房价仍然有较大下跌空间 价格见底最快到明年

房价何时会见底？市场众说纷纭，比较有代表性的有三种观点。开发商和房地产中介认为房价早已见底，甚至还会继续上涨，只是涨幅会低于2007年的水平。投机客和银行则比较矛盾，但更倾向于房价即将见底，房价不再下跌了，投机客就可以从容出手，银行也不用担心资产质量的问题。唯有潜在的自住需求者，在苦苦等待房价的底部出现。

底部在哪里呢？很明显是开发商的预期与购房者的预期比较接近的时候，市场均衡的房价才会出现，即本轮理性价值回归的终点。如果开发商预期房价会上涨，哪怕是拆借地下资金，也会拿地扩大储备，毕竟丰厚的利润就摆在眼前。如果购房者预期房价会上涨，无论是自住需求还是投资需求，都会想方设法从市场上得到满足。可实际情况是什么样的呢？土地频频流拍，成交持续低迷，以至于银行消费贷款余额出现负增长。房价怎么可能还会涨呢？

笔者看来，房价见底至少需要三个条件。首先，地价要先见底。众所周知，在房价泡沫的末期，房价的高点，自然决定了地价的顶点。开发商敢于高价拿地，绝对是对房价的高度抱有幻想。同样道理，在房价下跌的末期，地价的低点，也就决定了房价的底部。开发商的成本与市场价格逐渐趋同，房价的底部也就出现了。

其次，泡沫要适度。没有房价泡沫的市场，显然是不可能存在的。道理很简单，房地产市场历来存在自住需求与投资需求，在自住需求占据主导地位的市场环境下，我们认为泡沫是适度的。相反，如果投资需求为主，就会使房价偏离供求关系的轨道。如何判断泡沫是否适度呢？观察一手房与二手房成交的数量关系就知道了，如果一手房成交面积与二手房比较接近，我们认为房价泡沫是轻微或适度的。如果二手房成交面积两倍于一手房，意味着房价泡沫已十分严重。

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