房地产真正的竞争力，就是钱，就是融资能力

————联合地产营销总监巫资有关于宁波股市楼市的精彩发言

楼市与股市并不完全相同

楼市来讲，存在两个消费心理，一个是自住，第二是投资。跟股市有点不一样，股市完全是投资。自住型需求，我真正是要结婚，有改善居住需求的话，你无论是涨还是跌都得买。股市不一样，这边坐的是专家，我们也在炒，往上涨的时候他可能会追，微下跌得时候可能会补一点，但大跌的时候往往不敢炒。楼市的话，相对来讲，综观这几天是比较稳定的，整体来看是一条直线上去，只不过说在某一个过程中稍微振荡一下，但这个振荡在整个趋势上来讲没有什么大的影响，如果是投资的话，无非是多赚或者是少赚的问题但都是赚的。但股市的话，去年七八月份进去可能是赚钱的，但今年基本上都没有赚钱，如果赚钱的也是基本上有点技巧的，除了这些大部分都是亏的，特别是四月份进去的，那是亏得一塌糊涂，跌到什么地方都不知道了。

而楼市这一块，就是把握一个大趋势，随着说，可能股市也有一定大趋势，现在有很多观点，也不见得对，就说08年奥运会之前整体是一个大牛市，但股市上最要命的，股市如果是一个虚拟市值，我每天看到我的市值是涨是跌你会熬不住。但楼市不一样，股市里面流动性比房产流动性大的多，今天买了明天就能卖，但房子至少有一两年，有一个过程在。股市的话，一个，股市里面可以暴露很多人性的弱点，当他赚到二十万的时候，有很多人劝你，你把原来的本金拿出来，但那时候他一定是在想，我马上就能赚一百万了。随着资产的升值，你的信心也爆炸了。
 
展望2008年的股市和楼市

特别是股市，股市的调整政策，每一次出台调控的话，肯定是有效果，而且效果是立竿见影。楼市也许在这个区域有效，也许在那个区域没有效果，也可能是反弹，这都有可能。股市的话，政策只要一出来，第二天要么是暴跌，要么是暴涨。

如果说我们国家土地政策供应还是紧张的话，我觉得房价还会涨，不要说宁波，就算宁波向上海、深圳看齐，虽然说他们的经济比我们远远得大，但总有一天，一个是市场发育的问题，另外一个是时间的问题，说不定哪一天我们也可能像深圳的关外一样。这是有可能。

股市在奥运会以后会不会大跌？

这是一个信心的问题，如果大家都认为，我们股市在奥运会前是一个牛市，或者是牛市的阶段，绝大部分资金会留在股市，股市就是一个资金，大家如果都没有信心，大家都来抽钱的话谁来接盘，这个股市瞬间都会一落千丈，这完全是一种心理问题，我觉得这是好事。另一方面来讲，可能奥运会对某些产业来讲，实际上它的盈利能力，可能因为奥运会变得更高，相对来讲股票的价格会更高。股值方面来讲，是低还是高这个意义不大。比如说白色家电类的，他也许因为奥运会对公司盈利能力有一个增长，无非是这些东西。因为有一些企业或者是产业，它的盈利能力增长了，也许可能通过奥运会整个中国的经济也会增长，也许我们股市也会长期上去。

关于外资进入宁波房地产

国家控制外资投资房地产，这对我们国家是有利的，确实是很明确，如果你不限制，中国很多经济增长的成果，被国外掠夺，并不是分享了。这是美国人经常干的事。实际上宁波一直说引进外资，特别是具备外资背景的房地产公司，我觉得都是错误的做法。美金和人民币在一比八个时候进入，一比四个时候撤出，高峰的时候他进入，低的点的时候他撤走。

关于加息问题

这样对购房者压力是很大，本身我们自己也在按揭贷款，这个浮动是很大的，对穷人来讲压力更大。实际上还是供应，你满足不了我们有效的需求。经济增长了才有支付能力，另外我有这种需求，你又供应不了，这就是水涨船高。廉租房和经济适用房是能解决问题，关键是一个深度和广度问题，到底你受惠面是多大，如果你让10—20%都能够受惠，我们给他下一个定义，比如大中专毕业生一毕业就能分到这样公房住三到五年那时候，房价一下子就下来了。但问题不是这样，现在是困难户每个月收入就是1500左右，这种人是少，绝大部分还是要在市场上满足他的购房需求。这个需求的总量还是很大。

房地产真正的竞争力，就是钱，就是融资能力。

政府推出招拍挂，对房地产是非常有弊端的。对房地产开发来讲，在八十九十年代一个住宅小区的开发它是要求，你管理能力、资金的能力，通过综合的考察肯这个土地是不是给你，现在是通过招标，最初是通过协议，因为有暗箱操作。后来政府想从土地里捞到收益，把土地价值最大化，一方面要控制房价，一方面让市民不要买房子，一方面把土地价格拼命往上抬，这并不是开发商推动的，我觉得是政府推动的。你土地少，作为开发商来讲，我要生存，我要去拿地，拿地唯一的方式就是拍卖，一年只有几块地，那就只能是争嘛！

房价会否下跌？

这个问题，我觉得只是表象的东西。因为昨天也有记者问到我这个问题，深圳呀，好象房价在下调，或者说有所控制，这种控制据我了解，有一点像04、05年，国八条出来以后，实际上它是一个心理价位的下调，并不是说，原来我一期开什么价格，比如说1.3万，这一期一万，不是这种下调，比如说我原来心理价位是一万七一万八，实际推出来是一万三，是这样，并不是实际的价值下跌。

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