房产市场长期看好 整治高房价现在时机最好

昨天，中国房地产30年高峰论坛在广州召开。房地产专家、经济学家和房地产企业家汇聚一堂，共同对引领中国房地产改革风气之先的广东房地产发展得失作回顾，对走在深度调整期的深圳、广州房市未来发展作出分析。

深圳房地产进入深度调整

原建设部副部长、中国房地产业协会副会长朱中一说，回顾中国房地产业改革发展30年历程，深圳和广州引领风气之先。深圳成立国内最早的房地产开发公司和物业管理公司，最早拉开新城开发与旧城改造相结合的房地产开发大幕；以深圳市出让土地使用权为标志，中国房地产开发开始走向市场化。然而，目前先行者在改革中遇到了困难和问题，去年12月份以来，深圳楼市价格上涨和下跌均创下“深圳速度”。

朱中一认为，2008年上半年房地产市场基本面是好的，朝着国家宏观调控的方向发展，房地产市场供求紧张关系有所缓和，房价涨幅总体趋缓，住房供应结构进一步改善，投机性住房得到控制，市场开始进入理性回归，尤其是深圳房地产进入深度调整期，而中西部、东部开发较慢的城市则进入快速的发展期。

谈及对下半年房地产市场的估计，朱中一简单概括为“短期难熬、长期看好”。长期看好就是指由新增城市人口、城镇住房拆迁带来的刚性需求在近10年仍然很大，下半年房地产走势可能朝着市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的方向发展。

广深房地产改革四大经验教训

省房地产协会会长蔡穗声认为，中国房地产业崛起、发展的标志性事件都发生在深圳广州两地，成绩有目共睹。他着重剖析了深圳、广州房地产30年带来土地制度、融资模式、房价构成和消费政策四大经验教训。

在土地制度方面，广东上世纪80年代引进香港的土地批租制度，对城市建设投资体系改革起了关键性作用。然而，其弊端是扩大城乡差距，其次是地方政府越来越依赖“土地财政”。

融资模式。融资是房地产业生存的前提，银行直接贷款加上预付款中有购房者抵押贷款部分，银行给房地产业总贷款占开发资金的比例超过50％，在目前市场波动大时容易形成金融风险。金融体制改革为房地产业提供多元化的融资手段，是房地产业发展和金融业规避风险的需要。此外，预售制度是房地产业融资的重要渠道，但现在社会信用未建立，应该考虑取消。

关于房价构成。供水、供电等生活设施配套建设费用和道路、学校等市政配套建设费用都计入房价，国人喜欢用“房价收入比”数值与国外直接比较，试图衡量中国房地产市场泡沫程度。但是，中国的房价构成与国外不具可比性。

消费政策方面，政府曾把房地产业作为拉动经济增长的热点和刺激消费的热点，采取各种优惠、减税措施鼓励老百姓买房，“租房不如买房”的观点深入人心，老百姓住房需求都企望通过开发商新建住宅解决，商品房市场需求压力偏大，同时住房租赁市场萎缩，房地产市场发展不均衡。

支招化解高房价

国务院参事、著名经济学家任玉岭认为，房地产规模大、范围广、牵扯行业多，房地产的高通胀是目前国内通货膨胀压力加大的总根子，现在是治理房地产高价最好的时候。

他认为，有数招可以化解高房价：对土地供给进行管制和立法；坚决扭转开发商为获取更大利润而囤积土地和惜售房屋的行为；银行严控对房地产贷款比例，自有资金过低的开发商不予贷款；对城市居民购买第一套住房进行补贴，或减免有关税费；限制投资购房和国外“热钱”购房；对占住房总量70％以上的保障性住房的建设先评估、定价，然后招标承建商等。

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