宁波房市进入谨慎期 近期"稳定房价"刻不容缓

25日，在宁波市政府召开的经济运行分析会议中，提出了“市民房市投资谨慎”的提法，并认为“目前宁波房市进入谨慎期”。这一基调的提出，在如今房地产市场普遍低迷的情况下透露出怎样的信号?是否预示楼市未来的走向?

“市民房市投资谨慎”

作为中国人民银行宁波市中心支行办公室主任宋建江桌前放着厚厚的一堆房地产资料，他告诉记者，在目前全国通胀压力的环境下，宁波市政府对于宁波的经济运行十分关注，在近期由市政府召开的经济运行分析会议中，支行汇报了近期银行的贷款流向。其中房地产市场在研究后，我们提出了“市民房市投资谨慎”的提法。并认为目前宁波房市进入了“谨慎期”。记者从中国人民银行宁波市中心支行了解到，截至5月底，自行性房地产开发贷款790.91亿元，同比增长了24.41%;个人住房贷款为443.54亿元，同比增长了38.43%。宋建江认为，目前宁波楼市从数据上分析还是比较平稳，没有出现大起大落的现象，也没有制定新的政策。

虽然房地产贷款数据比较正常，但是房地产企业资金压力无疑受到了巨大的压力，由于商业银行的关把得紧了，不少房企出现了贷不到款的情况，这可以从民间借贷平均利率的增加看出，目前宁波市民间借贷平均利率为14.23%，同比提高了2.92%。

根据宁波市统计局关于宁波经济运行情况数据显示：1至5月，宁波市区房屋销售价格指数为113.8%，其中，新建房屋销售价格比上年同期上涨16.5%，二手房销售价格上涨10.7%。5月份当月我市房屋销售价格总体保持平稳，环比上涨0.5%，同比上涨12.2%，同比涨幅比上月回落0.7个百分点。其中，新建房销售价格同比上涨14.8%，涨幅比上月下降1.2个百分点;二手房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月下降0.1个百分点。

分析认为，其中5月一手房二手房涨幅均回落，集中反映出以下几方面信息：房地产捂地牟利模式被资金链过紧打破;房地产在需求下滑的情况下供给大幅度增长，预示房地产价格将面临整体下滑的可能，房地产企业的投资收益将进一步下滑，资金链将进一步收紧。

“稳定房价”刻不容缓

“从之前的数据来看宁波楼市还是比较平稳的，但是我们想要知道的是宁波楼市未来的发展，近期，我们主要的工作就是组织调研房地产市场，包括后市的商品房上市量，有项目的房企对于后市开发的一些看法。这样能够更为全面地了解到宁波楼市未来的发展走向。我们需要一个稳定的市场!”宁波市建委开发处处长王培毅告诉记者。

“在宁波，应该会有开发商以项目股权的方式寻求现金，有的质押，有的则出让股权。”一位宁波的开发商告诉记者：“多数开发商宁可如此也不愿降价。你要降价，首先是已经给你放贷的，尤其是放了个人按揭贷款的银行不愿意，另一方面更关键，后面的回款速度会出问题，因为你比前期卖得低了，市场会觉得你会继续降，大家等着，回款速度会更慢，所以我们宁可拿股权融资挺过去，也不愿意主动降价。”

宋建江告诉记者，“稳定房价”已经刻不容缓了，以前商业银行认为，个人贷款是银行最为优质的资产，几乎没有拖欠。但是现在的情况已经改变了银行的这一观点，无论是市场的迹象还是美国的次贷危机，消费者拒绝还贷的现象都有可能出现，这对银行的业务会带来毁灭性打击，也会引起社会的不安定因素。所以商业银行都已经开始认识到了这一点，以前出现的“变相”零首付现在已经基本灭绝了。

熬过上半年，房企可以喘口气?

记者了解到，开发商资金主要是由自有资金、银行贷款、预售款三方面组成，在目前银行放贷从紧，销售持续低迷的情况下，开发商的资金缺口会越来越大，最终导致资金链断裂。熬过上半年，开发商说不定可以喘口气。业内人士认为，上半年将成为众多中小开发商的一个槛，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，这段时间将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。

宁波市国土资源局办公室副主任王德忠告诉记者，就宁波而言，国土局推出的土地一般在上半年审批，下半年开始实施，而去年下半年地价指数达到了高位。土地出让合同规定，交地时把土地出让金交清，否则要交滞纳金，而不同的合同有不同的规定，由于现在都是净地出让，通常情况下，较小的地块，要求房地产企业在地块拍进后一次性付清出让款;一些较大的地块，可以分期付款但是也必须要在交地前付清。宁波目前的规定，一般交地期限在成交后的一个季度到半年之间，一般最迟也不会超过一年。这意味着在去年下半年拿地的开发商在今年上半年都应该支付清地价款。只有全部付清地价才能拿到土地证等文件，才能开工建设，才可能申请银行贷款。到目前为止还没有出现开发商因为付不出地价款而放弃交地的情况。

记者了解到，目前宁波的房企已经在积极地破解资金之渴，君恒房产相关人士透露，公司的一个项目可能会与银亿进行合作。而记者从中海也了解到他们将与和协置业一起运作鄞州区的一个大型项目，开发商与开发商的合作开始流行起来。此外不少开发商通过各种优惠措施来度过寒冬，开发商也认为目前保持市场平稳最为关键。

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