房地产市场:活着是最重要的 反思更是必须的

年份的更替并没有给寒冬中的房地产市场带来春意，相反的是三级市场吹响了关铺“集结号”。随着中天的倒下，长河的清算，尤其是近日号称中国最大的中介机构的创辉地产的大规模“瘦身”，终于让市场感觉到了腥风血雨。活着是最重要的，反思不可避免。

一、扩张与收缩的反思。

但凡在北方呆过的人都知道，北方大部分的树木一到冬天叶子就会掉光，靠之前储蓄的能量和减少消耗度过寒冬，来年的春天再重新开枝散叶，周而复始。目前的中介“瘦身”似乎有点异曲同工。

始于2006年下半年的本轮中介扩张，是深圳中介地铺从1996年诞生以来，最大规模的扩张。据不完全统计，截至本轮“瘦身”前深圳拥有的中介公司达300多家，从业人员近10万，拥有超过200家地铺的中介公司就有4家之多。“颠疯”时期，中介地铺在街上首尾相接，蔚为壮观，创辉地产曾经在短短几百米的布吉东大街就有7家地铺。

从理性的角度看，本轮扩张与收缩其实是市场规律的杠杆在发生作用。与其坐而待毙，不如主动“瘦身”，因此我们看到了近来中介公司大举收缩地铺经营。相对于中天、长河、创辉、世华等本土中介而言，来自香港的中原、美联等中介公司就因为有香港的教训，扩张的脚步迈得更加的实在。其在经营能力、能量储备、成本控制、扩张策略方面有更完善的评估和计划，所以受到的冲击相对较少，相信其过冬是不成问题的。

二、发展模式的反思。

除了“中国样板房”外，中介也是深圳地产赖以骄傲的“创举”之一。深圳早在1988就成立了全国第一家地产中介公司，但20年过去了，其发展模式、赢利模式、服务模式除了由写字楼变成地铺、由手工记录到电脑操作等硬件设施的改变外，其核心的竞争力、服务模式基本没有改变。一些负面行为不但没有得到排除，反而是愈演愈烈，诸如吃差价、骗定金、挪用房款、抢客斗殴、威胁滋扰客户等，层出不穷。而行业最重要的诚信制度一直没有得到构建。早在2005年，我们就曾经专门制作专题指出：信用经济是中介最后的救牍。但是时至今日，这种信用制度的建立仍犹如空中楼阁。

在核心竞争力上，中介仍然停留于在垄断信息服务方面上做文章，谁的信息多、谁能忽悠，谁就是赢家。而作为经纪人所必须的专业知识、专业意见、专业服务没有更深层次的提高。由此也衍生了卖客户信息、抢客户资源等恶劣的现象。

本轮“瘦身”，一方面是市场的逼迫，另一方面则来自于近来出现核心竞争模式改变的要求。包括网络经纪人、独立经纪人、银行派生中介服务等，一定程度上对主要以地铺扩张的传统中介经营模式带来了一定程度的冲击。值得行业反思的是，目前深圳仍然有不少的企业准备进入这个目前被看空的行业，包括网络、银行、风投基金，他们的信心来自于核心竞争模式上、成本控制上、信用制度上的更多的创新。

三、政府监管的反思。

其实，资金监管这方面的话题由来已久，职能部门似乎也在苦口婆心，但事实上绝大部分的交易资金仍落在中介的公司账户上。面对滚滚而来的现金流，单靠企业自律等教条口号是不足以让人心平静的。

本来政府监管可以更“强势”的。例如去年政府对于股票交易的第三方存管的强制推行就是一个非常值得借鉴的做法。两者的交易有着许多相同之处，都是由中介方来完成交易，银行则负责监管资金。但事实上不少中介在交易中狸猫换太子，将本来应该属于三方监管的账户改成自己的账户，使得资金可以在中介手中自由出入，也就难免被挪用。

活着是最重要的，反思更是必须的。中介是房地产市场发展必不可少的一个重要环节，它的健康发展与社会的稳定繁荣是和谐相生的。

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