嘉兴楼市的今生和未来

就在杭州湾跨海大桥通车的前夕，记者赴嘉兴了解当地楼市的情况，感触颇深。在嘉兴做一个购房者，真是有福气——这是嘉兴给记者的第一印象。城市的绿化率高、楼盘的品质好、建筑的容积率低，最最关键的是，这里的房价与宁波相比，足足差了一大截。

嘉兴楼市现在时：以稳为主
　　
价格：与宁波相比，差了一大截
　　记者坐着出租车，向出租车司机打探嘉兴楼市的行情，得知在嘉兴市中心、南湖边上的高档楼盘——梅湾花园目前的均价仅7000多元／平方米。这个价格得到了同行——南湖晚报记者的证实。据了解，嘉兴房价在区域上的差价并不大。目前嘉兴市区的高档楼盘的均价也仅为7000元／平方米；中档楼盘的均价为4000—5000元／平方米；低档楼盘的均价为3000元／平方米。“这里的房价很便宜！”我们不禁发生这样的感叹。
　　在去年那波房价快速上扬行情中，嘉兴周边地区的房价纷纷上扬，但嘉兴的房价却保持了难得的稳定。记者从嘉兴市规划与建设局了解到，2007年，嘉兴市区房屋销售价格上涨4.4%，涨幅比2006年提高1.3个百分点。其中商品房价格上升4.8%；二手房销售价格上升3.4%　。全年房屋租赁价格上涨2.2%；物业管理价格上涨2.6%；全年土地交易价格水平上涨25.8% 。
　　

格局：供略大于求
　　嘉兴市规划与建设局房屋拆迁管理办公室、嘉兴市房地产管理处有关人士分析，这主要是由于嘉兴楼市的供应量非常充足。嘉兴市区呈现“人少地多”的特征，大量的土地源源不断地推出，供略大于求是目前嘉兴楼市的总体格局。
　　2007年，嘉兴市商品房销售面积为171.13万平方米，同比增长6.8%;其中住宅销售面积为143.56万平方米，同比增长3.4%；商业用房销售面积为16.83万平方米，同比增长48.9%；办公楼销售面积为6.45万平方米，同比增长18.6%。
　　
　　2008年一季度，各类房屋新开工面积为73.09万平方米，同比增长156%；其中住宅为46.04万平方米，同比增长102.3%；商业用房为5.64万平方米，同比增长27.8%；写字楼为6.52万平方米，同比增长552.7%。供略大于求。而据嘉兴一家房地产开发企业的有关负责人透露，2007年底，仅南湖区，就有18个楼盘推出。
　　与旺盛的供应相对的是，嘉兴楼市平稳的需求。与宁波市民热衷于买房置业的习惯不同，嘉兴居民的置业热情不高。一是本地的居民大都有了自住房；二是嘉兴房价的平稳，使本地居民将房子作为纯粹的居所，而不是投资、保值的工具；三是嘉兴的新居民买房的意愿并不强烈。有调查数据显示，大部分来到嘉兴工作的新居民虽然稳定性强，但仅1/3左右的居民表示“看到合适房子，会考虑购买”。
　　
产品：品质高，容积率低
　　嘉兴的房子好矮！这是嘉兴楼市给记者的第一印象。嘉兴房子的矮，得益于土地供应的充足、较低的土地价格带来了较低的容积率，让开发商有足够的条件创造舒适的人居环境。漫步在住宅小区内，满眼皆是绿树和花草、建筑的栋距很宽、多层房源很多，让人感觉很放松。
　　从户型面积上看，这里的住宅主力面积集中在60—130平方米左右，90平方米以下的房源也很多。
　　而充足的供应、理性的市场、同行之间的竞争，使嘉兴楼市的销售期普遍被拉长。嘉兴市区有许多房子是准现房甚至是现房销售。而据嘉兴房地产市场的一位资深人士透露，这里的期房与现房的销售比例大约为4.5:1。驱车在南湖新区，放眼望去，有不少小区已经呈现出漂亮的外立面甚至已经交付，而其销售状况依然是在售。记者从嘉兴市格林置业有限公司的有关负责人处了解到，这里的楼盘销售从来没有“销控”一说，因为供应充足，购房者心里踏实。对于“销控”这种手段，购房者不买账。而一开盘就告售罄的火爆场面，嘉兴也从来没有出现过。
　　准现房以及现房销售的模式，让购房者可以眼见为实，多次到现场体验以及向已经入往的业主进行咨询，理性地做出决定。这样的大环境下，开发商努力提高产品性价比就是非常自然的事情了。

客户：以自住需求为主，理性买房
　　良好的楼市环境，也培养了成熟而理性的购房者。嘉兴人买房绝大多数是为了自住，买房时比较“挑剔”，绿色环保、小区环境、业主层次、居住的舒适度、出行的便利程度等，都是他们要仔细考虑和反复比较的。很少有人将住宅当成投资品。而投资者的置业目标主要是商铺。
　　从购房者的消费习惯上看，依然倾向于多层，因为多层得房率高、公摊小、物业管理费相对较低；不过目前买小高层的人正在增加，这说明购房者的消费理念正在发生变化。从客户群体的构成看，第一层次以嘉兴老城区、南区新区、开发区等居民；第二层次为周边县市区如桐乡、海盐、海宁等居民；第三层次为上海、宁波、杭州等外地置业者。从客户的年龄层次看，30—45岁的人为购房主力；从职业上看，多为公务员、医生、教师以及私营企业主。
　

嘉兴楼市将来时：长虹卧波，前景广阔
　　针对嘉兴楼市的现状，众多的当地楼市资深人士和有关专家表示，杭州湾跨海大桥通车了，随着嘉兴城市地位的变化，嘉兴房地产市场也将进入一个新的时期。嘉兴由一个过去被边缘化的城市，真正成为长三角地区的枢纽。而城市地位的变化，将带来房地产市场的变化。
　　房地产市场根据其属性，可以分为消费市场和投资市场。
　　消费市场的主力是本地居民的住房需求。嘉兴楼市供应量大，但消化量有限。嘉兴的县市区的购房者或者在当地购房，或者去上海购房。而且不少嘉兴人手中有2套以上住房。
　　而投资市场就不一样了，其投资者构成极为丰富，市场空间广阔。所以，嘉兴的开发商就需要有新的思路，用新的产品去寻找突破。嘉兴楼市要改变目前的同质化竞争方式，开发商要进行差异化定位，使产品呈现多样化，再借助杭州湾大桥开通带来的时空距离的缩短和嘉兴城市地位提升的优势，引进外来的消费者和投资者。
　　从投资活动上看，大桥通车会对投资活动产生深远影响。现在，嘉兴与宁波的联系已经由线性联系的“终点”转变为网络联系的“中点”，集聚资源、人才等优势，两地楼市产生互动的物质基础已经奠定。而两地楼市的“位差效应”，如在土地供应和房价上的位差，将进一步促进两地楼市的互动。只要嘉兴有合适的房产品，就会有宁波人到嘉兴去投资置业。而外来投资者的增加，又会产生示范作用，刺激本地居民的投资热情。
　　不过，对于当地的房地产开发商而言，天堑变通途，带来的则是有喜有忧。因为随着嘉兴城市地位的变化，更多的外地知名地产企业会涌入嘉兴，这会让原本就竞争激烈的嘉兴楼市更快“洗牌”，如何在市场上找准定位以便生存下去是当地开发商的首要任务。

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