宁波高端住宅购买人群分析

“以前宁波人买别墅的第一句话就是，这房子到三江口多远？现在宁波人买别墅，首先问这房子是谁开发的。”五年来转战了好几个高端住宅项目的售楼小姐李韵深有感触。客户的第一关注从地段转移到品牌，说明宁波高端住宅消费人群的眼光在提升。记者在采访中还发现，他们的年纪也在往年轻化发展。

从私营业主到专业人士 哪些人在买宁波高端住宅？

有学者研究发现，目前社会上年收入百万元以上的经济精英约占人口总数的3%，这一类人是每个城市豪宅的准客户人群。记者从宁波部分高端住宅项目了解到，购买高端住宅的客户主要集中在私营业主、企业高管、外贸商、律师、医生等专业人士。

而从地域上看除了市中心的豪宅外，每个板块的高端住宅都有着鲜明的地域特色，比如购买东钱湖板块的中海东湖观邸别墅的鄞州客户就特别多，镇海新城板块的合生国际城客户中来自镇海、江东较多。另外，在购买高端住宅的客户中来自外地的非常少，以凯德汇豪天下为例，“我们的客户99％以上都来自宁波大市范围，只有极少数来自外地像上海的买家。”凯德置地宁波公司项目总经理钱亦奇告诉记者。

调查显示，与以往不同，业主年龄有年轻化趋势。过去购买高端住宅的业主年龄上主要集中在35到50岁之间，“不过现在由于有了第二套房子按揭和首付增加的政策，加上购买高端住宅的大多为第三套第四套业主，因此购买房子的业主常常在房产证上写子女的名字，这样能享受第一套房子的优惠。”中海东湖观邸售楼处工作人员告诉记者。

从地段到品牌 他们需要怎样的高端住宅？

过去买主去买别墅时，不会先顾及造的是什么样的别墅，周边环境如何，私密性怎样，第一个问题永远是到三江口多少距离。

一位开发商认为，从某种意义上说，就是宁波缺少真正具有顶级品位的客户群体，客户口袋里有的是充足的钱，但眼界未必就已打开，这就是境界的差别，更是对高端住宅理解的区别。在上海，开车两个小时内的别墅比比皆是，且大多为纯正顶级别墅，居住者也属社会金字塔尖人群。也没客户觉得距离过远及对距离的不满，只因他们理解并渗透了别墅居住的内涵：第二居所，宁波客户把别墅作为第一居所。

尽管地段是永恒不变的真理，但是随着外来地产大鳄纷纷进入宁波带来品牌和品质，人们开始意识到高端住宅并非仅仅是地段。最近由戴德梁行对宁波高端住宅业主的调查显示，占受访者选择第一位的是高端住宅的品牌，也就是开发商和物业公司的品牌，其次是小区环境，然后分别是地段区位、价格等。

从居住到享受 如何更好地满足需求？

“现在很多打造东钱湖概念的别墅并没有对湖景进行精心布局，山水资源成了建筑以外的附属品，而不是与建筑形成浑然一体，根本不能做到户户景观角度最佳。”在东钱湖开发别墅项目的一位部门经理向记者说了遗憾。他认为，真正的别墅应该在郊区，而不是城市别墅，别墅对自然环境要求非常高，必须具备优越的景观资源，郊区有山有水，可以提供天然、纯美的自然景观。此外，在郊区，别墅的私密性可以达到有效保护，别墅对私密性的要求远远超过普通住宅，他觉得现在的城市别墅旁边都是高层，被一览无遗，毫无私密性可言。“和普通住宅的居住概念不同，高端住宅在居住的基础上更强调享受概念。”宁波一家房产策划代理公司向记者表示。

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