低迷市道 高端物业成宁波房地产市场中坚力量

上月我市商品房相关供求数据显示，商品房供应量环比上升了12.78%，同比上升了35.06%；成交量环比下降幅度为14.63%，同比下降了29.19%，“这说明目前宁波房地产市场依然没有走出观望期，后期走势仍不明朗。”宁波易居房地产研究所分析师评论说。

与此同时，在市道低迷之际，部分定位较高，或具备自身特色的楼盘，依然十分热销。如皇冠花园、 英伦水岸、钱湖比华利一期公寓楼、 宁兴城市花园、瑞园等楼盘，自开盘以来人气均较旺盛。

高端住宅价格坚挺

宁波易居房地产研究所分析师肖春平认为，自去年底宁波楼市陷入成交低迷以来，支撑着楼市成交量和价格其实都是市场上的高端物业。该所的统计数据显示，6月的第一周（6.2-6.8）市区住宅商品房成交614套，比上周增加了158套，上升34.5%。“住宅成交量的大幅上升应归因于近期新推高档楼盘的成交拉动，如中海东湖观邸5期、万科.金色水岸、宁兴城市花园、荣安合院品阁、瑞园等楼盘。”肖春平说。

在分析上述楼盘成为市场成交主力的原因，相关业内人士表示，定位高端、社区环境好、或有自身特色的房子具备一定的稀缺性，数量有限，所以价值高。另一方面，购买高档物业的买家都是多次置业者，买房主要是自住和投资相结合，买房是为了保值和升值。对于这些购房者来说，对房价并不敏感，只要房子地段、配套好，具备一定独特性，成交自然会上升。

21世纪立得的汪巍则认为，目前的宁波住宅市场主要以刚性需求为主，改善性需求因利率、按揭成数的限制，入市较为谨慎；应该说，目前住宅市场中短期投机者极少，多数投资者更关注物业的租金水平和升值潜力。

近期别墅供应、成交大幅上升

5月份宁波普通商品房成交量下跌较大，数据显示，普通商品房成交总量为21.54万平方米，环比下跌13.87%，同比下降了30.46%。而与此同时，别墅受“英伦水岸一期”和“中海东湖官邸（五期）拉斐堡”项目新推入市的拉动，供应与成交双双大增，其中东钱湖的别墅供应量占商品房总供应量的17.27%。单价万元以上楼盘的成交量占住宅总量的58.5%。如钱湖比华利一期公寓楼、英仑水岸一期、皇冠花园等楼盘均出现大量成交。显示出在普通商品房市场调整的同时，高端别墅和高端住宅房源成交量增加，成为宁波楼市稳定的“定海神针”。

“高档住宅的消费群体比较稳定，市场没有受到明显影响。”在一些市场分析人士看来，在普通住宅滞销的同时，高档住宅市场却暗自展开了新一轮独立走势。

“虽然宁波住宅市场从去年年底出现成交缩量、高位盘整的局面，但对于别墅市场来说，这样的局面却并未出现。”一位别墅开发商这样表示，他认为，随着别墅土地供应的停止，以别墅为代表的低密度高端住宅成为市场上稀缺的产品，这样的产品又具有较强的抗跌性。因此整体销售平淡的大势对该类产品影响不大。

社区商铺成为新的投资契机

21世纪立得的统计数据显示，上周海曙区成交的二手房物业中，非住宅占了很大的比重，其中店面占该区成交量的29.2%。与4月相比，5月宁波商铺成交的主力依然以住宅小区的配套商业街为主，其成交面积占了总比重的40%，从整体情况来看，商铺市场需求旺盛。

二套房贷新政、贷款利率提高等，进一步压缩了住宅的投资利润空间。而此时，商业地产市场在新政下则显得波澜不惊，更多的投资者开始将目光转向了商铺，尤其是位于社区的商铺，销售形势看好。

5月份鄞州区在社区商铺成交方面位居各区之首，鄞州中心区万达广场这块黄金宝地受到不少投资者追捧，其对面都市森林的沿街商铺已经达到每平米3万多的成交均价。“鄞州中心区万达广场附近区域如都市森林等楼盘是社区商铺成交的热点区域。”汪巍说。

“住宅市场利空不断，投资成本越来越大，限制越来越多，自然需要转移方向。”汪巍对记者分析，投资住宅是价值的一次性体现，而投资商铺，相比住宅具有收益稳定、持续升值、投资回报率高的特点。此外，商铺投资不会因房龄增长而使其投资价值降低。

楼盘靠“精装修”提高附加值

提到如今的交易清淡，城郊结合部的楼盘似乎更为“头痛”，郊区楼盘的客户群多为首次置业者。而对这一群体来说，价格过高直接压制了他们的购房欲望。一系列因素在导致购房者观望的同时，也迫使郊区楼盘不约而同地打起了价格营销的牌。

上月推出的新楼盘中，位于镇海骆驼板块的“金邑水岸”成为了许多购房者关注的焦点。金邑水岸开盘当日推出833套共计78136.7平方米的新房源，其5500元/平方米相对较低的销售价格吸引了许多购房者的眼球，整体销售形势较好。

那么，低价格是郊区盘的惟一出路吗？位于城西板块的“瑞园”给出了另一个答案。上月31日，“瑞园”开盘，当天就成交商品房住宅90套，总计8741.63㎡，去化率达36%。成交均价为9500元/平方米，与同区域板块其它主要楼盘相比，瑞园的价位并不低，处于中上水平。能有这么高的去化率，主要得益于开发商中元房产在宁波首创的“多层精装修”概念。近期推出的其它楼盘如“城市花园小户型”、“比华利大湖公馆”，也都纷纷打起了“精装修”的牌，试图以提高自身附加值来维持价格并吸引客户。

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