房贷新政冲击二手房市场 中介公司纷纷“看空”

央行、银监会正式公布的 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，使纷争已久的二套及以上住房的概念有了清晰的界定。这给已经执行两个多月的房贷新政正式定下了从严的基调。
   
■夫妻双方是否用银行贷款买房，通过征信系统很容易查到

“这次细则定得非常严，不但以家庭为单位来确定是不是第二套住房，而且对家庭的解释不单包括夫妻双方，还加了未成年子女。”一家国有银行房贷部门负责人坦率地告诉记者：“大家都知道，房贷在个贷中属优质业务，各家银行都在竞争，我们原先以个人为单位来认定是不是第二套住房。据我所知，大部分宁波的银行以前都是这么操作的，即使以家庭为单位进行界定的银行，也仅限于夫妻双方。这个细则出来后，影响面会很大。”

此前，交行在宁波率先公布，以个人为单位来确定是不是第二套住房。昨日，交行宁波分行个人业务部负责人告诉记者，交行将及时根据央行的细则调整房贷政策， “我们通过贷款人的本人申明和个人征信系统来核实，是在接到进一步通知前的过渡政策。之前已经通过审批的贷款还是照常发放，今后新的贷款申请将按央行的这个新细则执行。”

据银行业内人士介绍，核实夫妻双方是否曾利用银行贷款购买过住房，通过征信系统很容易查到，因为这个系统的记录涵盖了各家商业银行。至于未成年子女，银行将要求贷款申请人提供户口本等来核实。
   
■还清贷款后再次贷款买房，仍按第二套住房贷款政策执行

《补充通知》规定，“已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。”那么，如果在第一套住房贷款还清之后，再申请贷款用于购买另一套住房，这算不算第二套住房贷款呢？

据记者了解，原先宁波银行业基本上是这样界定的：以前申请过房贷，还清之后再申请贷款买另一套房，视作 “第一套房”贷款。

“出于改善型需求而再购房在目前的宁波很普遍。前些年贷款买了套小点的房子，这些年有钱了，把那套房子的贷款还掉后，又想换个大点的房子改善一下居住条件，但原来的房子卖掉后的钱不够买大房，再向银行借点钱，这也很正常。”浦发银行宁波分行理财服务中心负责人对记者说，“我们原来在界定是不是第二套住房的时候，对于已还清贷款的房屋并不考虑在内。房贷新政要打击投机性购房，根据我们的经验，投资客买房一般都是好几套同时贷的，为了增加资金的利用率，往往是以最低的首付来买房。对于自住需求购房，我们还是支持的。”

不过，央行、银监会特别强调，“已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。”也就是说，只要有过贷款记录，再贷款买房都不能享受一套房的优惠政策。

对此，大部分宁波银行均表示，正在等待总行的配套文件。一位不愿透露姓名的股份制银行人士表示，还清的房贷也计入房贷次数，无疑会抑制一部分出于改善型目的而购房的消费者的贷款需求。

房贷新政中规定，对贷款买第二套住房要求最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这和第一套住房贷款最低首付20%，最高可享受基准利率8.5折优惠的政策相比，借款人购房的首期负担大大增加。以一套售价80万元的90平方米以下房子为例，如果算作第二套贷款房，借款人光首付就得多交16万元。   

■这是迄今最严厉的调控政策，二手房市场将受到直接冲击

这次公布的第二套房贷款认定标准对二手房市场影响最大。11日晚，该标准公布后，一石激起千层浪，宁波房地产中介公司的老总们纷纷惊呼： “这次狼是真的来了！”即使是最坚定的 “看多者”也开始动摇了。“这是迄今最严厉的调控政策，二手房市场将受到直接冲击。”一位中介公司老总这样告诉记者。

“其实最有杀伤力的还不是认户不认人，而是无论是否还清房贷，只要买第二套房就要按新政执行。”甬旺房产总经理张杰表示，自己从业这么多年，这次遇到的房贷政策可以说是最严厉的，比以往二手房强征个税政策还要厉害得多。“其实现在二手房的按揭贷款已经很紧张，我们把材料提交银行，经常出现拖着不办的情况，客户投诉很多，我们也只能尽量解释。”张杰认为，房贷新政很可能加速宁波二手房中介公司的洗牌分化。

宏润诚信房产总经理袁弥能也认为，如果明年银行房贷继续收紧，即使进入上半年的传统旺季，二手房市场也不一定能重现以往的火爆， “现在是看房的客户少了，挂牌的房东多了。正好与前段时间相反。预计最近一段时间成交量还会持续萎缩。”

与中介公司老总们的忧心忡忡不同，宁波的房地产开发商相对较为平静。 “政策效应主要还要看执行。投资者的成本会增加，但是这个政策能否有效抑制需求，现在还不好说。”华茂置业的袁亚刚认为，宁波存在大量刚性购房需求，大规模下跌的情况不太可能出现。

一位新近开盘的开发商人士则向记者承认： “销售进度的确开始放缓，也确实有部分客户在首付比例增加后放弃认购。”他认为，如果新标准开始落实执行，将会有更多的客户因界定标准的变化而放弃购房机会，“流失的客户将主要集中在二次置业、改善居住的购房者群体。”

基于这次二套房贷认定标准出台，以及10月、11月楼市成交量持续下滑的惯性带动，业内人士普遍认为，更多的购房者将加入观望行列， “接下来购房者会对房价下降抱强烈预期，买卖双方的博弈进一步加剧，购房需求将继续受到抑制。”宁波易居房地产研究所分析师肖春平说。

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