[摘要] 在房地产泡沫时代，日本东京有着全球“住房价格最昂贵的城市”之称。随着泡沫经济的结束，日本最贵城市的房价怎么样了？央视记者近日探访了东京的一处畅销楼盘发现，位于东京都23区内，相当于北京4环以内一套精装三居室约合人民币400万元。专家认为，日本的房地产市场逐渐回归理性，价格也趋近合理。
在房地产泡沫时代，日本东京有着全球“住房价格最昂贵的城市”之称。随着泡沫经济的结束，日本最贵城市的房价怎么样了？央视记者近日探访了东京的一处畅销楼盘发现，位于东京都23区内，相当于北京4环以内一套精装三居室约合人民币400万元。专家认为，日本的房地产市场逐渐回归理性，价格也趋近合理。
考察案例：地段、品质、价格极具吸引力
日本房地产巨头之一野村不动产开发的一处大型住宅项目，位于东京都23区内，相当于北京4环以内。该楼盘共有785户，面积从58平方米的两居到87平方米的四居不等。购房者欢迎的是70到80平方米的三居精装住宅，目前的价位约为5000万—6000万日元，合人民币380万至430万元。
该项目期的325户开盘当天立刻售罄。据这家楼盘负责人介绍，该项目距城铁站只有2，到市中心交通方便，具有潜力，同时建筑过程中引入环保理念，引入太阳能发电，雨水再利用等环保设施，节约了生活成本。而最重要的是，与同地段相比，相对较低的价格是吸引许多买房者前来的重要因素。
记者调查：房价水分不多，无太多炒作
记者调查发现，尽管日本的土地资源有限，由于其房地产市场在泡沫经济之后逐渐规范和成熟，日本房地产并无太多炒作成分，水分不多。
日本野村不动产销售负责人介绍说，5000万—6000万的价格，对于企业职员来讲，与租房相比非常有吸引力。
离市中心近、5000万元左右的楼盘在过去很少见；现在，与房子积压在手相比，开发商选择的是薄利多销，房子盖好后全部售出，尽快周转资金。
次贷危机以后，很多日本消费者控制支出。因为这次商品房价格合适，大家纷纷出手，因此价格的设定也是受欢迎的原因之一。
据了解，去年日本前六位房地产集团的平均利润率为13.1%，日本人均年收入约为450万日元，约合人民币34万元，东京收入相对高一些。粗略计算，一个上班族约12年的纯收入就可以在东京市区买一套精装三居住宅。
日本在上世纪80年代经历了一场空前的房地产泡沫。泡沫过后，是日本经济停滞的10年，对许多日本国民来说，这10年简直如同漫长的梦魇。
日本的房价上涨始于1985年，这一年代表日元大幅的“广场协议”签署，美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。日本政府同时发布“首都改造计划”，东京土地投资空前活跃，地价飞涨并迅速波及，由此开启了日本房地产的黄金期。
为刺激经济增长，日本中央银行当时采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，1989年底，日经指数冲破38915的历史点，股市房市资金泛滥。受房价暴涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。到1991年为止，日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多，大阪地区甚至上涨了8倍。
富士通综合研究所首席研究员柯隆介绍说，泡沫经济让日本的地产价格上升了好多倍，当时有人计算过，把日本东京都的整个土地卖掉之后，可以买到美国整个国家的土地。
1989年，日本政府觉察房地产过热，开始通过调整金融、税务、土地管理等政策进行宏观调控，打出了一系列组合拳，强制冷却房地产市场。日本的股市与楼市价格直线下降，跌入谷底。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
近来中国政府对于飞快上涨的楼价出台了一些严厉的调控政策，一些人开始把中国和日本进行比较，担心中国因此会出现像日本在上世纪90年代末那样的危机，但是在采访中，日本的经济学家对此并不认同，认为中国不会出现日本过去的局面。
日本房价目前偏低
日本房地产泡沫破灭后“失去的十年”让许多日本人至今记忆犹新，日本房地产金融工学学会会长川口有一郎认为，日本目前的房地产价格仍然相对偏低。
川口有一郎说，日本现在房地产价格整体偏低，有经济增长缓慢，人口下降，不景气等原因。考虑到地方经济正在衰退，现在的低价格对部分地区还是适中的。
中日有很多不同点
川口有一郎认为，中日两国在银行、金融体系，经济发展模式和人口结构上都存在不同。中国坚持人民币汇率保持基本稳定，严格限制银行资金流入房地产市场，在通胀预期不断增大的形势下，央行不会降低利率，这与日本地产泡沫时的政策完全不同。
中日之间不同点还有，首先，日本上世纪80年代人口增长率低，90年代劳动人口减少，而中国到2020年之前劳动人口都呈上升趋势。其次，中国GDP保持10%的增长率，和日本60年代一样，因此房价不会急速下滑。
中国房价将下调
据美国诺奖得主罗伯特·福格尔预测，2040年中国GDP将是美国的3倍，如此房地产价格必然上涨。
川口有一郎认为，中国经济的快速增长不会导致房价出现急速下滑，但是由于房价已经处于高位，现在上海北京等大城市的房价基本持平甚至高出东京，在此基础上的大幅上涨不太可能。所以离价格调整的时机不远了。（据央视财经频道）
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