二手房成交价格应如何确定 专家支招指点迷津

订立房地产经纪合同应注意哪些问题？与中介公司签订包税条款究竟划算不？……6月2日，大连市国土房屋局负责人做客《行风热线》，为老百姓“二手房交易”指点迷津。

签订房地产经纪合同应注意什么？

答复：一是，交易当事人采用房产、工商管理部门或者房地产经纪行业组织制定和推荐的房地产经纪合同示范文本，或者借助熟悉房地产法律法规的专业人士签订合同。二是，交易当事人不要轻信某些房地产经纪机构和经纪人员的口头承诺，要把所有的约定落实为书面合同条款。三是，交易当事人认为合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应当坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善，否则不能签署合同。

二手房交易如何征收交易税费？

答复：按照《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》，从2005年1月1日起，房屋交易中产生的税，由地税部门直接征收，具体的税收政策由地税局负责解释。

二手房的成交价格怎么确定？

答复：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者做不实的申报。

中介与客户签包税条款合法吗？

答复：所谓“包税”就是中介公司在消费者购房时给出一口价，其中包含中介费、房屋过户以及贷款所需的一切费用，并且在居间合同中约定“多不退少不补”。中介公司通过将各种费用与房价混在一起向消费者报价而隐瞒房屋实际价格，或者在房屋交易过户时通过降低申报成交价格来降低计税基数而减少相应税费，从中赚取差额。

目前，国家法律没有明文禁止包税委托、包税交易，但我们不提倡这种做法。当《房地产买卖契约》约定的价格低于《房地产居间合同》中实际房屋成交价格时，会给客户带来巨大危害。一是客户不了解真实房价和房屋政策导致吃亏上当；二是一旦出台购房落户或其他优惠政策，或者出现买卖纠纷时，税单都是必不可少的证据，虚报税费或无税单发票都会带给交易当事人潜在的风险。对此，市民有疑问请打市房地产经纪人协会电话：83626632。

售房广告中合同发票可转让吗?

答复：购房者与开发商签订商品房买卖合同，同时缴纳房款，此时开发商会开具商品房销售发票，购房人在未申请办理产权登记时就将所购房屋再行转让。这就是所说的房屋合同、发票转让。

转让合同发票这种行为除了购房人在履行购房合同过程中出现突发事件致使合同不能履行外，有很大一部分是在炒楼号或者叫炒楼花。按照有关规定，这种行为属于违规行为，也就是说房屋交易的必备要件是该房屋应取得房屋所有权证，房屋合同发票是不能上市交易的。今年政府行政部门在进行房地产市场专项整治工作中将加大力度对这种违规行为的查处。同时在这里提醒消费者，如果购买一些违规中介机构代理的合同发票的房屋，应该说是隐藏了很大风险，其合法权益可能不会得到有效保障。

二手房公积金贷款的政策是怎么规定的？夫妻双方最多可贷多少？

答复：二手房公积金贷款，夫妻双方最多可贷房款（成交金额或评估金额）的60％，夫妻双方最多可贷款38万元。

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