“万科事件”凸现开发商两难选择

核心提示：万科“青年置业计划”推出第5天，200多套房源销售一空。这四天，万科金色水岸经历的是一边欣喜一边头疼的“冰火两重天”，而就在这两难的抉择中，万科继续按照自己方式在行进：紧接着即将推出2期中庭房源。这次事件，万科站在风头浪尖，但所有开发商所面对的是同样的抉择：房价降不降？降多少？这是个问题……

不调价，难破观望局面；调呢，又怕老业主闹。退也不是，进也不是，这是当前许多开发商面临的两难境地。而9月4日晚宁波万科案场被砸事件，则使开发商的这一处境更为凸现。

事件起因是万科的产品"瘦身"之举：9月1日，宁波万科决定，将金色水岸二期200余套90平方米以下房源的装修档次由豪华变为简易，均价相应由11000元调到9000元。这一来，一期的业主不干了。

"前天傍晚，三四十位情绪激动的一期业主涌入案场，称二期房价降了，要求退房或补偿。"万科一位营销人员说，起先，他们只是拍桌子，喊口号，但后来，一位业主竟然动手砸了楼盘模型。

"整个过程中，我们的保安双手下垂或背在身后，一直保持克制和冷静，事件才没有升级。"这位营销人员说，还是警察赶到，带走了那位砸模型的，闹场的业主才散去。

9月5日上午，我在万科案场看到，现场秩序已恢复，坐满了前来选房的客户。

万科"砸场"事件虽已平息，但今后类似的事件会不会在其他公司的案场上演，谁也难料。

去年11月起，楼盘降价的新闻不断传出，先是珠三角，再是渤海湾，然后是长三角，可宁波的房价一直不曾有过明显的松动。

这一方面和宁波的市场有关，虽同样不景气，但日子还过得去，开发商还没被逼到非降价的份上；另一方面，开发商确实顾虑重重，因为降价是把"双刃剑"：舞得好，可以促进销售；舞不好，会引起追涨杀跌或业主闹事，赔了夫人又折兵。

不过，随着时间推移，宁波的房价"城堡"越来越难守。

前几年，楼市也曾低靡，但都有惊无险，开发商挺个一年半载，便又柳暗花明。这次有点不一样：一来去年后半年的爆涨已让房价高处不胜寒；二来今年困难的不只是房产行业，在原材料、人工费上涨，银根紧缩及汇率、国际经济形势等综合作用下，外贸和制造加工等行业步履艰难，改变了人们对经济的预期；三来股市泡沫破裂，炒家一脚踏空，大量资金被套。

市场前景能见度太低，开发商的风险正在加大。这种情况下，"现金为王"再次成为至理名言。别说那些"揭不开锅"的，即便资金链尚能支撑的，也希望快速回笼资金，落袋为安。

回笼资金，意味着要把房子卖出去。九十月份，历来是房产销售旺季，以致有"金九银十"之说。尽管今秋的"含金量"、"含银量"可能不高，但抓住这个季节大搞促销"博一把"，仍是开发商的上上之选。

万科为产品"瘦身"，正是促销的需要。"原来考虑豪华装修，是面向改善型需求，但在市场浓郁的观望气氛下，这类购房者大多在持币等待，而急于购房的首次置业者又无力承受。"万科人员说，这次推出简装版房源，就是为了顺应形势，争取主流市场。

退一步果然海阔天空。金色水岸200余套简装版房源，到9月5日中午已卖掉170多套。

事实上，在外无政策救市"援兵"，内缺资金"粮草"的情形下，希望以退为进，主动突围的开发商已不在少数。最近我接触的几位，就已心生"降"意。

怎么降？对新推楼盘来说，不难，只是把开盘价适当调低。可那些卖了半截的老楼盘却不好办。加大折扣，赠送电器等暗渡陈仓的法子太迂回，效果可能不明显，直截了当地降又心有余悸：万科只是豪装变简装已被砸了售楼处，真要降价还了得。何况，类似的事情在宁波也已不是第一次。

近年，伴随着楼市高烧，让房价回归理性的呼声不绝于耳。可当房价向理性回归时，部分业主的行为却失去了理性。虽然房价下调后要求退房或补偿既不合法也不合理，但一些业主就是没法接受。车子降价没人吵，股票跌了没人闹，一到房子就不行了，似乎房子就只能涨不能跌。

市场经济要遵循市场规律，要按规则办事。市场不好时商家调整产品结构或价格，是再正常不过的事。而价格随供需关系而波动，也是健康、成熟的市场表现。由于房产兼具投资品的属性，为楼市染上了更多虚拟经济的色彩，价格波动更是难免。

前些年，历经几次调控而房价只涨不跌，原因固然是多方面的，但楼市不成熟显然也是其中之一。而成熟的楼市不仅要有成熟的管理体制和机制，要有成熟的开发商，还要有能对自己的投资决策完全负责的成熟的消费者。

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