盘者’的首付压力同样大。”
（来源：北京商报） 五六月被认为是楼市的传统旺季，也是一年楼市的晴雨表，但是在限购政策加码、房贷紧缩、一房一价等组合政策打压下，楼市依然没有走出调控的阴霾。
北京市房地产交易管理网数据显示，5月上半月，北京楼市商品房期房签约套数为3132套，现房住宅签约套数为382套，二手房住宅签约套数为3226套，相比去年商品期房下滑16%，二手住宅下滑56.6%，整体下滑41.1%。
但是值得注意的是，由于商品期房项目的增多，郊区供应量上涨，环比4月成交量出现了22%的上涨，但仍处于历史低位。
中原地产认为，从4月中下旬开始楼市集中供应了部分中低价项目，对5月上半月成交量上涨起到了重要作用。5月上半月，签约比较多的项目主要有均价1.25万元/平方米的长阳国际城[消息 价格 户型 点评]签约420套，均价15833元/平方米的通州东方玫瑰家园签约套数为308套。
同时城区部分热点项目在5月上半月的供应也影响了签约，主要有均价为31407元/平方米的大成郡[消息 价格 户型 点评]签约达到了226套，均价4.5万元/平方米的金茂府[消息 价格 户型 点评]签约达到了109套。相比4月上半月前的楼市惨淡供应，从下半月开始市场供应量明显开始增加。
而在二手房市场，九成的购房者均为刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。这导致了成交量的大幅下滑。
4月北京市二手房住宅网签量为9301套，创下了除春节外最近几个月的新低，而5月成交量可能继续维持低迷。
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