黄金周 宁波楼市清淡 “银十”是否已失色？

“十一”黄金周历来被认为是楼市迸发激情的重要时点，但今年的“黄金周”中，楼市总体行情可谓“黄金失色”。记者从本市诸多在售项目了解到，除了个别楼盘以“低开低走”的方式掀起小规模的销售热潮外，绝大多数的在售楼盘是“看的人多，买的人少”。

黄金周　多数在售楼盘“零成交”

根据透明售房网的资料，9月29日，市六区住宅成交103套，盛世天城以71套的成交位居第一，都市丽湾以11套的成交位居第二。

9月30日，市六区成交75套，盛世天城继续以55套的签约排名第一，华荣·风景九园签约9套，位居第二。10月1日，市六区成交16套，盛世天城仍以签约12套排名第一。 10月2日,市六区成交16套，盛世天城继续排名第一。10月3日，市六区成交8套，盛世天城签约5套，排名第一。10月4日，市六区成交16套，盛世天城签约8套，排名第一；都市丽湾成交5套，位列第二。10月5日，市六区成交25套，位居签约前列的依旧是都市丽湾、盛世天城、明天广场。换句话说，绝大多数在售楼盘长假中是“零成交”。

二手房市场的成交也很清淡。据21世纪不动产统计，上周各家门店总共才成交了5套。

看的人多，买的人少

尽管诸多在售楼盘长假中属于“零成交”，但事实上长假中，这些在售项目并没有闲着，许多售楼处处于开门迎客状态，并且推出了形形色色的优惠活动，比如各式各样的“置业计划”、“置业大礼包”等等。当然，也有不少市民在长假期间去看了房，有的售楼处人气也挺旺的，但真正“下定”的人却很少。

在低迷的行情下，在售和待售楼盘的应对方式大致可分为三种：

处于销售初期或者中间阶段，且前期定价过高的楼盘，在沉重的资金压力下，不得不放低身段，降价以求。

新开楼盘，由于没有“如何向前期客户交待”的顾虑，因此采取了“低开低走”的策略。如位于鄞州中心区的水韵江南，9月26日正式开盘，均价9500元／平方米；而且一次性付款和按揭贷款都有不同程度的优惠，开盘近两周，成交达30%。已于9月27日开盘的位于镇海板块的水木清华，则已创下了50%的成交业绩。除了楼盘本身的品质、区位优势、瞄准中等收入阶层的定位等因素外，水木清华较低的起价，也是重要“推动力”。9月28日，银亿·上上城推出高层产品，精装修房源，起价6800元/平方米；白坯房源，起价6100元/平方米。上上城项目拥有银亿品牌优势，再加上其震撼性的低总价，两者所构成的高性价比吸引了众多自住购房者和少数长线投资者，现在预订率已经过半。

进入“尾盘阶段”的，则采取了总体按兵不动的政策。比如位于洪塘板块的亲亲家园，目前还有近80套房源，所以坤和建设的重心放在了“增值服务”上，比如对交付的房子进行绿化率、车位等方面的“体验”。在做好“增值服务”的同时，亲亲家园也推出了极少数的“特价户型”。黄金周期间，这种“特价户型”也成交了3—4套。

一些待开楼盘，主要工作则是用心维护前期积累的客户、提高这些前期客户的忠诚度。比如即将开盘的江南一品二期，主要由高档住宅、酒店式公寓、写字楼、商业组成。其中，住宅部分的主力面积为160——200平方米。借助江南一品一期的号召力，黄金周期间，看房人流量达到了近40组。二期在设计上也立意新颖，绝大多数户型拥有入户花园，将绿色引入住宅；挑高阳台不计入建筑面积，也赶上了“末班车”，使得实际使用面积大大增加，所以许多新业主在老业主推荐下，对二期产生了浓厚的兴趣。

“除非有每平方米上千元的实际降幅，甚至更多，否则以现在的行情，‘意思一下’的促销根本不能让客户心动。”一家开发企业的营销部负责人说。目前宁波楼市中，价格已经成为许多楼盘推动销售的“唯一武器”。由于除了鄞州板块的部分楼盘价格有明显松动外，其他板块的楼盘反应相对平静，因而多数楼盘销售平淡也在情理之中。

“银十”成色黯淡，但后市仍有启稳希望

随着“金九”的惨淡收场，“银十”的希望也已成“泡影”，多数开发商不得不承认这一点。

开发商们较为一致的观点是：现在谈“银十”，已经没有什么实际意义了。即便10月份会有更多的新盘推出，也不太可能“引爆”消费激情；即便有“银十”出现，其成色也必定黯淡。从宏观经济层面看，不景气不仅波及房地产行业，其他行业也受到了不同程度的影响。在资本市场，股市低迷也严重影响到房地产行业，众多投资者被深度套牢，这使其无法拿出大笔资金用来购房。一个项目要打开消费者钱袋，最有效的方式就是价格。只要有合适的价格，哪怕不是“金九”、“银十”，也会引来购房者的追捧。目前大幅降价的那些老盘，大多数是因为资金“吃紧”，开发商实在“扛不住”了，也就顾不上降价带来的“幅作用”了。而那些已经进入“尾盘”销售阶段的项目，则是不会贸然加入这一波的“降价潮”的。按照江北板块某知名项目的销售部负责人的话说：“犯不着为了最后几十套房子，而得罪了这么多的老客户。”

对于后市，也有一些房产商显得较为乐观。海普不动产的王晓云认为，楼市有望在年内启稳。分析原因，主要有以下几点：第一，目前宁波房价“震荡”最大的当数鄞州板块，撇开单身公寓，其主流住宅价格的降幅总体上约为15%；城西板块的降幅约为10%；江北板块的降幅约为5%。鄞州板块的房价“大幅跳水”，主要是因为原先其升幅过快。好在宁波与上海等一线城市不同，其楼市中投机的成分不大，游资介入不深，因而在楼市“退潮”时，不会有大批量的“恐慌性抛盘”。而在建的项目基本上会在九十月份面市，“楼市拼图”的全貌会基本呈现出来。第二，从外围情况看，美国7000亿美元的救市计划已经通过，尽管通过得晚了一点。第三，从国内政策层面看，证监会将启动融资融券试点，这有助于稳定资本市场，不会出现大规模的卖空。而从前期中央经济工作会议传来的信息，在“一保一控”的主基调不变的情况下，从紧的货币政策有可能“微调”，9月份的贷款利率和准备金率“双率齐降”就是一个证明。有迹象显示，我国下一阶段进入“降息通道”的可能性很大。第四，宏观调控对市场造成的影响一向是“打下去快，热起来慢”，前期的一些“利好政策”不可能一下子就显成效，市场需要有一个消化的过程，因而不排除会有新的“利好政策”跟进的可能。尽管这些“利好”并非专门针对房地产，但只要宏观政策对其他行业放松了，也就是间接对房地产业放松了。

性价比依然是关键

对于目前楼市的“价格战”，银亿房产策划部经理张春耘认为，一个项目成功销售的关键在于性价比，而不是价格。价格具有表面上的吸引力，可以吸引购房者的目光，但真正决定购房者下单的因素依然是价格。再好的市场环境，也有卖不动的楼盘；再糟糕的市场环境，也照样有卖得好的产品。一个项目，如果在品质、区位方面存在明显问题，那么即使是再低的价格，也未必能打动购房者。

对于当前楼市的定价水平，张春耘认为总体上已经达到了新的平衡。这种新的平衡,已经吸引了少数的长线投资者加入其中。坤和建设的有关负责人也认为，在新的定价水平下，有资金实力的长线投资者可以考虑“入场”。

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