二三线城市追赶一线要几年?4000美元的楼市陷阱

清明小假期，应一家拟在珠三角二线城市投资大型房地产项目的央企之约参加论证会。论证会后，综合自己与其他专家的交流、对话，萌生几个问题：

1、 人均GDP4000美元的珠三角、长三角及内地城市能否重复一线城市楼市轨迹？

2、 天津、杭州、南京、成都、重庆、西安、武汉、长沙以及东莞、惠州等二三线城市能否创造出与一线城市相当的城市价值，以高档豪宅提升城市品位，进而吸引一线城市投资者、居住者？

3、 以东莞、惠州、中山等珠三角城市为代表的中国二三线城市及武汉、长沙、重庆、成都等其他“4000美元俱乐部”成员而言，赶上一线城市房价水平需要几年？

这三个问题的答案均不容乐观。

人均4000美元带来的可能是现代化的又一个陷阱——楼市陷阱。在一线城市发展空间受限的大品牌地产商纷纷进入二三线城市，拉升房价，抬高市民心理预期，制造市场短缺舆论，目的是收获高额利润。品牌地产商也过高估计了二三线城市的增长潜力，不惜高价拿地，以高档楼盘、豪宅社区为主攻方向。如万科去年在东莞塘厦的地王，楼面地价15000元，万科在福州的地王，楼面地价7100元，均定位高端豪宅。在“面粉高于面包”的高地价压力下，中国二、三线城市如果处理不好楼市结构问题，高端楼盘占比例过高，这些城市将承受楼市风险。

以珠三角后起城市惠州为例，2007年惠州的GDP总量刚突破千亿，达到1085亿元，人均GDP4000美元。惠州的房地产均价为4001元/平米，市中心的惠城区均价4732元/元，均价5000元以上的高端楼盘占25%，4000至5000元的占42%，4000元以下占33%。由此看来，5000元以下的楼盘占到75%，中低档楼盘占大多数。08年供给量约580万平米，而07年销售量为383万平米，城市（惠城区）人口仅118万，加上惠阳区和大亚湾也不超过200万，供给明显大于需求。外来大品牌企业的楼盘均在6000元左右，联排别墅均价为1万元。楼市结构在逐渐向高端倾斜。

人均GDP超过4000美元，房地产业进入快速发展期，控制好房价的增速和楼市结构是难题。房价上涨过快，高档楼盘比例过高带来的供大于求，可能是这些城市的现代化的陷阱。如今，进入惠州的地产品牌企业均把高端楼盘作为开发重点。合生创展在惠州城乡结合部开发的别墅大盘合生国际新城，共有1000多套的别墅供给，珠江在大亚湾的别墅大盘珠江东岸也有上千套别墅供应。此外，珠江合生系在惠州共有13平方公里的土地储备，十余个项目蓄势待发，都是高端楼盘。去年去合生国际新城，看到项目周边区域的城市化水平尚处于低级阶段，与别墅区完全是两个世界。这种情形在中国一批二三线城市都存在。

在大多数二三线城市，环境、形象优美的社区多了，给城市品位增色不少。但小区内美轮美奂，小区外兵荒马乱的现象也随处可见。这样的城市建设管理水平距离现代化还有不小距离。如此城市背景下的楼市，若想赶上深圳等一线城市绝非三五年之功。

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