开发商违规卖房大起底 “七宗罪”概况销售手段

今年可以算是京城楼市的多事之秋。随着调控的政策一个接一个的出台，相关部门的检查力度也越来越大。

在如此高压的情况下，捂盘惜售、延期交房、无证销售、擅自变更设计、不平等协议、出售抵押房等违规行为仍屡禁不止。

市建委今年开出一长串处罚名单，60多家房地产企业、经纪公司等被曝光，这让人感叹购房者的弱势地位，所有的违规最终都是老百姓在吃亏。

在本文中，记者对房地产销售方面的违规与处罚情况进行了整理，列举了开发商卖房“七宗罪”。

捂盘惜售

在楼价疯涨的当下，为了获得更多的利润，推迟开盘时间这种违规现象已相当普遍，这就是我们常说的捂盘惜售。

现下的捂盘惜售方式大体有四种：取得预售证后不按时开盘、开盘后不进行网上认购或公布不实销售情况、提高售价减缓销售速度，以及拖延领取预售证。其中，前两者是违规行为。而针对后两种情况，一位政策专家表示，目前还没有强制规定对这两种行为做出处罚，也不能算是违规。

《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》的第一条规定，“商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。”

就在9月份，市建委通报了北京优孚房地产开发有限公司开发建设的华业玫瑰郡家园（一期）、京旭日房地产开发有限责任公司开发建设的洼里居住小区家园项目存在17号、18号楼，在取得预售证之日起3日内未按时开盘的违规行为。市建委责令两企业对违规行为进行整改，将目前已取得预售许可证的所有楼栋全部开盘对外销售，同时对违规企业进行公示。

依现在的楼市情况看，在领取预售证后不按时开盘的项目，应属少数。由于开发商在申领预售证方面的自由度较大，一般是决定开盘后才正式领取。所以更多捂盘惜售的违规现象，是发生在开盘之后。

网上认购做手脚

在开盘之后的捂盘行为中，开发商在网上认购上做手脚就是典型的例子。

许多购房者大概都有类似的经历。去某个项目售楼现场，销控表上已经没几套房了，你看中的户型已经卖完了，接下来销售人员就会向你推荐其他户型，但当你过了几天以后，就会接到他们的电话，“你上次看中的户型刚有人退订了。”

开发商在网上认购上做手脚，这样购房者就不能得到楼盘确切的销售情况。楼盘销售情况是否良好？还有多少房子没有卖？我看中的户型到底还有没有？之前的成交均价是多少等等。许多开发商或是人为制造房源紧张，或是想保留好的户型静待升值，没有在市建委的官方网站上进行网上认购，或是向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售信息。

今年3月，市建委通报了北京汇豪房地产开发建设有限公司、北京全营房地产开发有限公司、北京城市开发集团有限责任公司、北京卓越创业房地产开发有限公司、北京大厚房地产开发有限责任公司、北京宣福房地产开发有限责任公司在销售商品房时不进行网上认购，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售信息。

5月，通报了北京泰跃房地产开发有限责任公司（褐石园）、北京凯迪宝房地产开发有限公司（海润大厦）在销售商品房时不进行网上认购，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售信息。

9月，通报了北京珠江房地产开发有限公司开发建设的珠江逸景家园项目存在内部认购；销售珠江逸景家园110号楼时,不进行网上认购的违规行为。博华紫光置业有限公司在预售观唐花园三期206号、207号楼时存在不进行网上认购的违规行为。

市建委分别责令上述司停止违规行为，进行整改，并将整改方案在售楼场所公示3个月，同时公示其违规行为。

记者前不久就遇见了类似情况。9月中旬，在大兴区某项目开盘摇号前两天，记者晚上接到热线电话赶到项目现场。一位姓高的女士就告诉记者，销售人员告诉她项目里最好的B户型已经没有了，可是摇号却还是在两天以后，真是不可思议。此外还要提醒消费者，销售现场的销控表只能作为参考，别听销售人员乱开价，还是要去北京市房地产交易管理网进行确认，究竟有多少房，到底什么价？

延期交房

钱花出去了还背了一身债，这笔钱说不定要用上购房人的大半辈子才能还清，可到了合同规定的交房时间，购房者却拿不到新房的钥匙，甚至连房子的影子都看不到。开发商不按时交房，对买房人心理的打击不言而喻。

今年5月7日，200多位状元城的业主因开发商连续三次推迟交房时间长达7月之久，聚集在小区工地旁展开维权活动。而在更早些时候，恋日嘉园的业主也遇到同样的问题，开发商对交房时间迟迟无法兑现。还好，在建委相关部门的介入下，现在两个问题已基本解决。

开发商延期交房大体有两种原因，一是开发商资金不足（比如之前的老顺驰下的多个项目），二是开发商与施工单位的矛盾，一般以拖欠施工款为主，导致无法按时交房。状元城和恋日嘉园就属这种情况。但是无论什么原因，购房者成了最终的受害者。

按照市建委的相关规定，对于不按时交房的开发商，除罚款外，将暂停开发商办理预销售手续和网上签售手续，要求其制定新的交房时间，并向购房者支付违约金，同时对违规企业进行公示。

在此还要提醒买房人，如果起诉要求限期交房，法院一般不会受理，理由是房屋没有办理竣工备案。因此，律师建议起诉开发商未履行购房合同，要求法院判其赔偿违约金是最佳的处理方法。

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