楼市敏感深房价下挫 政策一正一反意在稳定楼市

房地产拐点之论甚嚣尘上，除深圳房价下挫之外，在一些大城市出现滞涨格局。在此敏感时刻，两则影响深远的政策陆续出台。

2007年12月11日，中国人民银行、银监会联合下发通知，明确“以借款人家庭为单位认定房贷次数”，并规定“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。这解开了纷扰两个多月的房贷新政各自解说的困境。

同日召开的国务院常务会议则强调严格规范使用农民集体所有土地进行建设，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

两项政策一正一反，说明了房地产政策稳健为上的目标，同时也预示了政府对于房地产市场大涨大跌风险保持警惕。

第二套房的房贷标准此次一刀切统一解读，传递出非常明确的政策导向，约束投资性购房与鼓励自住需求；同时，强调人均居住面积低于平均水平而再次申请房贷的，仍可比照首套自住房贷款政策执行，显然是考虑到了购房者改善住房条件的合理需求。

以信贷扼制投资需求可以起到两个效果：一是减少房地产市场需求，在供应无法跟上的情况下只能以减少需求来缓解供需矛盾；二是减少银行信贷风险，防止在房价下跌过程中累积无法承受的不良贷款压力，由此带来的衍生后果是像深圳一样投资占比高的城市房价可能出现下跌，而自住需求为主的城市如北京、上海的房价将依然保持平稳。

而城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅与“小产权房”，表面上将减少供应制造需求，从而推高房价。国务院的表态其实是关上了小产权房的闸门，这既是为了防止在土地流转中出现无法控制的局面，也是出于严格保护18亿亩耕地的需要，而客观上显然也起到了肃清房地产市场漏洞、防止房价以不可预料速度下挫的作用。

在此我们看到了政策表面上似乎存在矛盾之处，房贷门槛是为了控制需求使房价下挫，而抑制小产权房则会起到拉动需求进而提升房价的作用。

政策的矛盾折射出现实的困难。在我国，保护耕地保障粮食安全的重要性无需多言，而房价的急剧下挫则增加了银行坏账诞生的可能性，一旦万亿坏账爆发，将是中国经济无法承受之重。并且，目前的中产阶层购房者如果在一夜之间因为房价急挫成为负翁，将对整体经济造成严重的不利影响，这在我国香港等地区已有前车之鉴，撤火过急的后果是欲速则不达，影响经济的整体运行质量。

如果我们从稳定的意义上来理解房地产市场，理解金融市场，理解城市化进程，一切表面的矛盾也就迎刃而解——房价不急涨不急跌，维持政府、开发商、消费者、银行、土地与宅基地拥有者的利益平衡才能使市场有长远发展的动力。

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