任志强：对于真正有钱的人来说 房价还不够高

房价跌了要退房有损契约精神

记者：那京、沪、广州、深圳这四个城市房价到底有没有指标意义？或者说房价的大城市指标意义是不是成立？

任志强：这四个城市非常重要，这四个城市总量，从全国来说，东部地区占全国总量接近60%、70%。中部和西部地区加起来也就30%。所以从总量来说，这四个地区总量是很高。广州、深圳、上海、北京都加起来可能接近全国市场的35%-40%。所以它当然有一定的代表性。但是就行业而言，我还不这样认为。因为这些地区总量大是因为它的价格高，从销售总面积、从需求总量看，未必占这么大比例。比如投资或者销售额我可能都占到30%、40%，四个城市各占10%左右，可是面积不一定，有些房子额度上去，解决了更多人居住问题。我们更多从供给套数来说量的问题，如果这样算，中部和西部加起来的比例就要扩大，而不是投资比例的30%-40%，如果按照供应数量来说也可能到50%、60%，这个情况不太一样。

我们更多关心的是有多少人能享受到住房，就是有多少套住房变成老百姓可以直接用的东西，这是最主要的。上海给出的信息是两个，一个信息是交易量在井喷，在4月初，交易价格也在上升。另外一个信息是退房率比较高。这个是社会上讨论的房价增长的时候大家就去抢房子，迅速签合同。到房价跌的时候，很多人就愿意把房子退了。这是非市场化的一种概念。

市场化最重要的的就是契约精神，如果我们契约不能成为一种法律必须执行的东西，双方必须守信的东西，中国永远不会有市场经济，因为你把市场经济的基础打破了。我们记得在亚洲金融危机的时候，我们当时跟华润合作在香港卖了一批房子，李嘉诚持有5%的股权，剩下股权主要是华润、新鸿基。第一批房子每尺8000元，金融危机后我们再卖房子大概已经跌到6000元，最低将近4000元。第一批的人我宁可不要定金了，我要违约。李嘉诚发了一个通知，要求公司发出指令，严格要求这些人已经签了合同的人继续按房价付款。李嘉诚提出香港法律规定他们必须继续支付。

但是华润采取的是按照我没收你的全部定金，你解除合同就算了，没有再要求他必须支付。说明什么问题呢？从香港成熟的法律制度来说，一个是我违约了，定金全部被没收。另外一个就是卖方有权要求小业主继续履约，按照协议付款。为了稳定香港当时金融危机后的市场形势，华润选择你放弃就算了，我不行使这个权利，但是并不表明我没有这个权利。在香港是没有房产证的，他是一个注册纸，如果我注册完了不生效，到政府注册处注册完了不生效，这个法律意义就没有了。无法证明这个房子是我的还是你的。所以它的契约精神很重要就是要执行这个。而我们国家还没有做到这个基础，就是要契约看成是市场经济的一个基础。

我们回过头看内地的情况，最近出现深圳房价下跌，业主要求开发商补偿他们所购买房子的差价。股票下跌了，你有办法要求别人补偿股票下跌损失吗？股票和房子都是一个契约，你买中石油48元，30元的时候谁给你补贴10万元？为什么在股票市场可以实行这个游戏？而在房地产市场就不能实行这个游戏呢？市场契约是同等的，如果有质量问题或者开发商存在欺骗，这是法律另有规定，如果不存在法律另有规定的东西，你就要严格按照合同契约，我为什么要补偿？下一次涨价的时候你是不是给我补偿？那么多房子涨价，你并没有说我涨价了，我应该退给开发商钱，有这个道理吗？既然那一头不执行，这一头为什么要执行？如果严格按照这种办法，中国就不会有市场经济，因为你已经把市场经济契约精神彻底打破了。

企业就是一组契约的组合，如果大家都违约，我还要劳动法干嘛？还要吸引外资法干嘛？还要银行法干嘛？所有契约都是企业的一方面。更重要的是看我们有没有执行契约的精神。

记者：华远的房子有没有这种情况？

任志强：我们没有，我们的房子还在拼命涨价，买不到房子的人还问我们有没有房子了？昨天还有一个打电话说想要我们的房子，我说没有了，你只能买别的。

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