近期宁波成交主力为低价二手房 自住购房上升

“现在的二手房主要满足的都是刚性需求，二手房市场的主要消费群体为自住购房者，比率在85%以上。这部分需求支撑着整个市场。”一位业内人士告诉记者，近期二手房的成交量高于一手房，买房者更倾向于购买价格相对较低的二手房。相对高价房的滞销，单价和总价较低的房子则更为买房者所接受。

A今年二手房热过一手房

记者从宁波房地产交易中心了解到一个有趣的现象：去年是一手房成交量大大高于二手房，今年则是二手房成交量大大高于一手房，情况正好相反。据记者观察，从今年2月份开始，宁波的二手房成交量就一直高于一手房的成交量，2月份，二手房成交量为646套，而一手房的成交量仅为360套，3月份相差235套，4月份相差595套，5月份差距拉到632套，二手房的成交量是一手房的1.5倍还多，与去年的成交情况刚好相反，去年5月份一手房的成交量为2874套，而二手房的成交量为1949套，一手房的成交量为二手房成交量的1.5倍左右。

二手房市场的增幅并不是宁波的特有现象，全国很多城市都呈现逐月增长的趋势。记者对比了下北京市的数据，今年3月份，北京市二手房成交量相比2月份涨幅达70%以上，被视为成交“井喷月”，4月份，二手房的成交量也增加了近两成，5月份仍呈增长的上升趋势，5年之内的次新房成交量在5月份仍然维持了20%的增速。

宁波房产业内人士称，二手房和新房的价格差距已开始拉大。有时候同一地段的房子，二手房的价格比新房要低很多，很多人宁可选择购买含税的二手房，也不愿意选择价格高的新房。

B鄞州板块成交量下滑明显

记者发现，在今年的二手房成交量数据中，区域成交量发生了较大的变化。去年5月份，鄞州区的成交量为340套，占总成交量的17.4%，而今年仅为163套，占9.9%，下滑幅度较大。原来成交最为活跃的鄞州区，其成交量只相当于去年的一半。

“鄞州中心区几乎是高价房的代名词了。”资深房产经纪人李女士认为，“鄞州中心区的楼盘，尤其是万达广场周边的楼盘单价基本上都是1.4万元左右，但是这个价格已经不被市场所接受，也因此导致这一区域的房子滞销。”

记者近日走访了鄞州中心区的一些中介公司门店，发现中介门店门可罗雀，上门的客户几乎没有，生意非常清淡。

当被询问成交的情况时，有家大公司的门店负责人告诉记者，他统计了一下，大约一个月成交10多套房子，他对这个数字表示了乐观。但是另一家中介门店的负责人立刻反驳，认为这个数字有虚假的成分。他告诉记者，鄞州区成交非常难，有的房东将报价降低了10万元，但是买房者还是不买账，觉得这个价格还可以再低，不愿意出手。当记者问及他们门店的成交量时，他摇手不语。

C房产投资者做长线打算

“有很多人的房子在这里挂了半年一年了也没有卖出去。”经纪人王女士告诉记者，她这里挂牌量很大，基本上一天都有十几套，有的人甚至一次拿出三套房子过来，但是挂了很久也无人问津。

抛出来的多，来买的少，这对投资者来说无疑是个打击。宁波我爱我家中介公司的资深经纪人说，她就遇到这样的客户，一个人手头有三四套房子，在卖不出去的情况下，准备以租养贷，但是租赁市场也并不如意，他的三套房子都没有租出去，处境非常艰难。

当然，也有业内人士则认为，宁波的投资者还是趋于理性的。宁波诚家房产的负责人认为，宁波的投资者是一群较有实力的理性购房者，他们资金实力较强，也不会盲目投资，一般都是手头有些闲钱，做长线投资，短期内不会急于抛售，对价格也较为坚持，抛售的只是一小部分实力较差的人。他表示，正因为这部分人群的坚持，宁波二手房市场才没出现混乱局面。

D单价低的房产交易比较顺利

据记者不完全调查，宁波目前在售的楼盘中，成交量较好的均为单价或者总价并不高的楼盘，比如6月份透明售房系统显示的销售前10名中，除两个别墅项目外，其他均为价格不高的楼盘，如格兰春晨总价基本上在70万元以下、德馨家园更是以40万元以下、德馨家园更是以4700元/平方米左右入市，瑞园一期9500元/平方米的单价相对高一些，但是对于精装修项目来说，这个价格较为人所能接受。

不难发现，目前，市场的刚性需求者对于房子的首要选择就是价格，低价的房子比较吃香。这在二手房市场也一样。宁波我爱我家房产中介的贾女士告诉记者，现在1万元以上的房子很难卖。她说很多客户对于单价1万元以上的房子都很不认可，比较能接受单价在1万元以下的房子。

E二手房市场价格有所松动

“市中心总价50万元左右的房子下降2到4万元都是最起码了，而鄞州区的房子，下降10万元的都很多。”经纪人张女士说，她手头有一套芝兰新城的房子，面积在70多平方米，房东把价格下调了10万元左右，现在总价为50万元左右;东湖花园一套129平方米的房子，报价也下降到了91万元。但是客户看房东降价幅度这么大，更不愿意出手了。她告诉记者，其实价格早就有所松动了，只是买房者并不买账，很多人宁可再等，观望气氛比较浓。“现在买卖双方都在博弈，整个市场都在博弈。”张女士对于目前的市场很无奈。

宁波21世纪立得房产东湖店的负责人告诉记者，从他们最近的成交记录来看，东湖花园的成交价格与去年相比，也有所回落，每平方米基本上都在9000-10000元，但是即便如此，也并不为市场所接受。

F购房者有金可淘

虽然目前宁波的二手房市场迷雾重重，但是业内人士建议，对于一些急于购房的人群来讲，可以在二手房市场上多转转，多比比，看到中意的房子多了解。另一方面，在考虑价格的同时，还要多考虑房产的车位、物业、环境、治安、交通、楼层、建造工艺等附加因素，避免只考虑价格的非理性购房行为。

一位中介公司业务主管告诉记者，在二手房市场低迷的状态下，其实正好是中介公司操练人马、苦练“内功”的绝好时机。养兵千日，用兵一时。在这样一个业务量相对较少的时期，正是练兵的好时候。提高员工的能力显得更加重要，能力达到了，业绩也就会跟着提升。很多公司目前正在乘机加强员工的培训，对店长和经理进行更高品质的业务指导，对加盟店的工作机制进一步优化。另一方面，很多公司正抓紧升级网络、店招等各种信息平台。一位从业多年的中介业务员说：“宁波的楼市，特别是二手市场很快会热起来的，困难是暂时的，熬过这一段，我们的业务会好起来的。”

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