宁波4000套公寓将入市 投资型小户型经受考验

据不完全统计，今年下半年宁波各区近四千套公寓集中放量，其中，近20个“商品公寓”楼盘新盘将在下半年发售，加上之前的存量公寓，其供应量创近年来新高。作为商品房市场的小众产品，在宏观调控初显效应与观望气氛异常浓厚的市场背景下，公寓的大量供应，其前景会如何呢？为此，笔者走访了相关业内人士，对目前的公寓市场进行具体分析。

4000套公寓放量入市

下半年甬城楼市，公寓供应量呈井喷状态。据资料显示，今年上半年以来，甬城公寓市场竞争加剧，壹爵、世纪东苑 、环球中心 、通和英郡 等均推出公寓，上半年的供应量尚未售罄。而下半年“新生军”又“磨刀霍霍”，滨江国际广场 、名汇东方 、江南一品 、海顿公馆、金领公寓、慈城新天地 、三间客、嘉华富嘉天下、半岛华府 简爱、东寅商座未来域、联盛商业广场 、好时光 、湖立方 、湖滨1号 等均将推出公寓。产品类型上，既有30--50平方米户型的“小家碧玉”，也有100平方米的高端大宅。2008年公寓项目的供应加大，据业内人士分析，主要原因有两方面。其一，前几年宁波写字楼市场销售情况并不乐观，有些处于“动弹不了”，由写字楼转化成单身公寓的项目有所放量；其二，受90/70政策的影响，近两年一批新开楼盘为满足政策要求从而增加了小面积公寓用地，例如风格城事的壹爵、宁兴城市花园的百合公寓等。

无疑，如此庞大的公寓供应量，在价格僵持的当前形势下，很容易致使交易市场的“消化不良”。与此同时，受政府各项调控政策影响，调控组合效应也已显现，消费者的观望心态日渐突出，这类产品如何消化将经受市场的严竣考验。

投资型小户型缘何难卖？

上半年，鄞州区推出的某公寓的市场均价在135000元/平方米左右，如果按照50平方米计算的话，总价也近70万元。且很多公寓的首付往往需要40％或是更多。笔者在宁波住宅与房地产网发现，该楼盘的销售情况并不好，纳入网上可售房源为140套，已售房源为40套，去化仅为30％左右。

据了解，这类公寓之所以受到市场冷遇，其主要原因还在于这类房产品的定位与市场需求不匹配。从日前甬城的二手楼市中可见，中小户型的购买群体是以“自住型”为主的刚性需求者，而公寓自身存在得房率不高、土地使用年限短（40年、50年、70年均有）、使用功能有限等不足，难以成为这类追求实惠的刚性需求者的目标，许多人宁可购买一些房龄较老、环境一般的老小区小户型普通住宅，也不买公寓。而公寓类的投资客，正经受宏观调控、股市下滑双面“夹攻”，投资热情受到抑制。

业内人士则认为，今年的市场与去年相比已发现根本性的转变，投资客逐渐退场，基本上都是消费型、自住型的客户。受政策调控影响，很多购房人在高房价的现状下，观望情绪增加。而开发商在实际出售中又不肯降价抛售，买卖双方陷入僵持状态，导致目前高价公寓房成交下滑，销售遇阻。

开发商各出奇招应对

4000套单身公寓如何消化?或许是现在开发商考虑最多的问题。据世纪东苑有关负责人介绍，面对如此庞大的放量，单身公寓产品竞争非常激烈，目前很多楼盘已经开始打起了价格战。世纪东苑项目也重新定位市场，在目前宁波的投资客日渐稀少的现状下，只有把目光放到周边地区，前段时间在宁海举行了项目推介会，受到较好的效果。他认为，只要定位准确，产品有自己的特点与优势，单身公寓还是可以消化的。

环球中心的有关负责人也表示，目前宁波楼市两极化趋势越来越明显，高端产品与低总价产品销售会比较好。另外，产品的特色与服务是后市公寓中最为看中的，环球中心酒店式公寓地处市中心稀缺地段，采用全装修模式业主拎包即可入住，业主又可以享受星级酒店服务与酒店设施，在目前不是很景气的市场形势下，首批产品推出去化率也达到70%。一位不愿透露姓名的准业主王先生表示，把市中心地段的房子作为自己的另一张名片，今后可以作为客户来甬的一个住所，自己也可以偶尔小住，等于在酒店里长期包了个房间，所以很早便就挑好户型下单购买。

一位业内人士表示，单位公寓扎堆放量后市面临去化难题，这种市场环境促使单身公寓产品不断升级。宁波是外向型经济，有大量的高收入小白领及外来办公人员，这些消费群体就是公寓产品的目标客户，他们收入高对住房要求高。如果开发商定位准确，产品有特色，价格也合理，还是有市场空间的。

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