多米诺会否倒向宁波？“投资性”购房比例成关键

从周一开始，深沪两市的地产股集体大幅下挫，哀鸿一片。此前有传言称，国家即将出台新的针对房地产行业的调控政策，即可能要组织对投资性房产进行清查，并利用税收等杠杆以及相关金融手段，例如加强按揭等审查的标准从而使之更为严格等，来对“投资性住房进行系列限制”。同时有消息称，针对房地产企业的贷款也会严加限制。

虽然此后有关官员否认对银行下达了相关指令，但房地产行业从原来的贷款的宠儿地位一再下降已经成了不争的事实。更耐人寻味的是，此前曾传出的京沪两地成交大涨，最后竟传出，所谓的“大涨”只是开发商导演的自卖自买的游戏，更令舆论一片哗然。

当然，周边地区的动荡未必一定会波及宁波。《金楼市》在上期也曾表示：宁波的房地产市场区域性明显，所以地产股多米诺会否倒向宁波，其关键看宁波的市场中投资性比例到底占据多少？

业内说法不一

据记者了解，目前还没有专业机构对宁波的投资性购房比例进行过专门调查。但在汇聚了宁波房地产业内人士的房产人俱乐部论坛，近期却也开始出现对宁波投资性购房比例的关注。

在周二出现的一个有关讨论中，有业内人士声称经过调查，发现目前投资客比例在20%；紧接着也有业内人士回帖称，根据他对几个个案的分析，其结论是10%。

以上数据很有可能都是近期调查的结果，因为在去年宁波房价大涨之际，有些楼盘的投资客比例超过了30%。而今年由于市场传闻瞬息万变，空方声势浩大，投资客比例已经萎缩。

谁是投资客？

在业内的讨论中，还有一个问题引起记者关注，那就是该如何界定“投资客”这个概念？

有人提出，投资客属于那种“有几个闲钱，买了房产出租或者空置，待日后出售赚取升值”。但也有人表示反对，并为此抛出了“模糊投资”的概念，比如有人一开始买房确实是为了自住，后来因为种种原因又改为出租，或转售，这部分人就很难界定是投资还是自住。

讨论到这一阶段渐陷入困境，购房者主观是否出于投资目的本就难以裁定，后期的变化也无人可以预期。

但有一点是明确的，对主管方来说，是否出于投资而买房不是问题的关键，他们最多只是判断，购房者是第几次置业，并且是否会转手。税收杠杆和贷款比例的设定都是针对于此。

所以，除了考察投资客，宁波人拥有的户均占有房量也是一个值得参考的数据。

8万人消化8万套房子

据宁波房地产交易中心的数据显示，市四区（不包括镇海、北仑）的已售套数为82361套，这一数据大致为2004年以来的新盘备案情况，也就是说2004年以来，宁波市四区销售的住房大约是8万套，平均一年3万多套，大约可容纳20万人口。

如果宁波市的常住人口增长能较接近一年5万这一数目，那么户均占有房基本能维持不变，否则则会增长，也就是突破了户均1套这一临界点。

那么实际状况呢？

2004年-2007年，宁波市总户籍人口增长12万，总常住人口增长16万左右，如果仅算市四区的人口增长，那么不会超过上述数额的一半。

8万新增人口消耗8万套房子，如果按这一速率，宁波户均房产拥有套数正在超过1套的临界点，那么针对第二套（及以上）房的调控确实可能对宁波造成相当影响。

再从易居宁波公司的数据来看，2007年11月以来，宁波的销售面积呈逐月下降趋势，而可售面积则在不断攀升，造成存量逐月增多。这被不少人理解为投资客退潮的表现。

以上信息似乎在暗示，过去一段时间房价的增长，宁波投资客的“贡献功不可没”，而一旦他们退潮，再加上新一轮调控风暴的到来。宁波市场能不能再次经得起考验呢？或许几个月后就将有答案。记者 曹宇震

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