地产商如意算盘落空：市场指向80后 枪口指向自己

但是时隔两年，时间到了2008年的6月“过去已经审批但未取得施工许可证的项目”规划调整早已完成而且已经陆续上市；另一方面由于提高二套住房首付比例的规定逼迫大量投机、投资资金退场，“击鼓传花”的游戏到此为止，应该说房价再度上涨、反弹的后劲已经不足。

看上去很多：深圳人口结构畸形

截至2006年深圳全市常住人口数已经超过846万，实际总人口已超过1200万人，成为全国人口密度最高的城市之一，人口密度直逼香港和东京。英国经济学家马尔萨斯在人口原理中认为：人口的几何级增长势必刺激生活资料的增长，而呈现数学级增长的各类物质增长势必更不上人口的增长。

这其中的物质增长包括房地产、零售、百货等各行各业，事实上深圳人口增长主要是由外来移民推动，具有机械推动、强制增长、流动性大等特点。他们对深圳房地产早期的增长做了不可磨灭的贡献。据深圳市房地产研究中心副主任王锋博士介绍：深圳的户籍人口占总人口的约25%，住房自有率为80%左右；而非户籍人口占总人口的约75%，住房自有率只有25%左右。因而，未来深圳地产的需求主要靠外来人口带动。

我们从表面上看，占深圳约为75%的非户籍人口以及今后一段时间继续涌入的人口将有强大的购房需求，但是当我们综合分析深圳市的人口结构时发现深圳的人口呈畸型发展，寄希望于外来人口拉动地产需求的想法可能落空。我们不妨先来了解一下深圳人口结构的畸形状况：第一：机械增长占人口增长的绝大多数，其中暂住人口比例更是上升极快。户籍人口与非户籍人口的比例从1990年的1：1.7降至2000年的1：4.8。户籍人口占总人口的比重从38%下降到17%。

1990年第四次人口普查到2000年第五次人口普查，深圳人口从166.7万人猛增到700.8万人，十年间增长了534.1万人，增幅高达320%。其中非户籍人口又是增长的主体，占了增长部分的90%。从1990年到2000年10年间，深圳户籍人口从63万人增至122万人，增加了59万人，增幅94%，年均增长6.6%；同期非户籍人口从104万人增至579万人，增加了475万人，增幅为457%，年均增长率为18%。

第二：深圳市户籍人口的出生率和自然增长率不会有太大增长波动。当每年新增户籍人口1.1万，而政策控制入户人口4万左右时，大约每年可以增加户籍人口5.1万左右。尽管事实上，2008年深圳户籍人口计划增长16万人，其中技术技能、投资纳税及政策性迁入12.5万，自然增长3.5万。对于户籍人口来说，平均每户拥有的人口数一直处于降低的态势之中。自深圳市建立以来，平均每户人口数在1979年最高，为4.10人。但到了2000年下降到了3，21人。

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