房产证和合同谁更重要? 卖房后17年要退房惹争议

争议：过期条例能否作为审判依据

“他们怎么可以这么判？《城市私有房屋管理条例》是计划经济时代的产物，现在都已经被废除了。就算我们的案子适用于当时的法律，可是根据《合同法》的规定，行政批准并不是合同成立的要件，而且是可以补办的。现在这条法规已经压根儿没有了，就说明当时的行政审批是不需要补办的了。对法院的判决我们真的很不理解。”在接受记者的电话采访时，中煤公司的法律顾问张女士仍然愤愤不平。她承认，由于我国《物权法》的规定，不动产的所有权转移需要以过户登记为生效要件，因此没有办理过户的中煤确实被钻了法律空子。但让他们不解的是，一条已经废除的《城市私有房屋管理条例》，怎么能成为判决的依据，并让言之凿凿的买卖合同化为一张废纸。

记者随即了解到，《城市私有房屋管理条例》颁布于1983年，其中第十三条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。”2002年，国务院下发《关于取消第一批行政审批项目的决定》，其中第329项即取消了对机关、团体购买私房的审批手续。2008年1月15日，《国务院关于废止部分行政法规的决定》出台，其中第23条明令废止《城市私有房屋管理条例》，由《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》代替。看来，中煤公司的描述确属事实，问题在于，这条已经被废除的规定是否应该成为判定合同无效的依据？

带着这一疑问，记者向西城区人民法院发区采访函，希望能够采访主审本案的西城区人民法院法官，请他谈一下此案判决的依据，以及普通群众在房产交易中，应该注意什么问题，遗憾的是，法院办公室负责人告诉记者，法官不愿意接受采访，原因“是现在出台法律与以前的法规不一样，两者不能一概而论。”

至本文发稿前为止，记者经过多方努力，希望能联系到事件主角王、项两人，但是都没有如愿。后来，记者辗转找到了王、项二人的代理律师张女士，张女士先是表示接受采访需要当事人同意，后来又告诉记者：“我们所里现在也找不到当事人了。因为他们经常在外地居住，我们平常要找到他们也很不容易。因此，不能接受记者的采访。”

那么，颁布于1999年的合同法能否对这起发生于1991的买卖起作用？在相关法律专家的指引下，记者查阅了最高人民法院审判委员会颁布于1999年的《合同法司法解释》，其中第三条明文规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”

就此，对外经济贸易大学法学院教授梅夏英表示：“从现行法的规定看，行政法规是可以影响合同效力的。但我国早期很多行政法规大多数是在我们的法律体系还不完善、不健全的情况下规定的，更强调管理的性质。像《城市私有房屋管理条例》，它要求双方买卖要由政府批准，但它并没有禁止买卖。中煤这笔交易，钱都付了这么久了，房屋投入使用十几年，交易早已经完成。现在法规已经被废除，不应该机械地套用。”

但也有个别专家不同意这种观点。一位不愿透露姓名的专家对记者说，从理论上来说，由于缺少了当时必须的行政审批程序，在1999年以前，中煤的这笔房屋交易是得不到法律保护的。只有等《合同法》出台以后，这张合同才进入了法律保护的范围。也就是说在1999年前，如果出现买卖双方任何一方反悔，合同就受不到法律的保护。王、项夫妇于1998年在《北京日报》上挂失了房产证，也可以算是一种反悔行为。因此，中煤公司可以追究王、项夫妇反悔的责任，但是不能引用这个合同。

对此，中煤公司总法律顾问周立涛表示不能赞同。他认为，王、项夫妇如果要反悔的话，其必要的标志应该是向中煤公司表达反悔的意思，并就此展开协商。然而，不但1999年以前王、项夫妇没有找过中煤公司，就是一直到2006年前后这10多年内，中煤公司一直都不知道王、项夫妇反悔的意思。王、项夫妇1998年登报声明所持房产证丢失，中煤公司并不知道。更重要的是，这种登报及其后的补办房产证的行为，掩盖了将房产证已经依照合同交给了中煤公司的事实，是一种明显的欺骗政府登记机关的欺诈行为，不但不应该支持，而且应该受到法律的制裁。否则，大家都来欺骗政府机关，法律的权威何在？

中国人民大学法学院高圣平副教授则持相似观点：“即使适用《城市私有房屋管理条例》也不能得出中煤这个合同无效的结论。企事业单位购买城市私有房屋需要经政府批准的规定，在法律规范性质上虽然属于强制性规范，但这一规范仅仅只是管理性规范，而不是效力性规范，违反了它并不一定导致合同无效。我国司法实践早已确立了这一标准，最高人民法院副院长黄松有教授即指出，‘法律和行政法规中的强制性规定，有的属于行政管理规范，如果当事人违反了这些规范应当受到行政处罚，但是不应当影响民事合同的效力。’”

接受记者采访的其他法律专家，大都表达了与高圣平相近的观点。如物权法权威、直接参与物权立法的中国社会科学院法学研究所民法研究室主任孙宪忠教授就认为，物权法出台以后，关于房产等物权的纠纷，不管有什么道理、是什么行政依据，都一律应该以物权法为依据。再引用过去的与物权法相抵触的行政条文进行判决是不妥当的，何况这种行政法规已经被撤销了。

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