[摘要] 大房企四处圈地小房企四处举债，新政下呈现冰火两重天的局面。
富力地产、保利地产在4月先后拿下新“地王”，似乎都“不差钱”。而中小房企的日子要难过得多，甚至要四处举债度日。分析人士认为，在地产新政下，大型开发商在不降价的情况下，还能撑3- 6个月。
部分此前过度扩张、成本控制能力较差的房企到今年下半年，就会出现资金链方面的问题；而经营相对保守、融资能力强的大型企业，在行业内的相对地位反而提高。本次的调控如果执行到位，可能使一批情况不佳的地产商，尤其是中小地产商死去。
行业洗牌有可能在今年和明年上演。
楼市新政下“地王”仍在不断出现
广州富力地产在天津举行的一场土地拍卖会上，以70.5亿元的总价拍得了一幅位于天津津南区咸水沽镇的天津新地王，地块总建筑面积301万平方米，折合楼面价2341元，同时刷新了天津单一项目楼盘的地价纪录。再夺新“地王”的还有保利地产。
4月20日，中山市总价地王诞生，这个编号G 15-10-9062地块被保利地产以19亿元收入囊中，税后价195700万元，楼面价1304元/平方米，约合130万元/亩。
有人欢喜有人愁。去年才借壳上市的嘉凯城近日正忙于为了开发投资四处举债。4月27日，该公司发布公告，拟将旗下的两项资产抵押，向中信银行以及中国工商银行借入委托贷款5.5亿元，期限为一年，利率高达12%。根据嘉凯城近日公布的季度的报告，目前其手中现金并不算太充裕。
截至3月31日持有大约24亿元现金，远远少于同行；公司一季度经营活动产生的现金流量净额比上年同期下降658.87%，嘉凯城表示，这主要因为项目投入资金及支付税金大幅增加所致。但截至2009年末，嘉凯城的资产负债率高达75.3%，即便是以激进著称的保利地产，其资产负债率也只为69.99%，保利负债中有47.45%还为预收款项。
显然，嘉凯城的负债率已经远远高于行业平均水平。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，在地产行业接连面对政策重磅调控期间，地产金融生态随之改变：坐拥巨量资金的商业银行不敢越雷池一步；以信托公司为代表的金融投资机构也谨言推出地产融资的“创新”产品。
尽管证监会没有暂停房地产企业股权融资，对于房地产企业股权融资申请的受理正常进行。但通过各种手段紧缩房地产的融资。内房股的定向融资除了要得到证监会的通过以外，还要通过国土部的审核。然而，即便最终能够实施融资方案，融资的节奏和金额，都可能跟预期存在较大差距。上市房企必须适应新的环境，调整资金运用计划。
大开发商至少还能撑3个月
现在银行不能批更多贷款给开发商拿地，连信托也不能给钱让开发商拿地。曾经支撑了开发商去年以来大肆买地、捂盘的极为宽松的资金环境，现在很可能正在变成勒紧开发商脖子的绳索。
根据房地产上市公司公开信息统计，自去年以来，包括“招保万金”四巨头在内，已有44家房地产上市公司公布了再融资方案，拟融资金额合计约1000亿元。但随着国务院在4月中旬要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管以来，上述增发计划基本陷于停滞。
根据的消息，国土部已经审核了41家房企的融资申请，其中有25家已经通过了申请。除了武汉福星股份已明确表示公司已经通过了国土部的审核之外，无任何一家房企对外表态称公司的股权融资方案已获得通过，它们的再融资计划即便通过管理层审批，短期内也无实施可能。
新政已初见成效。据长城证券的统计数据显示，4月19日-4月25日，这一周各地成交量大幅回落，重点城市成交量下跌29%，较2009年均值下跌15%，但仍高出2008年均值69%。一线城市新房成交量环比下跌39%，二线城市环比下跌25%。
不过，这一周各地房价并未随成交量缩减而下跌，整体来看只是微跌。其中重点城市新房均价下跌1 .82%；一线城市均价下跌1 .82%，二线城市均价下跌1.83%。重点城市新房价格较2009年均价上涨37 .76%，较2008年均价上涨51%。库存方面，由于成交量锐减，各地库存指数出现上升，一线城市库存指数89.13，环比上升2.5%；二线城市库存指数104，环比上升0.17%；重点城市库存消化指数继续回落，下降9.8%，至92。
对此，中原地产研究中心主任葛岭分析认为，开发商们对当前市场调控能支撑的时间远远优于2008年末，在去年恶劣的外部融资环境下，大型企业仍能僵持1个季度左右。预计在不降价的情况下，2010年充裕的资金流能保证3-6个月左右的企业运营。短期内难以见到大开发商降价的情况。
一批小地产商可能死去，行业洗牌在即
业内人士预计，随着国家对土地政策的收紧，很多中小企业面临巨大的资金压力，这些企业的退出，为实力雄厚的房产业公司提供了空间，将引发市场新一轮洗牌。
分析认为，如果目前的环境延续，2010年下半年，部分此前过度扩张、成本控制能力较差的房企就会出现资金链方面的问题；而经营相对保守、融资能力强的大型企业，在行业内的相对地位反而提高，2008年本可上演的行业洗牌，有可能在今年和明年上演。
国务院房地产调控专家组委员、中原地产华北区董事总经理李文杰表示，银监会曾做过压力测试，房价跌30%，银行风险可控，北京2010年已经完成土地储备，北京开复工已经定调，现在出台严厉调控对今年的G D P影响不大。
“目前信贷和调控政策已基本出尽，后续政策将在5月份出来。”李文杰说，比如说房产税（物业税），在舆论、立法层面都具备条件，势在必行，将对楼市改变巨大，如果之前出台的对楼市调控的政策有效果，房产税出台将延后，如果之前的调控政策效果不强，则出台的时间加快。如果房价还不跌可以限制交易、限制购房。
对于价格回落幅度的判断，李文杰认为，二线价格回落相对小，大概是一线城市回落幅度的一半；一线城市回落幅度大，将达到3成。时间点位在2010年年底或2011年年初，这次的政策调控目标是价格一定要回到2009年中的水平。这次房地产市场调控政府决心很大，幅度来说，一定要压到底，否则政策不严，反弹回来，政府公信力降低，现在提法不是遏制过快上涨，是回落到合理区间。而本次的调控如果执行到位，可能使一批情况不佳的地产商死去。
对于中小房企如何走出融资难困境，在李文杰看来加速项目销售盘活资金是最快捷的方式。不过，即便加速销售，但短期内降价出售的可能性依然非常小，主要是由于去年地价都非常高，造成彼此间相互抬价。
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